Samenwerking in optima forma leidt tot snelheid en nieuwe parels voor de stad

Opgaven worden complexer, belangen en risico’s zijn groot. Gebiedsontwikkeling in Nederland wordt alsmaar ingewikkelder, waardoor haalbaarheid al gauw een issue wordt. VolkerWessels gaat voor langetermijn commitment en samenwerking met lokale partners, ook in het steeds aantrekkelijker wordende Tilburg. De werkmaatschappijen SDK Vastgoed en Van de Ven Bouw en Ontwikkeling zijn hier volop betrokken in drie binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Als netwerkorganisatie koestert VolkerWessels haar samenwerkingen en weet ze projecten daarmee snelheid en doorzettingskracht te geven. Ferdinand Gremmen, directeur bij VolkerWessels en SDK Vastgoed, introduceert de enthousiaste, gedreven jonge directies van SDK Vastgoed en Van de Ven, die alle vier hun eigen wortels hebben in Tilburg. ‘Door de onderlinge synergie maken we het verschil in onze eigen stad.’

Als grote landelijke partij lukt het VolkerWessels om heel specifiek op lokaal niveau meerwaarde te realiseren in projecten en processen. We zitten in de haarvaten van de gemeentes, zegt Ferdinand Gremmen, al 25 jaar actief bij VolkerWessels. ‘We weten wat er speelt en kunnen daar vroegtijdig op anticiperen. Op die manier kunnen we integraal, als constructeur, bouwer én ontwikkelaar, kansen zien en die benutten. Dat doen we echt vanuit expertise van onze werkmaatschappijen en van onze lokale samenwerkingspartners. We opereren als een netwerkorganisatie met alle specialistische kennis voorhanden. Dat geeft een voorsprong in de zeer complexe opgaven van binnenstedelijke projecten.’ De crux is voor Gremmen dan ook helder: het draait om samenwerking. Alleen vanuit een voortdurende uitwisseling van de onderlinge kennis en kunde kan een project zo goed mogelijk worden opgepakt en uitgevoerd. Gremmen: ‘Ik wil ervan af dat een ontwikkelaar te lang achter zijn eigen kaart blijft zitten en dat een aannemer te lang moet wachten voordat hij een bijdrage mag leveren. De drie grote binnenstedelijke projecten waar we in Tilburg bij zijn betrokken zijn een goed voorbeeld van hoe we elkaars expertise inzetten en tot welke resultaten dat leidt. We hebben zowel bij SDK Vastgoed als bij Van de Ven momenteel enthousiaste en gedreven jonge directies die allen een binding hebben met Tilburg. Zij kunnen een goed beeld schetsen van hoe we vanuit onze langetermijn betrokkenheid met elkaar werken aan de opgaven van de stad. Vanuit een directie die aansturing geeft aan zowel de vastgoed- als de bouwkant.’

Effectief

Aan tafel zijn de vier heren aangeschoven om drie van de Tilburgse gebiedsontwikkelingen onder de loep te nemen, namelijk de Spoorzone, Smariuskade en Westermarkt. Het zijn langjarige, zeer omvangrijke projecten, waarmee de impact van de VolkerWessels bedrijven op de stad zeer fors is, zegt Niels Dusee van SDK Vastgoed. ‘Vergeet niet dat elk van de gebiedsontwikkelingen weer uit meerdere deelprojecten bestaat, in totaal zeker 10 tot 12. Daarnaast hebben we ook in andere ontwikkelingen een groot aantal projecten lopen of in voorbereiding.’ De onderlinge synergie is daarbij groot, beaamt hij. ‘We hebben ons zusterbedrijf nodig om effectief aan steden te bouwen. Het verschil in onze bedrijven versterkt elkaar. Binnen de werkmaatschappijen heeft ieder zijn eigen expertise.’ Daarbij komt de langjarige betrokkenheid, vult zijn collega-directeur Niels Langenhuizen (SDK Vastgoed) aan. ‘Wij geloven niet in bouwen en wegwezen, wij opereren echt als partner van de stad in haar ontwikkeling. Dat vraagt om flexibiliteit en vertrouwen, ook in je business case, en om een lange adem. Bij de Spoorzone werken we al 10 jaar samen met de gemeente in een publiek-private samenwerking. En we zijn nog lang niet klaar.’

Spoorzone

‘WIJ OPEREREN ECHT ALS PARTNER VAN DE STAD IN HAAR ONTWIKKELING’

Samen sturen

De behoefte in de markt verandert met de jaren, waarmee de nodige flexibiliteit is geboden in de business case. Maar ook wendbaarheid en snelheid zijn cruciaal. Langenhuizen: ‘Door onze zusjes vroegtijdig te betrekken staan ze al volledig opgelijnd als een project van ontwikkeling naar realisatie gaat.’ Niels Struijcken (Van de Ven): ‘Het is onze inbreng om ervoor te zorgen dat we de maakbaarheid aan de voorkant zo goed mogelijk faciliteren. Prijzen staan onder druk maar kwaliteit blijft altijd de leidraad. Dan moet je aan de voorkant je nek kunnen uitsteken, maar ook aan de achterkant zorgen dat je zo slim mogelijk opereert.’ Langenhuizen vult aan: ‘Precies, en daar sámen op sturen.’

Festivals

Langenhuizen, de enige niet Tilburger in het gezelschap, heeft veel respect voor de stad opgebouwd. ‘Hier komen dingen van de grond die in andere gemeentes soms moeizamer gaan. De mentaliteit van samen de schouders eronder zetten spreekt mij hier enorm aan. Die sluit ook naadloos aan bij de filosofie van onze bedrijven. De connectie met de stad wordt daardoor vanzelf steeds sterker en dan ga je automatisch ook meer projecten doen. We kennen samen de weg en we weten wat we aan elkaar hebben. Het is supermooi om daar aan te werken zodat dat ook in de toekomst door kan blijven groeien.’ Natuurlijk schuurt het ook wel eens, zegt Dusee, geboren Tilburger. ‘Ik hoor van veel mensen dat ze echt niet meer weg willen uit de stad. Tilburg is ideaal als woonstad: er is veel groen, natuur in de buurt, goede faciliteiten. En er is natuurlijk veel te doen, nergens zijn zoveel festivals als hier. Er is elke week wel ergens een evenement.’ Ook Dave Staps (Van de Ven) is een geboren Tilburger. ‘Ik heb de stap naar Van de Ven gemaakt omdat ik heel graag in mijn eigen stad wilde bouwen, mooie dingen toevoegen. We hebben hier echt heel gave opgaven; complexe projecten vaak die de stad echt een verbeterslag geven. We bouwen aan onze eigen omgeving.’

‘TILBURG IS IDEAAL ALS WOONSTAND: MET VEEL GROEN EN GOEDE FACILITEITEN’

Lokale betrokkenheid

De sterke lokale betrokkenheid van de bedrijven maakt een groot verschil, zegt Staps. ‘Dat lokale ondernemerschap is heel prettig voor de gemeente. Wij nemen onze eigen beslissingen. Als de gemeente Niels of mij belt, weten ze dat wij er zijn en dat ze snel kunnen schakelen.’ Ook Struijcken is geboren en getogen Tilburger. Een kritisch volkje, met het hart op de tong, maar uiteindelijk met een grote trots op hun stad. ‘We werken veel met onderaannemers en leveranciers die allemaal uit de buurt komen. Die zien we in het weekend weer bij de voetbalclubs. En iedereen heeft de drive om Tilburg weer een stukje beter te maken. Het helpt ons natuurlijk ook enorm dat we de stad kennen, qua ambities, maar ook wat dat inhoudt voor het ontwerp en de technische uitgangspunten.’

Gigantisch

Samen aan een stad bouwen krijgt heel concreet vorm in de drie gebiedsontwikkelingen, waar samenwerking onderling, met de gemeente én met overige partijen altijd de kern vormt. Een grote opgave voor de stad is daarbij woningbouw. Maar de vraag is breder. Dusee: ‘We hebben een prachtige universiteit en onderwijs op elk niveau. Dat trekt veel studenten aan, maar dé grote uitdaging voor Tilburg is hoe we stad voor deze doelgroep aantrekkelijk houden. Zorgen dat de studenten niet wegtrekken en dat de juiste bedrijven zich langjarig verbinden aan de stad. Er is voldoende levendigheid maar het moet beter zichtbaar worden gemaakt.’ Een ontwikkeling als de Spoorzone draagt daar inmiddels al in grote mate aan bij. Het voorheen afgesloten gebied is een bruisend nieuw stuk binnenstad geworden. Langenhuizen: ‘Dit is een gebied waar net wat meer kan: meer creativiteit, meer ondernemerschap, meer evenementen. Het is een beetje rauwer, eigenwijzer, met hele gave plekken zoals de LocHal. Het verbindt de twee delen van de stad met elkaar. Het programma is met 300.000 vierkante meter echt gigantisch.’

Continuiteit als constante

Tien jaar geleden was het gebied nog een ‘black box’ en de ambitie zeer gedurfd. Struijcken: ‘Het was uiteraard een uitdaging om daar als VolkerWessels je schouders onder te zetten, best een risico.’ Langenhuizen beaamt dat: ‘Het was inderdaad echt stoer om daar in te stappen. Met de expertise die wij aan boord hebben met SDK Vastgoed en Van de Ven maakt ook dat we dit soort samenwerkingen van de grond kunnen krijgen. En hier natuurlijk ook heel nadrukkelijk samen met de gemeente Tilburg, waarin we een gezamenlijke grondexploitatie voeren. We zitten er echt als drie partijen samen in om ook gezamenlijk de gebouwen vervolgens tot realisatie te brengen.’ Bij een ontwikkeling die zo lang loopt is continuïteit een belangrijke constante, ongeacht wat er intussen allemaal speelt in de vorm van stijgende prijzen, regelgeving of corona. Cruciaal daarbij is de gezamenlijke bedrijfscultuur van lange termijn denken en je woord houden, aldus de collega’s. ‘Wij zijn het gezicht dat daar blijft. We werken alweer aan het volgende project.’

Vertrouwen uitspreken

Van het begin af aan het vertrouwen uitspreken hoort daarbij, zegt Struijcken. ‘Je werkt hier 20 jaar samen en de projecten ga je samen invullen. Met alle veranderende ambities en doelstellingen van dien, moet je met elkaar altijd het beste blijven nastreven. Daarmee werk je aan de groei van de stad, waar je als bedrijf ook weer van profiteert. De wereld is veranderd in tien jaar, dus blijf je kijken hoe het nog beter kan.’ Langenhuizen: ‘We willen steeds het beste voor het gebied. We kijken naar hoe we de levendigheid kunnen vergroten, en dus niet naar hoe kunnen we zoveel mogelijk huur vragen per vierkante meter. We denken in kwaliteit, niet vanuit business cases. En het succes van de gebieden wordt dan automatisch ook ons succes. Dan moet je bereid zijn om op je partners te vertrouwen en ook lastige gesprekken mogen voeren.’ Naast de grote centrumontwikkeling van de Spoorzone zijn de vier collega’s actief in een zo mogelijk nog grotere gebiedsontwikkeling in Tilburg, Smariuskade. Daar wordt inmiddels grond bouwrijp gemaakt voor de eerste woningen. In samenwerking met een partner is het gelukt om in een paar jaar tijd een bestemmingsplan van de grond te krijgen. Langenhuizen: ‘Als je het hebt over onze meerwaarde dan is dat hier dat je als partijen in staat bent om vanuit je expertise een vuist te kunnen maken en in de samenwerking een nieuw gebied op de kaart te zetten.’

Smariuskade

Industrie

In de gebiedsontwikkeling Smariuskade staat wonen in het groen, aan het kanaal, centraal. Ook de sociale en betaalbare opgave hoort daarbij. ‘We slaan nu gelijk een flinke slag met 200 woningen, van grondgebonden tot appartementen en van sociaal tot het duurdere segment. Het is typerend voor hoe we naar een gebied kijken, namelijk dat je alle doelgroepen nodig hebt om een fijn en dynamisch woongebied te krijgen’, aldus Langenhuizen. Ook hier wordt op een oud-industriegebied een nieuwe wijk gerealiseerd, met eigen faciliteiten naast de forse woningbouwopgave met in totaal zo’n 750 woningen. Struijcken: ‘Tilburg heeft voorheen natuurlijk veel industrie gehad. Deze locatie was altijd een beetje een verborgen terrein gezien de ligging, maar het is een echt een mooie plek, centraal gelegen en ook nog aan het water.’

Voorbeeldproject

Met de ontwikkeling van de Westermarkt gaan we even helemaal naar de andere kant van de stad, en naar een totaal andere opgave. Het wijkwinkelcentrum uit de na-oorlogse jaren was ooit een bruisend gebied dat in de loop van de tijd is verslechterd. Het gebied is onderdeel van de grotere ontwikkeling van het Kenniskwartier. Samen met een partner is VolkerWessels hier in positie gekomen. Deze gebiedsontwikkeling is nog in een beginstadium. Dusee: ‘Als het gaat over complexiteit dan heb je hier een schoolvoorbeeld. Er is veel versnipperd bezit, ook van particuliere eigenaren, dat dient te worden verworven. Er is een stevige winkeliersvereniging. En er zitten nog twee ontwikkelende partijen aan tafel. Contractueel is dat een heel samenspel om tot de juiste voorwaarden te komen Inmiddels hebben wij er gezamenlijk voor gezorgd, en ik vind het knap van onze collega’s die daaraan gewerkt hebben, dat alle neuzen dezelfde kant op staan. Ook de gemeente doet mee, en het Ministerie die dit project heeft aangemerkt op landelijk niveau als succesvol voorbeeldproject voor parallel plannen.’

Ademen

Zo zorg je aan de voorkant dat er vooral geen luchtkastelen ontstaan, maar dat er de verankering is om daadwerkelijk tot realisatie te komen. Daarbij gaat het niet alleen om een aansprekend plan, maar ook om het proces, stelt Dusee. ‘Hoe ga je het gebied nu al laden voor de mensen die het betreft, zoals de winkelier. Want gebiedsontwikkeling begint morgen en niet op het moment dat wij stenen gaan stapelen. Dus: hoe programmeer je een gebied, hoe zorg je dat de sfeer die je over tien jaar wilt hebben, nu al gaat ademen?’ Wat is er voor de vier collega’s zelf, ten slotte, de belangrijkste kracht en kwaliteit in het samenwerken aan de opgaven van de stad? Voor Niels Struijcken is dat vooral de onderlinge openheid en transparantie. ‘We zijn volledig open in waarop wordt gestuurd, vanuit een erkenning van elkaars belangen. Zo kun je snelheid maken.’ Dave Staps: ‘We sturen aan de voorkant met de teams op de haalbaarheid en onze toegevoegde waarde om een gebied zo levendig en toegankelijk mogelijk te maken.’

Afrekenen

Niels Dusee vervolgt: ‘Voor mij is dat vooral dat we op dezelfde manier werken, wij zijn een netwerkgeoriënteerde organisatie. Door op die manier samen te werken kunnen wij iets wat andere partijen niet kunnen. Daar zit onze onderscheidende waarde in de markt.’ Niels Langenhuizen, tot slot: ‘Wij rekenen af met het traditionele vastgoedimago, door in de gebieden echt iets toe te voegen aan de stad. We delen het zoet en het zuur en steken met elkaar onze nek uit. Onder alle omstandigheden blijven we met elkaar meedenken, met alle partijen waar we mee samenwerken, vanuit het onderlinge vertrouwen en de drive om samen iets weer moois toe te voegen aan de stad.’

Persoonlijke vragen Ferdinand Gremmen, directeur VolkerWessels Bouw en Vastgoedontwikkeling Nederland & Zuid en SDK Vastgoed

WERKT ALS:
Teamspeler
VOORAL BEZIG MET:
Onderscheidende ontwikkelingen nog beter en slimmer gerealiseerd te krijgen
WIL BEREIKEN:
Te komen tot een optimale inzet van kennis tussen ontwikkelaar en bouwer
OVER 10 JAAR:
Al jarenlang genieten van dat resultaat
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Aan het einde van de dag om vanuit rust alles weg te werken
BESTE RESTAURANT:
Monarh
DE LEKKERSTE KOFFIE:
Stoom013
WAAR STAAT DE STAD VOOR IN VIER WOORDEN:
Hard werken, kennis, aantrekking
MOOISTE GEBOUW:
Ketelhuis
EERSTE HERINNERING AAN TILBURG:
Willem II
WELKE MENSEN MAKEN ECHT VERSCHIL IN TILBURG:
Doorzetters
WELKE INNOVATIE WERKT IN TILBURG:
Clustering van kennis huisvesten, faciliteren en laten groeien in de Spoorzone
WELKE BUURT IS ECHT IN OPKOMST:
Kenniskwartier
WAT GAAT ECHT GOED IN DE STAD:
Kwalitatieve groei, investeringsbereidheid van bedrijfsleven en overheid
EN WAT MOET ECHT BETER:
Mobiliteit in de stad. Het vergezicht is er, de uitwerking heeft tijd nodig
WAT MAG NOOIT WEG OF VERANDERD WORDEN:
De LocHal
WAAR IN DE STAD BEN JE GRAAG ALS JE EVEN TIJD VOOR JEZELF NODIG HEBT:
Spoorzone, de energie van industrieel erfgoed en nieuwbouw in een hele fijne mix van mensen en bedrijvigheid
WAT IS DE MOOISTE ROUTE OM TE HARDLOPEN OF TE FIETSEN:
Vanuit de stad richting Loonse en Drunense Duinen

Persoonlijke vragen Dave Staps, Directeur Van de Ven Bouw en Ontwikkeling

VOORAL BEZIG MET:
Sturen van bouwteams en nadenken over complexe bouwopgaves
WIL BEREIKEN:
Dat we het aantrekkelijkste en beste bouwbedrijf van Zuid-Nederland zijn
OVER 10 JAAR:
Zit ik nog steeds op mijn plek
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
De vroege ochtend waar ik met een bakje koffie de uitdagingen van collega’s meekrijg
BESTE RESTAURANT:
Monarh
DE LEKKERSTE KOFFIE:
Het eerste bakje op kantoor in de vroege ochtend
WAAR STAAT DE STAD VOOR IN DRIE WOORDEN:
Makers, Onderwijs en Bewoners Favo public space: Willem II Stadion en IJssportscentrum Tilburg
MOOISTE GEBOUW:
De Weverij op de Emmapassage
MOOISTE STRAAT:
Dat wordt de Burgemeester Brokxlaan in de Spoorzone
EERSTE HERINNERING AAN TILBURG:
Dat ik er geboren ben
WELKE MENSEN MAKEN ECHT VERSCHIL IN TILBURG:
De inwoners van Tilburg
WELKE BUURT IS ECHT IN OPKOMST:
De Spoorzone
WAT GAAT ECHT GOED IN DE STAD:
De stad wordt door alle nieuwe ontwikkelingen steeds mooier
WAT MAG NOOIT WEG OF VERANDERD WORDEN:
De kritische maar trotse inwoners
WAT IS DE MOOISTE ROUTE OM TE HARDLOPEN OF TE FIETSEN:
Dat is toch echt in mijn eigen dorp onder de rook van Tilburg op de Regte Heide

Persoonlijke vragen Niels Langenhuizen, Directeur SDK Vastgoed

VOORAL BEZIG MET:
Binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en campusontwikkelingen in Zuid- Nederland. In Tilburg de Spoorzone en Smariuskade
WIL BEREIKEN:
Trots op onze bijdrage aan de toekomst van Tilburg
OVER 10 JAAR:
Onze drie fantastische nieuwe stukken Tilburg laten zien aan mijn kinderen
BESTE RESTAURANT:
De Houtloods
DE LEKKERSTE LUNCH:
Smeer’m
WAAR STAAT DE STAD VOOR IN VIER WOORDEN:
Durf, Doen, Rauw en Gezellig
FAVO PUBLIC SPACE:
Het Spoorpark
MOOISTE GEBOUW:
De LocHal
EERSTE HERINNERING AAN TILBURG:
De start van de Spoorzone
WELKE BUURT IS ECHT IN OPKOMST:
De Spoorzone en Smariuskade
WAT GAAT ECHT GOED IN DE STAD:
De trots op de stad
WAT MAG NOOIT WEG OF VERANDERD WORDEN:
Ondernemerschap en Samenwerking in de stad

Persoonlijke vragen Niels Struijcken, Directeur Van de Ven Bouw en Ontwikkeling

VOORAL BEZIG MET:
Met gedreven mensen inspirerende plekken maken
OVER 10 JAAR:
Ben ik alweer 51
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Een goede lunch met fijne collega’s
BESTE RESTAURANT(S):
Sarban en de Houtloods
DE LEKKERSTE KOFFIE:
Dat ene oude automaatje op kantoor; al drie keer afgeschreven en bijeengehouden met liefde en tijdelijk technisch vernuft
WAAR STAAT DE STAD VOOR IN VIER WOORDEN:
Rauw, gastvrij, ontdekken en ons kent-ons
FAVO PUBLIC SPACE:
De Rits in het Spoorpark van Marieke Vromans
FAVORIETE WINKEL:
Ik ben een slecht voorbeeld van winkelend publiek
MOOISTE GEBOUW:
De LocHal is een passend Tilburgs uithangbord, maar ik denk dat Ketelhuis en de Hall of Fame niet onderdoen om de Spoorzone haar karakter te geven
MOOISTE STRAAT:
Dat wordt de Burgemeester Brokxlaan
PERSOONLIJKE CITY SECRET:
De toko op de Kattenrug
EERSTE HERINNERING AAN TILBURG:
Mijn ouderlijk huis in de Blaak waar ik geboren ben
WELKE MENSEN MAKEN ECHT VERSCHIL IN TILBURG:
Marieke Vromans, John Körmeling, Paul Watty, Studio Giftig, Krištof Kintera en alle anderen die de openbare ruimte in Tilburg verrijken
WAT GAAT ECHT GOED IN DE STAD:
De vele muziekevenementen die de stad echt op de kaart zetten; in alle genres En wat moet echt beter: Die industriële dozen aan de ringbaan, daar ontbreekt visie
WAT MAG NOOIT WEG OF VERANDERD WORDEN:
De kritisch mondige en immer trotse Tilburger
WAAR IN DE STAD BEN JE GRAAG:
In een van de oefenruimtes met ons bandje of bij de Tilburg Trappers
WAT IS DE MOOISTE ROUTE OM TE HARDLOPEN OF TE FIETSEN:
Dan ga ik naar de Regte Heide

Persoonlijke vragen Niels Dusee, Directeur SDK vastgoed

VOORAL BEZIG MET:
Campusontwikkeling en gebiedsontwikkeling
WIL BEREIKEN:
Met ontwikkelen van plekken waar je je dromen waar kan maken
OVER 10 JAAR:
Tilburg de fijnste stad van Brabant
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Dat is de hele dag
BESTE RESTAURANT:
Het varieert maar voor nu Gist
DE LEKKERSTE KOFFIE:
Zondag ochtend, Grotto met de hond in de Oude Warande
WAAR STAAT DE STAD VOOR IN VIER WOORDEN:
Ruw, Lef, Ontwikkeling, Groei
FAVO PUBLIC SPACE:
De Lochal
EERSTE HERINNERING AAN TILBURG:
Echt bewust is toch wel op de fiets naar de middelbare school
WELKE MENSEN MAKEN ECHT VERSCHIL IN TILBURG:
De Tilburger zelf, de ondernemers
WELKE BUURT IS ECHT IN OPKOMST:
Het Kenniskwartier
WAT GAAT ECHT GOED IN DE STAD:
Het doorpakken op de ontwikkellocaties
WAT MAG NOOIT WEG OF VERANDERD WORDEN:
Het industriële randje van de stad
WAAR IN DE STAD BEN JE GRAAG ALS JE EVEN TIJD VOOR JEZELF NODIG HEBT:
Het Stadsbos013
WAT IS DE MOOISTE ROUTE OM TE HARDLOPEN OF TE FIETSEN:
Stadbos013 in combinatie met de Oude Waranda