VG Visie Daily #145: ‘Alleen met Nederlands kapitaal gaan we het niet redden’

Sinds maart 2024 is Wim Wensing voorzitter van IVBN, de vereniging die de belangen van institutionele vastgoedbeleggers in Nederland behartigt. Met een achtergrond als Chief Investment Officer bij Amvest en zijn recente overstap naar vastgoedvermogensbeheerder NLV, kent hij de wereld van beleggen in woningen door en door.

Was 2024 een goed jaar voor institutionele beleggers in vastgoed?

‘Dat hangt sterk af van het perspectief dat je kiest. In vergelijking met 2023 zie je wel degelijk herstel. De vastgoedmarkt had het moeilijk vanaf medio 2022, vooral door de stijgende rente en onzekerheid na corona. In 2024 keerde de rust enigszins terug, maar we zijn nog lang niet op het oude niveau. De markt is gestabiliseerd, maar de hobbels zijn niet verdwenen. Voor beleggers blijft het lastig om lange termijninvesteringen te doen in een omgeving waarin regelgeving voortdurend verandert.’

Wat zijn de belangrijkste belemmeringen voor beleggers?

‘De rente is natuurlijk een factor die we niet zelf kunnen beïnvloeden, maar het investeringsklimaat in Nederland kunnen we wél verbeteren. Daar wringt het nu. De afgelopen jaren is er veel veranderd in wet- en regelgeving, met name in de woningsector. Denk aan de Wet betaalbare huur, waardoor beleggers die actief waren in de vrije sector ineens te maken kregen met regulering. Dat roept natuurlijk vragen op: gebeurt dit vaker? Gaan we weer nieuwe knoppen zien waar aan gedraaid wordt? Die onzekerheid is funest voor investeringsbeslissingen.”

Daarnaast speelt de fiscale behandeling een rol. Hoe kijk je daarnaar?

‘Dat is inderdaad een tweede pijnpunt. De overdrachtsbelasting is in korte tijd verhoogd van 2 naar 10,4 procent, en wordt nu weer deels verlaagd. Voor woningen gaat het terug naar 8 procent, maar voor andere vastgoedsegmenten niet. Dat maakt het onvoorspelbaar. IVBN pleit al lang voor een stabiel concurrerend fiscaal regime. Een niveau van 6 procent zou recht doen aan het Europese gemiddelde en investeerders meer vertrouwen geven. Tel daar de afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling en de renteaftrekbeperkingen bij op, en je ziet waarom Nederland aan aantrekkelijkheid heeft ingeboet.’

Heeft dat ook invloed op het buitenland?

‘Zeker. Buitenlands kapitaal is simpelweg aan het wegtrekken. Vier jaar geleden kwam ongeveer 34 procent van de vastgoedtransacties van buitenlandse beleggers. In 2024 was dat nog maar 6 procent. Dat is een dramatische terugval. En dat raakt ons allemaal, want we hebben dat kapitaal nodig om onze woningbouwdoelen te halen. Alleen met Nederlands kapitaal gaan we het niet redden.’

Is er dan voldoende overleg met de overheid om dit aan te pakken?

‘Er is gelukkig steeds meer dialoog. Vanuit het ministerie is een structureel overleg gestart over het investeringsklimaat, waar niet alleen institutionele beleggers aan deelnemen, maar ook projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Er wordt geluisterd, zeker door deze minister. Zij begrijpt waar de knelpunten zitten, maar de begrotingsruimte is beperkt en dat maakt het lastig om echt grote stappen te zetten. Toch zie ik die dialoog als een belangrijk positief punt van het afgelopen jaar.’

Hoe kijk je naar de rol van institutionele beleggers in de woningbouwopgave?

‘Die rol is groot en belangrijk. Onze achterban – vooral pensioenfondsen – wil investeren in betaalbare woningen. Er bestaat soms een misverstand dat beleggers alleen maar interesse hebben in dure appartementen of rendementen op de korte termijn, maar dat is niet zo. De meeste beleggingen zitten juist in het middenhuursegment, wat onder meer van groot belang is voor de verbetering van de doorstroming uit de sociale woningbouw. We voelen een duidelijke verantwoordelijkheid om bij te dragen aan de oplossing van de woningnood. Alleen: daarvoor moet de businesscase wel rond te rekenen zijn.’

Wat maakt een woningproject aantrekkelijk voor beleggers?

‘Het product moet passen bij de behoeften van de markt. Dat kan binnenstedelijk zijn, maar ook daarbuiten. We moeten creatiever en breder denken. Gebiedsontwikkelingen, ook in de randen van steden, zijn essentieel. Bovendien moeten we meer gaan bouwen voor ouderen. Die doelgroep groeit, en als je daarin investeert, help je meteen ook de doorstroming op de woningmarkt. Ouderen laten eengezinswoningen achter, waar dan weer jonge gezinnen in kunnen trekken.’

Welke concrete knelpunten zie je bij gebiedsontwikkelingen?

‘Het is vaak de wirwar aan gemeentelijke regels die de snelheid eruit haalt. We willen als sector inzetten op industrieel bouwen – dus sneller, slimmer en duurzamer – maar dat wordt lastig als elke gemeente weer eigen eisen stelt. Wij pleiten daarom voor landelijke regels in plaats van lokale regels. Laat de Rijksoverheid duidelijke kaders stellen en laat de provincies daarop toezien. Dan weet iedereen waar hij aan toe is.’

Wordt de vastgoedsector harder aangepakt dan andere sectoren in jouw ogen?

‘Dat gevoel leeft zeker. Er zijn excessen geweest, dat ontkennen we niet. En die halen ook altijd de pers. Maar het overgrote deel van onze sector investeert zorgvuldig en met oog voor maatschappelijke waarde. Wij willen juist af van die incidenten, omdat ze ons allemaal raken. De Wet betaalbare huur is wat mij betreft een te brede maatregel voor een probleem dat gerichter aangepakt had kunnen worden. maar ik begrijp dat er iets moest gebeuren. Alleen: laten we dan ook erkennen dat beleggers nodig zijn voor de oplossing.’

Wat is er nodig om weer op te schalen in de woningbouw?

‘Meer voorspelbaarheid. In de slechtste periode vielen we terug naar circa 4.500 beleggerswoningen per jaar. Inmiddels zitten we weer op zo’n 6.500 woningen. Als we de condities verbeteren – duidelijke regels, minder fiscale onzekerheid – dan kan dat aantal flink omhoog. Wij hebben het kapitaal, de wil én de lange adem. Maar dan moet het systeem wel meewerken.’

Wat zou je concreet willen veranderen?

‘Versnel de vergunningsprocedures, maak het fiscale regime weer uitlegbaar en schaf overbodige lokale regelgeving af. Ik geloof dat we als sector, samen met overheid en ontwikkelaars, echt een verschil kunnen maken. Maar dan moeten we durven kiezen voor eenvoud en duidelijkheid. De wooncrisis vraagt om daadkracht, en die begint bij vertrouwen. Laat ons bouwen – dat is ons pleidooi.’

Persoonlijke vragen Wim Wensing, voorzitter van IVBN

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘We will cross that bridge when we get there.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Mijn gezin.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Whirlwind van James Clavell.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The Godfather.’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Wielrennen.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘7.15 uur.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Grignan, Frankrijk.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Moeilijk: maar op het terras van The River in Voorburg is goed toeven .’​
WAT IS JOUW MOTTO?
‘Geniet van elke dag.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Mijn oma: ze stond er al jong alleen voor en heeft met veel doorzettingsvermogen in Antwerpen een zaak opgebouwd en drie kinderen opgevoed. En ze was een leuke oma.’