Als wonen, werken en vervoer niet hand in hand gaan missen we volledig de boot

De fundamenten van de Nederlandse economie en vastgoedmarkt zijn goed, constateert Irene Flotman. Maar door het tekort aan werkvoorzieningen en infrastructuur kunnen die pilaren gaan wankelen, waarschuwt de voorzitter van NVM Business en managing director van vastgoedadviseur CBRE. ‘We moeten van silodenken naar systeemdenken, maar dat lukt helaas in hele beperkte mate.’

Het is in de huidige turbulente tijd makkelijk te vervallen in pessimisme. Los van de door Donald Trump gestarte mondiale handelsoorlog staan de Nederlandse economie en vastgoedmarkt er echter nog behoorlijk goed voor. Zo rekent Rabobank – in een rapport dat weliswaar voor de tarievenoorlog uitkwam – op een economische groei van 1,7 procent in 2025. Alle veertig economische regio’s groeien maar Amsterdam en Brainport Eindhoven doen dat twee keer zo hard; Amsterdam dankzij de snelle groei van specialistische zakelijke dienstverlening, Eindhoven vanwege de hightechindustrie. Ook Utrecht, Twente en Heerenveen groeien harder. Binnen de Randstad blijft het Groene Hart evenwel achter vanwege restricties op de bouw van huizen en bedrijventerreinen.

Nieuwe vastgoedcyclus

Vanuit vastgoedperspectief ziet NVM Business voorzitter Flotman ook voldoende positieve aanknopingspunten. ‘De rampspoed die post-covid werd voorspeld voor de winkel- en kantorenmarkt is niet uitgekomen, terwijl de logistieke en residentiele vastgoedmarkten door zijn blijven draaien. Retailers vechten weer om de beste plekken in de high streets, terwijl regionale investeerders winkelcentra van grote beleggers overnemen zoals Leidsche Rijn Centrum. De leegstand op de kantorenmarkt in de G5-steden ligt gemiddeld op 5,5 procent, net boven frictieleegstand. Door de rente-explosie van de afgelopen jaren is kantorenvastgoed weliswaar fors in waarde gedaald. Toch kunnen we spreken van een zachte landing. Het gevreesde herfinancieringsdrama is uitgebleven. Banken zien dat de kantorenmarkt er goed voorstaat en zijn bij herfinanciering bereid de loan-to-value fors te verhogen. De rente is weer fors gedaald met verdere rentedalingen in het vooruitzicht, mits de tarievenoorlog geen nieuwe inflatiegolf veroorzaakt. CBRE voorspelt een stijging van het totale beleggingsvolume naar 12,5 miljard, ruim 10 procent meer dan in 2024. Het beleggersvertrouwen trekt aan, er is veel kapitaal beschikbaar; we lijken aan het begin van een nieuwe vastgoedcyclus te staan.’

Wonen boven werken

Maar op economisch gebied dreigt Nederland zijn eigen glazen in te gooien, waarschuwt Flotman. ‘De politieke focus ligt teveel op woningbouw. Den Haag besluit tot de bouw van 2 miljoen woningen tot 2040 waarvan 1 miljoen buiten de Randstad, maar zonder beleid en geld voor infrastructuur, werkvoorzieningen en ov. We kunnen niet zomaar overal woonwijken neerplempen. Almere bouwt er veel woningen bij, maar straks gaan nog meer mensen forensen naar Amsterdam. Maar ook: de politiek zegt een duurzame, circulaire economie te willen, terwijl circulair beleid ontbreekt en honderden miljoenen op het ov wordt bezuinigd. Bovendien worden nog overal bedrijven- en kantorenterreinen omgebouwd tot woonwijk. Het schrijnende tekort aan bedrijfsruimten en netcongestie bedreigen de groei van onze economie nu al. Ik sprak op de Ondernemerstop onlangs een ondernemer die met collega’s noodgedwongen bezig is met de oprichting van energyhubs. Daar heeft hij geen tijd voor en geen verstand van. Maar zonder geschikte energieaansluiting kunnen bedrijventerreinen niet functioneren en ondernemers niet ondernemen.’

Terug naar de vastgoedmarkt, waar Flotman ook op de kantorenmarkt steeds meer schaarste ziet ontstaan. ‘Door het tekort aan duurzame high end kantoren gaan de huren verder omhoog. In Den Haag koopt en huurt de Rijksoverheid bijna alle grote kantoren, met een historisch lage leegstand tot gevolg. Alle nieuwbouw op de Zuidas – waar de tophuur richting 650 euro per m2 kan gaan – wordt opgenomen. Veel bedrijven kijken naar opkomende kantorenlocaties zoals Sloterdijk, Zuidoost en het Amstelkwartier; stationsgebieden die een binnenstedelijke herontwikkeling ondergaan. Banken zien de potentie en verplaatsen hun hoofdkantoren naar Zuidoost zoals ING en ABN Amro. Ook in veel middelgrote steden begint krapte te ontstaan, omdat veel kantoren na 2008 zijn getransformeerd naar woningen en de kantoorvraag is hersteld.’

‘HET GEVREESDE HERFINANCIERINGSDRAMA OP DE KANTORENMARKT IS UITGEBLEVEN’

Goede rol Rijksoverheid

Nieuwbouw is volgens haar hard nodig. ‘Doordat er amper geschikt aanbod is, blijven partijen zitten waar ze zitten. De rekensom voor kantoren komt echter nog niet goed uit, waardoor ontwikkelaars, beleggers en financiers terughoudend zijn. Ook netcongestie speelt de kantorenmarkt parten; in Noord-Holland en Amsterdam is het elektriciteitsnet nu ook praktisch vol en komen sommige kantoorprojecten in de knel. Gelukkig geeft de Rijksoverheid het goede voorbeeld. Het Rijk realiseert flink wat nieuwe kantoren, ook buiten de Randstad. Zo bouwt het Rijksvastgoedbedrijf in Assen op de locatie van een oud rijkskantoor zijn duurzaamste kantoor ooit. Het gebouw voor 1.300 ambtenaren van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en ICT dienstverlener Dictu wordt zowel biobased, circulair, natuurinclusief, energiezuinig als klimaatadaptief.’

De NVM Business-voorzitter raadt kantorenbeleggers aan zich zolang maar te focussen op hun bestaande kantorenportefeuille en de potentiële waarde daarvan te ontsluiten. ‘De scherpe polarisatie tussen de high end kantorenmarkt en perifere kantoren biedt ook kansen. Slimme investeerders die de markt vanuit gebruikersperspectief benaderen en hun kantoor zo aantrekkelijk mogelijk voor werknemers maken, kunnen rekenen op sterke huurgroei. Gebouwen op minder vanzelfsprekende locaties die zijn verduurzaamd en gemoderniseerd kunnen huursprongen van 20 tot 40 procent verwachten. Beleggers die hun kantoor van value add naar een core of core-plus kantoor weten te upgraden zijn ook spekkoper. Een kantoor met een beter energielabel, gezondere en slimmere werkomgeving met grotere vloervelden kan zo 150 tot 300 basispunten schelen. Dat vergt natuurlijk wel diepgaande kennis van de investerings- en gebruikersmarkt.’

‘BEDRIJVEN TEKENEN HUN TE HUREN KANTOOR RUIMTE IN OP BASIS VAN DE WERKPIEK OP DINSDAG EN DONDERDAG’

Kantoorpiek

Dat er vanwege het hybride werken juist een kantorenoverschot zal ontstaan, gaat er bij haar niet in. ‘Hoewel grote corporates bij een verhuizing kantoormeters inleveren, is de teruggang niet heel dramatisch. Ook al kan je vrijdag een kanon afschieten op kantoor; de organisatie tekenen we in de ruimte op basis van de werkpiek op dinsdag en donderdag in. Amerikaanse bedrijven willen thuiswerken terugdraaien maar in Nederland kan dat niet. Bedrijven willen jong talent aantrekken en behouden. Als je ze dwingt naar kantoor te komen, zijn ze snel weer weg. Maar ik geloof wel in de intrinsieke wens van werknemers om naar kantoor te komen, alleen niet elke dag. De taak van ons vastgoedadviseurs is kantoren vanuit de hospitality gedachte ontwikkelen. De huurders zijn eerder gasten voor wie we een fijne plek creëren.’

Besluiteloos kabinet

Wat Flotman betreft moet Nederland ‘terug naar de tekentafel om de benodigde ruimte te scheppen voor onze economie’. ‘Met NVM Business proberen we een lans te breken voor werk. De politiek moet keuzes maken. Ik hoorde laatst een professor die stelde dat we Schiphol naar de polder moeten verplaatsen en een nieuwe stad op het huidige vliegveld moeten bouwen. Dat is een wel heel boude uitspraak maar wel een glasheldere keuze. Maar dit kabinet durft geen enkele keuze te maken. De ministers zijn drukker met elkaar de loef af te steken en met kortetermijnsuccesjes dan zinnig landelijk beleid te maken. Als de ministers van Economische Zaken, Wonen en Financien vanuit een gezamenlijke bril zouden kijken, kunnen ze met integrale oplossingen voor ons land komen. Maar mensen en dus helaas ook ministers en ambtenaren werken in silo’s. We moeten van silodenken naar systeemdenken, maar dat lukt helaas nog maar in beperkte mate.’

‘IK ZOU GRAAG ZIEN DAT INSTITUTIONELE BELEGGERS EEN DEEL VAN HUN VERMOGEN ALLOCEREN NAAR INFRASTRUCTUUR EN WERKVOORZIENINGEN’

Gezamenlijk optrekken

Ze vreest dat het eerst slechter zal gaan voordat het beter wordt. ‘Maar uiteindelijk komen we tot bezinning. In deze tijd hebben we elkaar meer dan ooit nodig om dingen voor elkaar te krijgen. NVM Business en zijn leden beschikken over genoeg data en marktinzicht om vraag en aanbod goed op elkaar af te stemmen. NVM Business is altijd bereid beleidsmakers te adviseren, zoals laatst op het ministerie van Economische Zaken. Een punt dat ik maakte was dat we buitenlands kapitaal hard nodig hebben om de ruimtelijke opgave te vervullen. Het is bemoedigend dat institutionele beleggers impactfondsen lanceren voor meer duurzame en betaalbare woningen. Ik zou graag zien dat ze een deel van hun en dus ons pensioen- en verzekeringsvermogen ook alloceren naar infrastructuur en werkvoorzieningen. Wonen en ruimte voor de economie moeten hand in hand gaan. Anders missen we volledig de boot. Op Provada 2025 zullen we in juni het goede voorbeeld geven; op onze stand is zowel onze tak NVM Wonen als commerciële tak NVM Business vertegenwoordigd.’

‘WE KUNNEN NIET ZOMAAR OVERAL WOONWIJKEN NEERPLEMPEN ZONDER WERKVOORZIENINGEN EN OPENBAAR VERVOER’

Persoonlijke vragen Irene Flotman voorzitter NVM vakgroep Business en managing director CBRE

WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN:
We worden afhankelijk geboren en we eindigen doorgaans ook afhankelijk. Protectionisme werkt niet. We zijn globaal met elkaar verbonden. Ik geloof in een ecosysteem en niet in een egosysteem
WAT WAS VOOR JOU EEN BESLISSEND MOMENT IN JE LEVEN:
Ik heb er meerdere gehad. Een daarvan was de scheiding van mijn jeugdliefde. We konden elkaar niet loslaten, maar wisten heel diep van binnen dat we dat wel moesten doen. Toen we dat deden, ging het weer “stromen”. En hoe leuk is het dat ik de huwelijksceremonie van mijn ex en zijn huidige vrouw heb mogen doen. Mijn huidige man en ik waren de eregasten
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN:
Respect voor anderen, verantwoordelijkheid nemen om het juiste te doen voor de aarde en iedereen die er op leeft, medemenselijkheid, niet alleen nemen, soms ook belangeloos kunnen geven
WAT MAAKT JOU NIEUWSGIERIG:
Chaos; ik wil graag weer ergens chocola van maken
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN:
Kop omhoog en borst vooruit. Ik confronteer mezelf vaak met lastige dingen, omdat ik er in geloof dat we hier zijn om te leren
WAT IS JE DIEPSTE DRIJFVEER:
Blijdschap. Ik wil elke dag een blij mens zijn
WAT WIL JIJ BIJDRAGEN:
Ik wil herinnerd worden als iemand die een verschil maakten
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS:
Hou op, schei uit. Ik ben een wandelende vitamine apotheek. Ik doe aan intermittent fasting en slik minstens 15 supplementen inclusief een groen algendrankje en sea moss (weer een nieuwe fetisj)
WAAR KOM JE TOT RUST:
In ons pas aangeschafte huisje in Drenthe. Kneuterig, met ezeltjes en geitjes. En de mensen zijn aardig voor elkaar en helpen elkaar. Ik weet het niet, misschien was ik wel een Drent in een vorig leven, wel met een exotisch tintje dan
HOE BLIJF JIJ TROUW AAN JEZELF:
Ik heb met mezelf afgesproken dat ik altijd dicht bij mezelf blijf. Als dat niet meer goed genoeg is voor een ander, dan ga ik een ander pad op
HOE KRIJG JIJ ZAKEN IN BEWEGING:
Door een visie te hebben, daarin een diep geloof te hebben en met passie deze visie over te brengen. Maar ook openstaan voor andere inzichten en je visie kunnen bijstellen. Kwetsbaarheid is kracht
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG:
The Big Five van BNR. Ik ben een fan van Diana Matroos