‘Zonder cultuur houden we oersaaie steden over’


Rinske Brand is werkzaam op het snijvlak van cultuur, samenleving en stedelijke ontwikkeling. Ze is oprichter van BRAND The Urban Agency en schreef het boek Hart, Hoofd, Handen – Gids voor Stadmakers. In dit interview legt ze uit hoe cultuur en vastgoed elkaar kunnen versterken en waarom dat geen idealisme is, maar gewoon een slim idee.

Je zit met één been in de wereld van vastgoed en met het andere in cultuur. Werkte dat voor jou?
‘Voor mij wel. De werelden van cultuur en vastgoed spreken een andere taal. De één denkt bij ‘waarde’ eerder aan artistieke waarde, de ander aan rendement. Ik ben zelf cultuurwetenschapper, maar ik snap inmiddels ook hoe vastgoed werkt en daardoor kan ik de brug slaan. Uiteindelijk streven beide werelden hetzelfde na: plekken creëren die waardevol en betekenisvol zijn. Wat ik zie, is dat als je de juiste partijen vanaf het begin bij elkaar zet en open het gesprek voert, je samen iets kunt bouwen dat werkt voor iedereen.’

Wat is het belang van cultuur in gebiedsontwikkeling?
‘Zonder cultuur verwordt een stad tot een verzameling stenen. Denk aan creatieve plekken waar mensen elkaar ontmoeten, waar muziek klinkt, waar jongeren repeteren met hun dansgroep of ouderen een schildercursus volgen. Dat zijn plekken die een buurt kleur en betekenis geven. Als we alleen maar focussen op woningbouw, rendement en functiemenging vergeten, krijgen we saaie, monofunctionele wijken. En die werken niet…dat weten we inmiddels.’

Maar er is nu toch een woningcrisis? Kun je het je permitteren om dan meters voor cultuur te reserveren?
‘Juist dan! De woningcrisis is geen excuus om andere waarden overboord te gooien. Je kunt woningen bouwen én nadenken over de plek als geheel. Waar komen mensen elkaar tegen? Hoe kunnen kinderen veilig naar school fietsen? Waar is ruimte voor een lokale dansschool of community kitchen? Als je dat niet meeneemt, lever je in op het gebied van leefbaarheid en daarmee op lange termijn ook op vastgoedwaarde.’

Dus cultuur als waardecreatie?
‘Precies. Je ziet nu steeds meer commerciële partijen die dit ook zo benaderen. Niet omdat ze zo altruïstisch zijn, maar omdat ze zien: een aantrekkelijke, levendige plek levert op den duur meer op. Een goed voorbeeld is CBRE IM, de belegger achter de Amsterdamse Poort. Zij voegen bewust meters cultuur toe. Niet omdat ze er direct geld mee verdienen, maar omdat het bijdraagt aan identiteit, levendigheid, bezoekersaantallen, verblijfsduur en daarmee ook aan omzet voor ondernemers.’

Wat zijn de belangrijkste barrières die je tegenkomt?
‘De grootste is timing. Vaak wordt er eerst een gebouw neergezet en dan pas gedacht: o ja, cultuur, daar moeten we ook nog iets mee. Maar dan is het vaak al te laat. Je moet aan het begin al nadenken over de functies, over de identiteit van de plek, over wie je er wil aantrekken. Een ander probleem is de vierkante meterprijs. Culturele partijen kunnen die vaak niet betalen en al helemaal niet als het casco is en ze nog tonnen moeten investeren om de ruimte bruikbaar te maken.’

Hoe los je dat op?
‘Door vanaf het begin samen te puzzelen. In Amsterdam-Zuidoost zijn we met culturele partijen, een ontwikkelaar en belegger gaan kijken: hoe krijgen we dit voor elkaar? Dat vraagt openheid van beide kanten. De culturele partijen moeten helder zijn over wat ze nodig hebben. En de vastgoedpartij moet durven denken in andere waarden dan directe cashflow. In dit geval hebben we afgesproken dat vierkante meters betaalbaar kunnen worden aangeboden aan cultuurpartijen die een duidelijke meerwaarde hebben voor de Poort als geheel.’

Komt dat vaak voor?
‘Steeds meer. STEKK is een samenwerking van Synchroon en Stadmakersfonds. Zij reserveren bewust een deel van de vierkante meters voor maatschappelijke ondernemers, tegen kostprijs. Na vijf of tien jaar kunnen deze partijen hun ruimte kopen en worden ze mede-eigenaar van de buurt. Dat is sociaal én duurzaam. Het levert geen rendement op, maar wel een sterke community en een levendige plek. Dat is óók waarde.’

Hoe krijg je zoiets intern uitgelegd bij een belegger of ontwikkelaar?
‘Daar kan je iets slims op bedenken: naast KPI’s ook KVI’s: Key Value Indicators. Daarmee meet je zachtere waarden zoals verbondenheid met de buurt, sociale veiligheid of reputatie. Dat helpt intern om duidelijk te maken: deze functie draagt bij aan het realiseren van doelstellingen, ook al staat het niet direct in euro’s op de balans.’

En hoe zie je de rol van gemeenten in dit verhaal?
‘Gemeenten kunnen veel betekenen. Door bijvoorbeeld aangepaste erfpachttarieven te hanteren, door in aanbestedingen glashelder te zijn over de gewenste functies, door in de beoordeling kwaliteit en inhoud boven het financiële bod te plaatsen of door partijen met elkaar in contact te brengen. De stad wordt steeds complexer en de rollen van betrokken partijen zijn aan het verschuiven. Dat vraagt om een andere houding van de overheid én om het gebruik van andere instrumenten, zoals tenderen op basis van partnerselectie in plaats van op het plan.’

Je klinkt hoopvol. Zie je echt verandering?
‘Ja, zeker. Een paar jaar geleden moest ik dit verhaal nog verdedigen. Nu zijn er tientallen voorbeelden van partijen die het gewoon dóen. Of het nou Schipper Bosch, CBRE IM of Synchroon is, zij laten zien dat het kan. En dat is belangrijk, ook voor de volgende generatie. Laatst vroeg een vastgoedstudent me: waarom zouden vastgoedpartijen willen investeren in maatschappelijke meerwaarde, als hun belangrijkste doel toch winst maken is en ze vaak ook weer vertrekken uit een gebied? Toen dacht ik: we hebben nog wat werk te doen. Maar het kán dus wel anders. En ik hoop dat hij dat op tijd leert.’

Wat wil je zelf nog bereiken de komende jaren?
‘Ik zou het geweldig vinden als we over een paar jaar kunnen zeggen: dit is normaal. Dat het geen uitzondering meer is als een project cultuur, sport, ontmoeting en wonen slim combineert. Dat studenten leren dat vastgoed ook over maatschappelijke meerwaarde en over het maken van een goede plek gaat en dat je met goede samenwerking tot iets kunt komen wat iedereen sterker maakt.