Dealmaker Perrie Voorbach zoekt constant naar (her)ontwikkellocaties

Perrie Voorbach, Spakenburger van origine maar tegenwoordig actief vanuit Bloemendaal, is zonder twijfel een druk baasje. Hij zoekt constant naar geschikte locaties, voornamelijk in Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Zo wordt het interview met VG Visie enige malen onderbroken voor spoedoverleg met zijn notaris vanwege een overdracht.

Hij kent zijn eigen kracht en beperkingen. Zo heeft hij geen personeel, maar beschikt wél over een uitgebreid netwerk van specialisten. ‘Ik ben een dealmaker, een ondernemer, géén manager’, licht hij bedrijvig toe. ‘Als je personeel hebt, een organisatie opbouwt, gaat in het managen van medewerkers heel veel tijd zitten. Die energie stop ik liever in het vinden van aantrekkelijke locaties voor mijn opdrachtgevers en het maken van deals.’

Ambities

Deze ambitieuze ondernemer sluit nu zo’n twee deals per maand en wil dat komend jaar opvoeren naar een deal per week. Het geheim van een goede deal? ‘Aankopen voor de juiste prijs maar misschien nog wel belangrijker zijn de voorwaarden. Goed weten wat de (her) ontwikkelingsmogelijkheden zijn, zodat opdrachtgevers niet later voor onaangename verrassingen komen te staan bij de herontwikkeling of verzeild raken in eindeloze bezwarenprocedures,’ klinkt het prompt. ‘Want je kunt veel geld verdienen in het vastgoed, maar ook veel verliezen.’

Je kunt veel geld verdienen in het vastgoed, maar ook veel verliezen

Voorbach houdt niet van klagen. Maar dat er de afgelopen vijf jaar veel veranderd is in de vastgoedmarkt, en lang niet altijd ten goede, mag duidelijk zijn. Hij noemt corona, de inval in Oekraïne en alle inflatie en rentestijgingen, waardedalingen en torenhoge bouwkosten die daarvan het gevolg waren. En niet te vergeten: de toenemende regeldruk, de fiscale veranderingen voor kleine woningbeleggers en de schier eindeloze mogelijkheden om bezwaar te maken tegen nieuwe vastgoedontwikkelingen.

‘De kern van mijn betoog is toch dat elke verandering ook veel kansen biedt’, spreekt hij monter. ‘Zo zijn winkels en kantoren behoorlijk in waarde gedaald, maar woningen juist duurder geworden. Dus waar liggen de kansen? In het transformeren van die panden naar (zorg)woningen, het splitsen van woningen want ondanks Box 3 liggen ook daar nog volop mogelijkheden. In algemene zin is er in vastgoed nog altijd goed te verdienen indien je waarde toevoegt. ’

De kern van mijn betoog is toch dat elke verandering ook veel kansen biedt

Transformatie naar woningen

Het leeuwendeel van de ontwikkelings-en transformatiepanden, waarnaar hij op zoek is, is bestemd voor woningprojecten. Woningen vormen van oudsher ook zijn expertise. Maar in de bedrijfsruimtemarkt heeft Voorbach de afgelopen jaren ook zijn sporen verdiend. Dan gaat het vooral om oude bedrijfspanden en kantoren, die worden gesloopt en plaatsmaken voor bedrijfsverzamelgebouwen met units van 60 tot 200 vierkante meter.’ Ook andere sectoren van de vastgoedmarkt schuwt hij niet. Zo heeft hij onder meer ook bemiddeld in de aan- en verkoop van vakantieparken, kerken, benzinestations, monumenten, retaillocaties, gemeentehuizen en zorgvastgoed. ‘Uiteindelijk bepaalt de klant en de markt wat ik doe. We gaan voor de kansen dit op dat moment in de markt liggen,’ zegt hij pragmatisch.

Voor de acquisitie van panden heeft deze innovatieve ondernemer onder andere de websites verkoopjewinkelpand. nl en verkoopjehuurwoning.nl, terwijl de website verkoopjehorecapand.nl. binnenkort de lucht in gaat. ‘Eigenaren kunnen zo hun panden zonder gedoe en extra kosten verkopen’, vertelt Voorbach enthousiast. ‘Ik bied hen een unieke off market aanpak, waarmee een pand discreet en effectief verkocht kan worden tegen de beste prijs en voorwaarden, zonder makelaarskosten.’

Je weet nooit wat de toekomst brengt, zelfs niet in de woningmark

Verfrissende kijk

Zijn verfrissende kijk op de vastgoedmarkt werd gevormd tijdens een studie marketing aan de Hogeschool voor Economische Studies in Amsterdam, gevolgd door jaren van werkervaring als marketeer en als woningmakelaar bij meerdere gerenommeerde makelaarskantoren in Amsterdam en Amersfoort, waarna hij zijn eigen Voorbach Woningmakelaardij begon in Bunschoten-Spakenburg die landelijke opereerde. Zeer succesvol: zo verkocht hij in zijn eentje tussen 2018 en 2020 meer dan 200 woningen.

Zijn eerste stappen in het commercieel vastgoed zette hij al in 2018 toen hij bemiddelde in de aankoop van de werkplaats van een fietsenmaker, die vervolgens werd herontwikkeld tot enkele woningen. Ook kocht hij in 2020 zijn eerste transformatiepand: een leegstaande winkel die hij transformeerde naar 2 startersappartementen. De afgelopen jaren heeft hij zich steeds meer gespecialiseerd in commercieel vastgoed, waarop hij zich nu volledig richt.

Razendsnel schakelen

De opdrachtgevers zijn projectontwikkelaars, beleggers, pand- en grondeigenaren. ‘Meestal werk ik voor kleine en middelgrote ontwikkelaars’, legt hij uit. ‘Bij grote partijen heb je vaak met een stuk of vijf managementlagen te maken. Ik doe liever rechtstreeks zaken met de eigenaar/oprichter, dan kun je razendsnel schakelen.’ Deze rasondernemer werkt niet alleen in opdracht van derden. Hij ontwikkelt ook zelf, al dan niet in nauwe samenwerking met partners. ‘Dan is mijn aandeel 20 tot 50 procent in het project.’ Ontwikkelingen geheel voor eigen risico en rekening worden evenmin geschuwd. Momenteel participeert hij zowel in woningbouw- als bedrijfsverzamelgebouw ontwikkelingen.

Energieke vastgoedman

Deze energieke vastgoedman wil de komende jaren ook een eigen beleggingsportefeuille opbouwen. In deze uitdagende marktomstandigheden volstaat het volgens hem niet meer om goed verhuurde beleggingspanden te kopen en verder maar passief af te wachten op waardestijgingen. ‘Je weet nooit wat de toekomst brengt, zelfs niet in de woningmarkt. Je zult ook in die markt echt waarde moeten toevoegen. Mits je dat blijft doen zullen er altijd onbegrensde mogelijkheden zijn in de vastgoedmarkt.’

EEN DEAL OVER:
Ik vind elke deal waarmee we het pensioen/kapitaal van de grond-/pandeigenaar in waarde laten exploderen geweldig

GOEDE VOORNEMENS:
5 keer sporten per week (nu 3), verdubbelen van het deal volume en nog meer genieten

DURVEN:
Niets meer dan dat ik nu doe. Ik ben tevreden over de ingezette lijn

NOOIT MEER DOEN:
Projecten kopen met kortlopende private financieringen

DE STAND VAN HET LAND:
Export van kapitaal, kennis en kunde, eindeloze bureaucratie, stilstand en ongekende onvrede. Een hellend vlak, we verliezen op
alle gebieden van de VS en Azië

DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
De gigantische inflatie, het gebrek aan investeringen in de juiste zaken en AI

DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
Alles omtrent handelsman Donald Trump en zijn beslissingen. Fascinerend om een (vastgoed) bulldozer in een politiek landschap bezig te zien

UITKIJKEN NAAR:
Het opgroeien van mijn dochter Luna

ZORGEN OVER:
De stand van het land/het Westen

NIET VERGETEN:
De dagelijkse planning blijven volgen (aantal koude en warme contacten opvolgen, aantal grondeigenaren benaderen, aantal netwerkevents, etc.)

ONMISBAAR:
De juiste mindset en fysieke conditie

BELANGRIJKSTE PERSONEN:
Mijn dochter Luna, mijn partner Cora, mijn gezin en familie

WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
De groeidoelstellingen bereiken

WEGGEVEN:
Kennis, kunde, advies en positiviteit

AANVAARDEN:
In het verleden gemaakte keuzes kan je op een bepaalde moment
niet meer veranderen en moet je zo snel mogelijk afwikkelen met
de daarbij behorende schade

VERANDEREN:
Niets, gewoon doorgaan zoals nu met een extra versnelling!

VRIJE TIJD:
Mijn dochter Luna, mijn partner Cora, voetbal en uit eten

WELK CIJFER GEEF JE 2025:
8,0

DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Niet te groot en te snel met te veel risico. Zie de val van Sjan
van Ettekoven

MOOISTE MOMENT:
Met een moment noemen doe ik heel veel andere mooie momenten tekort

GROOTSTE IRRITATIE:
De huidige politiek en het sentiment t.o.v. vastgoedpartijen

BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Provada natuurlijk!

OPVALLENDSTE NIEUWS:
In deze tijden is dat altijd het nieuws van de volgende dag

BESTE ZAKENBOEK:
Selling Buildings, Bob Knakal en Ron Santamassimo

BESTE ZET:
Na 1 verkeerde beslissing in het verleden erg tevreden over de invulling qua (samenwerkings) partners

LEUKSTE SPONTANE ONTMOETING:
Ik ontmoet dagelijks veel leuke mensen spontaan

MOOISTE DEAL:
Voor een van mijn vrienden, vanuit een borrel, een deal gesloten waarmee zijn kantoorpand wordt ontwikkeld naar 20 tot 26 appartementen

HET MEEST GELEERD VAN:
De effecten van 1 mislukte keuze qua partner: een ex-compagnon is failliet gegaan bij een klein project. De schade en lessen hieruit zijn bepalend en leerzaam voor het leven

WAT IS JE PLAN VOOR 2026:
Ik wil mijn dealflow verdubbelen t.o.v. dit jaar

WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2025:
Niks, ik ga de huidige werkzaamheden verdubbelen qua intensiteit. Veel mooie deals gemaakt en ervaringen opgedaan