ACE Real Estate Investments blijft investeren in binnenstedelijke kantoren op sterke locaties

ACE Real Estate Investments blijft investeren in binnenstedelijke kantoren op sterke locaties

De Nederlandse vastgoedmarkt is volop in beweging. Hogere financieringskosten, strengere regelgeving en onzekerheid over de economische vooruitzichten zorgen ervoor dat veel beleggers terughoudender zijn geworden. ACE Real Estate Investments kijkt daar anders naar. De Haagse investeringsmaatschappij, geleid door Willem Wernink en Habin Kocer, ziet juist in deze fase kansen om kwalitatief vastgoed op sterke binnenstedelijke locaties aan te kopen.

Voor ACE Real Estate Investments blijft kantoorvastgoed op sterke binnenstedelijke locaties daarom een belangrijk onderdeel van de strategie.

De portefeuille van ACE bestaat uit kantoren, woningen, retailobjecten en bedrijfsruimte in de grotere steden, met een duidelijke nadruk op Haaglanden en Rotterdam. Onlangs kwam daar een omvangrijke aankoop in Den Haag bij: een kantoorensemble van circa 10.000 m² aan de Zeestraat en Bazarstraat, bestaande uit monumentale kantoorvilla’s en moderne kantoorruimte rondom een groene binnentuin.

Het aangekochte Haagse complex sluit aan bij de bredere ontwikkelingen op de website van ACE Real Estate Investments.

Volgens Willem Wernink past de aankoop precies binnen de strategie van ACE: investeren in kwaliteit, duurzaamheid en locaties die ook op lange termijn relevant blijven.

Jullie hebben onlangs een groot kantoorcomplex in Den Haag gekocht. Wat maakt dit project bijzonder?

‘Het is een project waar we langere tijd mee bezig zijn geweest en dat goed past bij onze manier van investeren. Het complex bestaat uit acht geschakelde monumentale kantoorvilla’s aan de Zeestraat en een kantoorgebouw aan de Bazarstraat. Samen vormen ze een kantoorensemble van circa 10.000 m², met een royale groene binnentuin en parkeergelegenheid op eigen terrein.

Wat het voor ons interessant maakt, is de combinatie van uitstraling, locatie en potentie. Het gebouw is al hoogwaardig gerenoveerd en beschikt over sterke duurzaamheidskwaliteiten, waaronder energielabel A++ en een BREEAM In-Use Excellent certificering.

Tegelijkertijd zien we nog ruimte om het complex verder te optimaliseren. Een deel van het gebouw staat momenteel leeg. Waar sommige partijen dat als risico zien, zien wij juist een kans. We kunnen daar actief mee aan de slag: de juiste huurders aantrekken, ruimten verbeteren en het gebouw verder toekomstbestendig maken.’

Waarom kiezen jullie juist nu voor zulke grote investeringen?

‘Veel beleggers zijn op dit moment voorzichtig, dat is begrijpelijk. De rente is gestegen, regelgeving is veranderd en sommige partijen heroverwegen hun allocatie naar andere assets. Je ziet dat investeerders afwachten, minder actief zijn of naar andere markten kijken.

Wij kijken daar anders naar. Juist wanneer de markt terughoudend is, ontstaan er mogelijkheden om goede objecten op goede locaties aan te kopen. Voor ons draait vastgoed uiteindelijk om drie dingen: locatie, kwaliteit en een helder plan. Als die basis klopt, durven wij te investeren.

Wij geloven sterk in de Nederlandse markt. Zeker in binnenstedelijke gebieden waar schaarste is, waar functies samenkomen en waar vastgoed op lange termijn relevant blijft. We kopen niet voor de korte termijn. We investeren met het idee dat we gebouwen jarenlang in portefeuille houden.’

Waarin onderscheidt ACE Real Estate Investments zich van andere vastgoedpartijen?

‘Wij zijn een hands-on investeerder. Dat betekent dat we dicht op onze gebouwen zitten en veel contact hebben met huurders. We willen begrijpen wat er speelt in een gebouw, wat huurders nodig hebben en waar we waarde kunnen toevoegen.

Grotere institutionele partijen werken vaak vanuit grote portefeuilles en vaste processen. Dat is logisch bij die schaal, maar wij kunnen sneller schakelen. Wij kunnen directer beslissen, maatwerk leveren en intensiever samenwerken met huurders.

Wij zien huurders niet alleen als contractpartijen, maar als partners. Uiteindelijk heb je elkaar nodig. Een huurder wil een prettige, duurzame en representatieve werkomgeving. Wij willen een gebouw dat goed functioneert, toekomstbestendig is en langdurig verhuurd blijft. Die belangen liggen veel dichter bij elkaar dan vaak wordt gedacht.’

Hoe ziet die samenwerking met huurders er in de praktijk uit?

‘Bij veel projecten beginnen we met de basis: verduurzaming, installaties, comfort, uitstraling en gebruiksgemak. Daarna kijken we samen met huurders of potentiële huurders hoe zij de ruimte willen gebruiken.

De manier waarop bedrijven werken is veranderd. Huurders kijken niet alleen naar vierkante meters, maar ook naar kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en uitstraling. Een kantoor moet bijdragen aan het aantrekken en behouden van mensen. Dat vraagt om gebouwen die prettig zijn om in te werken.

Door vroeg met huurders in gesprek te gaan, kun je betere keuzes maken. Niet alleen technisch, maar ook commercieel. Je creëert een gebouw dat past bij de gebruiker. Dat leidt tot sterkere relaties en uiteindelijk ook tot betere vastgoedprestaties.’

Waarom kiest ACE voor kantoorvastgoed?

‘Onze strategie is altijd geweest om een brede portefeuille op te bouwen met kantoren, woningen, retail en bedrijfsruimte. Tegelijkertijd moet je als ondernemer kijken waar op een bepaald moment de beste kansen liggen.

De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk in prijs gestegen en bovendien steeds zwaarder gereguleerd. Daardoor zijn veel proposities minder interessant geworden, zeker als je kijkt naar risico en rendement.

Kantoren hebben juist een flinke correctie doorgemaakt. Daardoor ontstaan er nu kansen om kwalitatieve objecten op goede locaties aan te kopen tegen aantrekkelijkere voorwaarden.

Dat betekent niet dat elk kantoor interessant is. Integendeel. Je moet heel selectief zijn. Wij kijken vooral naar binnenstedelijke locaties, goede bereikbaarheid, duurzaamheid en gebouwen waar we met actief assetmanagement waarde kunnen toevoegen.’

Veel mensen denken dat de kantorenmarkt onder druk staat door thuiswerken. Hoe kijken jullie daarnaar?

‘Dat beeld klopt deels, maar het is te algemeen. Kantoren op minder goede locaties, met verouderde installaties of weinig uitstraling, hebben het moeilijk. Maar kwalitatieve kantoren op sterke binnenstedelijke plekken blijven aantrekkelijk.

Bedrijven willen nog steeds een plek waar mensen samenkomen, klanten ontvangen en cultuur bouwen. Alleen zijn de eisen hoger geworden. Een kantoor moet duurzaam zijn, goed bereikbaar, comfortabel en representatief. Middelmatige gebouwen krijgen het lastiger, maar goede gebouwen worden juist schaarser.

In Den Haag speelt daarnaast nog iets specifieks. De overheid neemt veel kantoorruimte op voor eigen gebruik. Daardoor verdwijnt aanbod uit de vrije markt. Tegelijkertijd is de afgelopen jaren veel kantoorruimte getransformeerd naar woningen. Die combinatie zorgt ervoor dat kwalitatieve kantoorruimte op goede locaties schaars blijft.’

Is duurzaamheid inmiddels een harde eis geworden?

‘Absoluut. Duurzaamheid is geen extra meer, maar een basisvoorwaarde. Huurders letten daarop, financiers letten daarop en ook vanuit regelgeving worden de eisen steeds strenger.

Maar voor ons gaat duurzaamheid verder dan alleen een label. Het gaat ook om comfort, energieverbruik, installaties, materiaalgebruik en de levensduur van een gebouw. Als je voor de lange termijn investeert, is het logisch om daar serieus in te investeren.

Bij het Haagse complex C-Avenue is de basis al sterk, met onder meer energielabel A++ en een BREEAM In-Use Excellent certificering. Dat geeft een goede uitgangspositie. Vervolgens kijken wij hoe we het gebouw in gebruik, uitstraling en verhuurbaarheid verder kunnen verbeteren.’

Jullie kijken ook nadrukkelijk naar Rotterdam. Waarom is die stad interessant?

‘Rotterdam heeft zich de afgelopen jaren enorm ontwikkeld. Gebieden die vroeger vooral zakelijk of functioneel waren, zijn veranderd in levendige stadsdelen met woningen, horeca, retail en kantoren. Het Wijnhavenkwartier is daar een goed voorbeeld van en die functiemenging maakt een gebied sterker.

Mensen willen werken op plekken waar ook reuring is, waar voorzieningen zijn en waar een stad echt leeft. Dat maakt Rotterdam voor ons interessant. Daarnaast zijn er nog steeds gebieden waar verdere waardecreatie mogelijk is.

De stad blijft zich ontwikkelen en dat biedt kansen voor investeerders die lokaal goed kijken en niet alleen naar het huidige gebouw, maar ook naar de ontwikkeling van de omgeving.’

Wat zoeken jullie precies in Rotterdam?

‘We kijken naar binnenstedelijke locaties met een duidelijke toekomstvisie. Dat kunnen gebouwen zijn waar nog optimalisatie mogelijk is, maar ook objecten die al goed verhuurd zijn en waar de waarde vooral zit in actief assetmanagement.

We zijn momenteel bezig met de afronding van een transactie in Rotterdam. Het gaat om een volledig verhuurd object met een sterk energielabel. In zo’n geval zit de waarde niet direct in een grote renovatie of herontwikkeling, maar in goed beheer, sterke huurdersrelaties en de verdere ontwikkeling van de omgeving.

Ook daar geldt: locatie is uiteindelijk doorslaggevend. Een goed gebouw op een plek die de komende jaren sterker wordt, is voor ons interessant.’

Hoe belangrijk is lokale kennis bij zulke investeringen?

‘Lokale kennis is essentieel. Vastgoed is uiteindelijk heel lokaal. Je moet begrijpen hoe een stad beweegt, welke gebieden opkomen, waar de gemeente naartoe wil en welke huurders bij een locatie passen.

In Den Haag kennen we de markt goed. Dat helpt enorm bij het beoordelen van kansen en risico’s. In Rotterdam werken we samen met lokale partners die de stad goed kennen.

Je kunt veel uit rapporten halen, maar uiteindelijk moet je ook gevoel hebben bij een plek. Je moet begrijpen waarom een locatie vandaag interessant is en waarom die over tien jaar nog steeds relevant kan zijn.’

Jullie spreken vaak over lange termijn. Wat betekent dat concreet?

‘Voor ons betekent lange termijn dat we andere keuzes maken dan een partij die snel wil kopen, optimaliseren en weer verkopen. Wij kijken naar de kwaliteit van het gebouw, de relatie met huurders en de ontwikkeling van de locatie.

Dat betekent dat je soms meer investeert aan de voorkant. In duurzaamheid, uitstraling, installaties of comfort. Op korte termijn drukt dat misschien op je rendement, maar op lange termijn creëert het juist waarde.

Een goed gebouw met tevreden huurders en weinig leegstand is uiteindelijk veel sterker. Wij willen geen portefeuille die alleen op papier goed lijkt. We willen gebouwen die in de praktijk goed functioneren.’

Hoe kijken jullie naar het huidige investeringsklimaat in Nederland?

‘Er is veel discussie over regelgeving, fiscaliteit en de rol van beleggers. Dat zorgt voor onzekerheid, zeker bij buitenlandse en institutionele partijen. Die terughoudendheid begrijpen wij.

Tegelijkertijd blijft Nederland een stabiele markt met een sterke economie, goede infrastructuur en aantrekkelijke steden. Er blijft vraag naar goede woon-, werk- en verblijfsplekken. De markt verandert, maar dat betekent niet dat er geen kansen meer zijn.

Je kunt blijven kijken naar wat lastiger is geworden, maar als ondernemer moet je vooral kijken waar nog wél ruimte zit. Wij hebben in het verleden veel in woningontwikkeling gedaan. Op een gegeven moment zie je dat bepaalde marktomstandigheden minder goed bij je strategie passen. Dan moet je kunnen meebewegen.’

Lees ook op VG Visie: We moeten veel woningen bouwen, maar dat betekent niet dat je al het landschap moet opofferen.

Waar staat ACE over vijf jaar?

‘We willen gecontroleerd blijven groeien. Niet groeien om te groeien, maar door selectief te investeren in gebouwen en locaties waar we echt in geloven.

We hebben inmiddels elf gebouwen in portefeuille en de leegstand is zeer beperkt. Dat bevestigt voor ons dat onze aanpak werkt. We blijven ons richten op binnenstedelijke locaties, duurzame gebouwen en actief assetmanagement.

Volgens ACE blijft kantoorvastgoed aantrekkelijk wanneer locatie, duurzaamheid en actief assetmanagement goed samenkomen.

Uiteindelijk draait vastgoed voor ons niet alleen om stenen of rendement. Het gaat om plekken waar mensen graag werken, ondernemen en verblijven. Als je dat goed doet, volgt de waardeontwikkeling vanzelf.’

Fotobijschrift: Willem Wernink: ‘We willen gecontroleerd blijven groeien.’