Onderbenutte woningvoorraad vergroot druk op Europese woningmarkt ondanks miljoenen beschikbare woningen.

Onderbenutte woningvoorraad vergroot druk op Europese woningmarkt ondanks miljoenen beschikbare woningen.

De Europese woningcrisis wordt steeds nadrukkelijker gekenmerkt door een paradox: terwijl miljoenen woningen fysiek aanwezig zijn, blijft een aanzienlijk deel daarvan buiten het reguliere woonaanbod. Nieuwe gegevens uit meerdere Europese landen laten zien dat niet zozeer een gebrek aan woningen, maar vooral een inefficiënte benutting van de bestaande woningvoorraad de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt onder druk zet. De ontwikkelingen illustreren dat het activeren van bestaande woningen een steeds belangrijkere rol speelt naast de bouw van nieuwe woningen.

Griekenland vormt hiervan het meest uitgesproken voorbeeld. Volgens recente nationale woninggegevens staan meer dan 2,2 miljoen woningen leeg, terwijl huishoudens in stedelijke gebieden juist te maken hebben met een toenemende schaarste aan betaalbare koop- en huurwoningen. De problematiek beperkt zich echter niet tot Zuid-Europa. Ook Nederland, Duitsland, Frankrijk, Portugal, Spanje, Estland en Slovenië kampen ieder met structurele onevenwichtigheden tussen beschikbare woningen en de locaties waar de vraag het grootst is.

Structurele inefficiëntie bepaalt steeds vaker de woningmarkt.

De vergelijking tussen de verschillende Europese woningmarkten laat zien dat de omvang van de woningvoorraad op zichzelf geen betrouwbare indicator meer is voor de toegankelijkheid van de markt. Juridische procedures, onverdeelde nalatenschappen, hoge renovatiekosten, regionale bevolkingsverschuivingen en het toenemende gebruik van woningen voor toeristische verhuur zorgen ervoor dat een aanzienlijk deel van de bestaande woningen niet beschikbaar komt voor permanente bewoning.

Daardoor ontstaat een fundamentele marktverstoring. Op nationaal niveau lijkt de woningvoorraad vaak voldoende of zelfs groeiende, terwijl huishoudens in stedelijke regio’s worden geconfronteerd met oplopende huurprijzen, beperkte doorstroming en een steeds kleiner aanbod van betaalbare woningen.

Voor beleidsmakers verschuift de aandacht hierdoor geleidelijk van uitsluitend nieuwbouw naar een efficiënter gebruik van de bestaande vastgoedvoorraad.

Griekenland laat omvang van het probleem zien.

Griekenland bevindt zich momenteel in de meest extreme situatie binnen Europa. Meer dan 2,2 miljoen woningen staan leeg, waarvan een groot deel niet actief wordt aangeboden op de koop- of huurmarkt. Ondanks een groei van de totale woningvoorraad in de afgelopen jaren blijft het aanbod voor langdurige bewoning achter, waardoor de druk op stedelijke woningmarkten verder toeneemt.

Administratieve procedures, complexe eigendomsstructuren, erfkwesties en de hoge kosten van renovatie zorgen ervoor dat veel woningen langdurig buiten de economische cyclus blijven. Hierdoor ontstaat een situatie waarin schaarste niet uitsluitend wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen, maar vooral door een beperkte beschikbaarheid van bestaande woningen.

Nederlandse woningmarkt kent andere vorm van dezelfde uitdaging.

Hoewel Nederland niet wordt geconfronteerd met grootschalige leegstand zoals Griekenland, laat de analyse zien dat ook hier sprake is van een structurele mismatch tussen vraag en beschikbaarheid.

Met name in de Randstad en stedelijke regio’s zoals Amsterdam overstijgt de vraag naar huur- en koopwoningen het beschikbare aanbod aanzienlijk. De beperkte ruimte voor woningontwikkeling, een hoge bevolkingsdichtheid en voortdurende economische aantrekkingskracht zorgen ervoor dat de concurrentie tussen woningzoekenden uitzonderlijk hoog blijft.

De Nederlandse situatie onderstreept dat de Europese woningproblematiek verschillende verschijningsvormen kent. Waar Griekenland kampt met een grote hoeveelheid inactieve woningen, wordt Nederland vooral geconfronteerd met een tekort aan beschikbare woningen op locaties waar de economische en demografische vraag zich concentreert.

Verschillende oorzaken, vergelijkbare markteffecten.

Ook andere Europese landen illustreren hoe uiteenlopende marktmechanismen tot vergelijkbare resultaten leiden.

In Duitsland concentreert de vraag zich sterk rond economische groeiregio’s, waardoor betaalbare woningen in stedelijke centra schaars blijven. Frankrijk ziet een toenemende spanning tussen permanente bewoning en toeristische functies in grote steden, terwijl Portugal en Spanje worden geconfronteerd met een groeiend aandeel woningen dat wordt ingezet voor kortdurende vakantieverhuur in plaats van langdurige bewoning.

Estland en Slovenië kennen vooral regionale verschillen. In landelijke gebieden blijven woningen leeg door bevolkingskrimp en migratie richting stedelijke centra, terwijl de vraag in economisch sterke regio’s juist verder toploopt.

Ondanks de uiteenlopende oorzaken wijzen de ontwikkelingen op één gemeenschappelijke uitdaging: de bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de actuele ruimtelijke en demografische vraag.

Toenemende aandacht voor activering van bestaande woningen.

De analyse onderstreept dat Europese overheden zich steeds nadrukkelijker richten op maatregelen die de bestaande woningvoorraad beter benutten. Naast investeringen in nieuwbouw groeit de aandacht voor beleid dat langdurige leegstand terugdringt, renovatie stimuleert en woningen sneller beschikbaar maakt voor de reguliere woningmarkt.

Voor institutionele beleggers, woningcorporaties en projectontwikkelaars betekent deze ontwikkeling dat toekomstige regelgeving waarschijnlijk niet uitsluitend gericht zal zijn op uitbreiding van de woningvoorraad, maar ook op een efficiënter gebruik van bestaande vastgoedportefeuilles. Daarmee verschuift het accent van kwantitatieve groei naar kwalitatieve marktwerking.

Gevolgen voor stedelijke ontwikkeling en investeringsklimaat.

De gevolgen van onderbenutte woningen reiken verder dan de woningmarkt alleen. Langdurige leegstand kan de leefbaarheid van buurten verminderen, economische activiteit afremmen en de benutting van bestaande infrastructuur verzwakken. Tegelijkertijd beperken hoge woonlasten en een structureel tekort aan beschikbare woningen de arbeidsmobiliteit en het functioneren van stedelijke economieën.

Ook toeristische bestemmingen ervaren toenemende spanning tussen recreatief gebruik en permanente bewoning. Naarmate meer woningen worden ingezet voor kortdurende verhuur, neemt de druk op de reguliere huurmarkt verder toe, waardoor steden voor bewoners én werkgevers minder toegankelijk worden.

Marktperspectief

De ontwikkelingen in Griekenland en andere Europese landen laten zien dat de woningcrisis steeds meer een vraagstuk wordt van beschikbaarheid, ruimtelijke verdeling en marktactivatie. Nieuwbouw blijft noodzakelijk om de woningvoorraad op lange termijn uit te breiden, maar zal op zichzelf onvoldoende zijn om de huidige onevenwichtigheden op te lossen.

Voor de Europese vastgoedsector groeit daarmee het belang van beleid dat bestaande woningen sneller beschikbaar maakt voor permanente bewoning. Een efficiëntere benutting van de huidige woningvoorraad kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt, een stabieler investeringsklimaat en een duurzamere stedelijke ontwikkeling zonder dat uitsluitend op uitbreiding van de woningvoorraad hoeft te worden ingezet.

Foto: Ssiltane from Getty Images Signature