Bogaard stadscentrum Rijswijk krijgt 2.500 woningen.

Bogaard stadscentrum Rijswijk krijgt 2.500 woningen.

De transformatie van het Rijswijkse winkelgebied In de Bogaard naar Bogaard stadscentrum levert circa 2.500 woningen op, terwijl er 25.000 vierkante meter winkelruimte uit de markt wordt gehaald. Dat is een reductie van ongeveer 28 procent van het oorspronkelijke winkelareaal. De stand van zaken werd op 30 juli 2026 gepubliceerd, twee weken na de oplevering van de grootste woningbouwfase.

Het project geldt als een van de omvangrijkere binnenstedelijke transformaties in de regio Haaglanden. Een verouderd, te groot winkelcentrum uit de jaren zestig wordt gefaseerd omgebouwd tot een gemengd stadsdeel waarin wonen, winkelen en voorzieningen naast elkaar bestaan, met behoud van een compacter kernwinkelgebied.

Winkelmeters maken plaats voor woningen

De ingreep begon met het schrappen van overtollig winkelvastgoed. Met de sloop van de Sterpassage in 2022 verdween ruim 8.000 vierkante meter winkelruimte; in totaal wordt 25.000 vierkante meter aan het gebied onttrokken. De Prinsenpassage blijft als kernwinkelgebied overeind met circa 19.000 vierkante meter en ondergaat een volledige renovatie.

Die krimp is bewust doorgevoerd. Door het aanbod te verkleinen moet de resterende winkelruimte beter verhuurbaar worden, terwijl de vrijgekomen locaties woningbouwprogramma opnemen. Het is een aanpak die vergelijkbaar terugkeert bij de herontwikkeling van het Osdorpplein in Amsterdam, waar winkelvastgoed eveneens plaatsmaakt voor een gemengd programma met woningen.

The Orchard telt 509 woningen

De grootste fase tot nu toe werd op 15 juli 2026 opgeleverd. The Orchard I en II tellen samen 509 woningen op de plek van de gesloopte Sterpassage: 482 huurwoningen en 27 koopappartementen, waarvan 255 in het betaalbare segment vallen.

The Orchard I omvat 407 huurappartementen van 45 tot 120 vierkante meter, overwegend in het middenhuursegment, met circa 400 vierkante meter aan gedeelde bewonersvoorzieningen, 2.000 vierkante meter commerciële ruimte in de plint en ruim 210 parkeerplaatsen. Het complex wordt geëxploiteerd door Greystar onder de naam Momento Rijswijk. The Orchard II bestaat uit 102 woningen van 50 tot 100 vierkante meter, met 600 vierkante meter commerciële ruimte en een nieuwe foodcourt op de begane grond; de huurwoningen daar zijn in handen van NLV.

Ontwikkelaar was de combinatie Sterpassage Rijswijk van 3W en AT Capital, met ERA Contour als bouwer. De Zwarte Hond tekende voor The Orchard I, Nudus voor The Orchard II. Volgens Mark Kuijpers, senior managing director Central Europe bij Greystar, combineert het complex kwalitatieve appartementen met professioneel beheer en gedeelde voorzieningen.

Subsidie dekt tekort op woningbouw

De businesscase kwam niet vanzelf rond. Op The Orchard I en II ontstond een tekort van 3,7 miljoen euro, dat is gedekt uit een rijksbijdrage en een gemeentelijke bijdrage. Voor het gebied is 1,8 miljoen euro toegekend uit de Impulsaanpak Winkelgebieden, de rijksregeling die de aanpak van kwetsbare winkelgebieden ondersteunt.

Daarmee illustreert Bogaard stadscentrum hoe afhankelijk de transformatie van naoorlogse winkelgebieden is van publieke cofinanciering. Het onttrekken van winkelmeters levert op zichzelf geen opbrengst op, terwijl de kosten van sloop, herinrichting en openbare ruimte vooruit moeten worden gemaakt.

Bogaard stadscentrum krijgt nieuwe fasen

De opgave is nog niet af. Aan de voormalige V&D-locatie komt Hof van Rijswijk met 345 woningen. Verder staan onder meer het Beatrixblok, het HBG-blok, The Beatrix met 188 appartementen en The Minister in de Winston Churchill Tower met ruim driehonderd appartementen op het programma; De Generaal is al gereed. Het oude stadhuis Hoogvoorde wordt omgebouwd zodra de zittende huurders zijn vertrokken, een traject van naar verwachting circa drie jaar.

De inrichting van de openbare ruimte moet volgend jaar worden afgerond. Volgens projectmanager Paul van der Wijk van de gemeente Rijswijk is de complexiteit vooral gelegen in het gelijktijdig slopen, renoveren en openhouden van een functionerend winkelgebied.

Vooruitblik

Voor ontwikkelaars en beleggers is Bogaard stadscentrum een bruikbaar referentiekader voor de vraag hoeveel winkelruimte een naoorlogs centrumgebied kan missen voordat de resterende meters weer verhuurbaar worden. De combinatie van krimpend retailareaal, een substantieel woonprogramma en publieke bijdragen aan het tekort wordt in meer middelgrote gemeenten de standaardformule.

De ontwikkeling past in een bredere beweging waarin verouderd winkelvastgoed als woningbouwlocatie wordt ingezet, zoals ook zichtbaar is bij de transformatie van Laakhavens en MegaStores in Den Haag. Voor Rijswijk betekent dit dat de komende jaren de nadruk verschuift van slopen naar het afmaken van het woonprogramma en de openbare ruimte.

Foto: JessieHorsman via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)