Doorstroming woningmarkt trekt aan, starters blijven achter.

Doorstroming woningmarkt trekt aan, starters blijven achter.

In 2025 verhuisden bijna 1,8 miljoen mensen in Nederland, ruim drie procent meer dan een jaar eerder en daarmee het hoogste aantal sinds 2021. Dat blijkt uit een analyse van CBS-onderzoeker Niels Kooiman, die op 7 augustus 2026 in ESB verscheen. De toename in de doorstroming op de woningmarkt kwam vrijwel volledig voor rekening van stellen en gezinnen met kinderen.

Voor de vastgoedsector is dat een dubbel signaal. De markt komt na jaren van stilstand weer in beweging, maar die beweging speelt zich grotendeels af binnen de bestaande koopvoorraad. Huishoudens die al een koopwoning hadden, verhuisden vaker. Huishoudens die nog geen zelfstandige woonruimte hebben, kwamen nauwelijks verder.

Doorstroming woningmarkt vooral bij stellen

Volgens Kooiman pakten vooral gezinnen met kinderen en stellen zonder kinderen hun verhuisplannen weer op. Het gaat daarbij in belangrijke mate om doorstromers op de koopmarkt: huishoudens die vanuit een bestaande koopwoning een volgende stap zetten. De onderzoeker constateert dat de toename vooral huishoudens betreft die al een koopwoning hadden.

Die groep zat jarenlang vast. In een eerdere ESB-analyse stelde Kooiman vast dat gezinnen met kinderen in de eerste zeven maanden van 2025 nog altijd ruwweg een kwart minder verhuisden dan in 2020 en 2021. Het niveau van voor de krapte is daarmee bij lange na niet hersteld; 2025 markeert vooral het einde van een reeks dalingen die in 2017 inzette.

Gezinnen verhuizen doorgaans om de woning of de woonomgeving zelf, en minder vaak vanwege werk of studie. Dat maakt hun verhuisgedrag gevoelig voor de kosten van de volgende woning: zolang de stap naar een grotere woning fors duurder uitpakt, blijft die stap uit.

Alleenstaanden en jongeren komen niet los

Bij alleenstaanden bleef het beeld vlak. Zij verhuisden nauwelijks vaker dan in 2024, terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens wel doorgroeit. Het aandeel thuiswonende jongeren dat het ouderlijk huis verliet, bleef per saldo nagenoeg gelijk aan een jaar eerder.

Opvallend is dat jongeren vooral vaker verhuisden op het moment dat zij gingen samenwonen. Twee inkomens maken de stap naar een zelfstandige woning haalbaar; alleen lukt dat aanzienlijk minder vaak. Kooiman concludeert dat de toegang tot de woningmarkt voor buitenstaanders niet is verbeterd. Dat sluit aan bij eerdere signalen over het teruglopende aantal starters op de Nederlandse woningmarkt.

Recordaanbod geeft kopers meer keuze

De transactiecijfers wijzen in dezelfde richting. Volgens de NVM werden in het tweede kwartaal van 2026 bijna 57.000 bestaande woningen te koop gezet, het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995 en bijna negen procent meer dan een jaar eerder. Het aantal verkopen kwam uit op 45.200 en de gemiddelde verkoopprijs op 506.000 euro, 2,1 procent hoger dan een jaar eerder.

Ook het Kadaster registreert meer beweging. In juni 2026 werden 20.378 bestaande koopwoningen verkocht, 7,9 procent meer dan een jaar eerder; over het eerste halfjaar ging het om 114.901 woningen, een plus van 5,5 procent. De prijzen lagen in juni volgens CBS en het Kadaster 4,1 procent boven het niveau van een jaar eerder, tegen 4,4 procent een maand eerder.

Meer aanbod en een afvlakkende prijsstijging vergroten de onderhandelingsruimte voor kopers. Dat een deel van dat aanbod vrijkomt doordat doorstromers verhuizen, betekent echter niet automatisch dat starters aanhaken: de vrijkomende woningen bevinden zich doorgaans in het segment waar de doorstromer zelf vandaan komt, niet aan de onderkant van de markt.

Nieuwbouw blijft achter bij de vraag

De uitbreiding van de voorraad blijft intussen beperkt. ING Research rekent voor 2026 op circa 71.000 opgeleverde woningen, waarmee het kabinetsdoel buiten bereik blijft. Zolang de nieuwbouwproductie achterblijft, moet de doorstroming het vooral hebben van bewegingen binnen de bestaande voorraad.

Voor ontwikkelaars en beleggers verschuift het accent daarmee naar segmenten die de keten daadwerkelijk op gang brengen. Betaalbare koop, middenhuur en levensloopbestendige woningen voor ouderen die een eengezinswoning achterlaten, zetten meer verhuisbewegingen in gang dan toevoegingen in het duurdere segment.

Vooruitblik

Voor de vastgoedsector betekent dit dat de opleving in verhuisbewegingen vooral een herstel binnen de koopmarkt is en nog geen verbreding van de toegang tot de woningmarkt. De doorstroming neemt toe, maar de instroom niet.

Zolang dat patroon aanhoudt, blijft de druk op het beleid gericht op de onderkant en het middensegment: zonder toevoeging van betaalbare woningen en zonder aanbod dat ouderen verleidt te verhuizen, blijft de winst beperkt tot huishoudens die al een positie op de koopmarkt hadden. Voor beleggers en corporaties ligt daar tegelijk de meest structurele vraag.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels