Wet betaalbare huur wordt op drie punten versoepeld.

Wet betaalbare huur wordt op drie punten versoepeld.

De Raad van State heeft geen inhoudelijke bezwaren tegen drie aanpassingen waarmee het kabinet de Wet betaalbare huur op onderdelen versoepelt. Het advies over de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte werd op 12 augustus 2026 vastgesteld en op 17 augustus 2026 openbaar gemaakt. De aanpassingen raken huurwoningen die door de WOZ-cap terugvallen in punten, woningen zonder buitenruimte en kleine rijksmonumenten.

Het advies is van belang voor verhuurders en beleggers omdat het kabinet de drie wijzigingen doorvoert via een algemene maatregel van bestuur en niet via een aanpassing van de wet zelf. Daarmee kunnen de correcties op het woningwaarderingsstelsel sneller van kracht worden dan bij een volledig wetstraject het geval zou zijn.

Opslag voor woningen onder de WOZ-cap

De eerste aanpassing betreft de zogeheten WOZ-cap. In het woningwaarderingsstelsel valt een woning terug naar 186 punten, de liberalisatiegrens, zodra de punten voor de WOZ-waarde meer dan 33 procent van het totale puntenaantal uitmaken. Die begrenzing raakt vooral woningen op locaties waar de woningwaarden het hardst zijn opgelopen.

Verhuurders van woningen die door de cap worden geraakt, kunnen straks via een opslag alsnog een hogere huurprijs in rekening brengen. Volgens de toelichting op het besluit pakt de maatregel vooral uit in de Randstad, waar het aandeel WOZ-punten in de waardering naar verhouding het grootst is.

Aftrekpunten voor buitenruimte verdwijnen

De tweede wijziging schrapt de aftrekpunten die nu worden toegekend wanneer een woning volledig geen buitenruimte heeft. Die aftrek drukt de maximale huurprijs juist bij woningen in bestaande binnensteden, waar een balkon of tuin bouwkundig vaak niet realiseerbaar is.

Het kabinet verwacht dat het schrappen van de aftrek de beschikbaarheid van binnenstedelijke huurwoningen ondersteunt. In het woningwaarderingsstelsel blijft het onderscheid tussen prive-buitenruimte en gemeenschappelijke buitenruimte overigens bestaan, met een maximum van vijftien punten voor prive-buitenruimte.

Kleine monumenten krijgen hogere waardering

De derde aanpassing raakt kleine rijksmonumenten. Voor monumenten werd tot nu toe een vast aantal punten toegekend ongeacht de omvang van de woning, waardoor kleinere monumentale woningen in verhouding ongunstig uitkwamen. De waardering wordt nu gekoppeld aan het vloeroppervlak.

Daarmee stijgt de maximale huurprijs van juist de kleinste monumentale woningen. Het kabinet wil op die manier voorkomen dat eigenaren van monumenten met hoge instandhoudingskosten hun woningen aan de huurmarkt onttrekken.

Correcties zonder aanpassing van de wet

Opvallend is dat het kabinet de drie correcties doorvoert zonder de Wet betaalbare huur zelf open te breken. Het woningwaarderingsstelsel is vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte, een algemene maatregel van bestuur, waardoor een wijziging langs die weg mogelijk is. Het advies van de Raad van State was daarvoor de laatste formele horde.

De aanpassingen passen in een beweging waarbij het huurbeleid stap voor stap wordt bijgesteld nadat de effecten op het aanbod zichtbaar werden. De Raad van State waarschuwde bij het oorspronkelijke wetsvoorstel in november 2023 al dat particuliere verhuurders hun bezit zouden gaan verkopen. Diezelfde beweging is inmiddels zichtbaar in de cijfers, nu particuliere beleggers hun huurwoningen versneld verkopen.

De richting sluit aan bij eerdere stappen waarmee Nederland de huurregels versoepelde om het woningaanbod te verruimen. Voor de sector is de kernvraag of de correcties groot genoeg zijn om het uitpondtempo te remmen.

Marktinzicht

Voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders betekent dit dat het rendement op een deel van de gereguleerde voorraad beperkt verbetert, vooral in gebieden met hoge WOZ-waarden en bij compacte woningen zonder buitenruimte. De maatregelen zijn gericht en raken niet de kern van de regulering.

Voor projectontwikkelaars is vooral het schrappen van de aftrekpunten voor buitenruimte relevant. Binnenstedelijke transformatieprojecten waarbij kantoren of winkelpanden worden omgezet naar woningen leveren doorgaans compacte appartementen op waar buitenruimte moeilijk in te passen is. Die plannen komen door de wijziging iets gunstiger uit de rekensom.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels