Particuliere beleggers verkopen huurwoningen door box 3.

Particuliere beleggers verkopen huurwoningen door box 3.

Particuliere beleggers blijven huurwoningen afstoten en zoeken naar alternatieve beleggingen buiten de woningmarkt. Vastgoedmarkt beschreef die beweging op 15 augustus 2026 en wijst daarbij nadrukkelijk op de fiscale behandeling van vastgoed in box 3 als aanjager van de verkoopgolf.

De uitpondbeweging verandert de samenstelling van de Nederlandse woningvoorraad in hoog tempo. Elke huurwoning die aan een eigenaar-bewoner wordt verkocht, verdwijnt in de regel definitief uit het particuliere huursegment, juist in de steden waar de druk op de huurmarkt het grootst is.

Kadaster ziet piek in de verkoopgolf

Volgens het kwartaalbericht van het Kadaster verkochten particuliere beleggers in het eerste kwartaal van 2026 ruim 3.400 woningen aan eigenaar-bewoners. Voor het eerst in drie jaar lag dat aantal lager dan een jaar eerder, wat erop wijst dat de piek van de verkoopgolf is gepasseerd.

Het Kadaster telde in dat kwartaal circa 76.000 woningtransacties in totaal, achttien procent meer dan een jaar eerder. Van de woningen die door beleggers werden verkocht kwam 56 procent van particuliere beleggers en 44 procent van zakelijke partijen.

De resterende portefeuille van particuliere beleggers omvat volgens het Kadaster nog ongeveer 273.000 woningen. Dat is het volume dat de komende jaren fiscaal opnieuw zal worden gewogen.

Verkopen drukken de gemiddelde koopprijs

De uitverkoop heeft een zichtbaar effect op de prijsstatistiek. Zonder de omvangrijke verkopen door beleggers zou de gemiddelde koopprijs volgens het Kadaster met meer dan drie procent zijn gestegen.

Dat komt doordat het overwegend om kleinere en goedkopere voormalige huurwoningen gaat. Starters profiteerden daarvan: zij namen 43 procent van alle verkochte woningen voor hun rekening, en 35 procent van hun aankopen betrof appartementen van minder dan 80 vierkante meter, tegen 27 procent twee jaar eerder.

De verkopen concentreren zich bovendien geografisch. Circa 30 procent van de door beleggers verkochte woningen ligt in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

Particuliere beleggers wijken uit, zakelijke partijen kopen bij

Terwijl particuliere beleggers zich terugtrekken, bewegen zakelijke partijen de andere kant op. Zij kochten volgens het Kadaster ruim 900 woningen meer van eigenaar-bewoners dan een jaar eerder.

Die verschuiving betekent dat het particuliere huursegment niet alleen krimpt, maar ook van eigenaarstype verandert. Kleine verhuurders met enkele panden maken plaats voor professionele partijen met schaal, financieringskracht en fiscale structuren die beter bestand zijn tegen de huidige heffing.

De concentratie aan de bovenkant van de markt is al langer zichtbaar in de cijfers over de tien grootste woningbeleggers van Nederland, die hun gezamenlijke portefeuille zagen groeien terwijl het aantal kleine verhuurders afnam.

Gevolgen voor de huurmarkt

Voor huurders in het middensegment pakt de beweging ongunstig uit. Woningen die uit de particuliere huurvoorraad verdwijnen, komen terug op de koopmarkt en zijn daarmee onbereikbaar voor huishoudens die niet kunnen of willen kopen. Dat staat op gespannen voet met de beleidslijn waarin Nederland de huurregels versoepelt om het woningaanbod te vergroten.

Het aanbod dat wegvalt wordt bovendien maar beperkt aangevuld. Nieuwe huurwoningen komen vooral van institutionele partijen, terwijl de instroom van internationaal kapitaal achterblijft. VG Visie berichtte eerder dat Nederland jaarlijks huurwoningen misloopt door wegblijvende buitenlandse beleggers.

Marktinzicht

De cijfers van het Kadaster wijzen erop dat de scherpste fase van de uitponding achter de rug is, maar het niveau ligt nog altijd hoog. Zolang de fiscale behandeling in box 3 ongewijzigd blijft, blijft verkopen voor veel particuliere verhuurders de rationele keuze.

Daarbij loopt het beeld per type belegger uiteen. Waar particuliere verhuurders per saldo afbouwen, breidden zakelijke partijen hun bezit juist uit. De krimp concentreert zich daarmee in het kleinschalige deel van de huurvoorraad, dat historisch juist voor spreiding en aanbod in het middensegment zorgde.

Voor de sector betekent dit dat de particuliere huurvoorraad structureel kleiner wordt en dat het middenhuursegment steeds afhankelijker wordt van institutionele beleggers en woningcorporaties. Voor beleidsmakers ligt daarmee de vraag op tafel of het gewenste evenwicht tussen koop en huur zonder aanvullend fiscaal instrumentarium nog haalbaar is.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels