Woningbouw Lisserbroek stuit op grens van leencapaciteit.

Woningbouw Lisserbroek stuit op grens van leencapaciteit.

Woningstichting Eigen Haard wil vanaf 2028 circa 750 betaalbare huurwoningen bouwen op de nieuwbouwlocatie Lisserbroek in de gemeente Haarlemmermeer, maar zegt daarvoor de financiële ruimte te missen. Voor het project is ongeveer 250 miljoen euro aan extra leningen nodig; met die schuld zakt de rentedekkingsgraad van de corporatie onder de grens die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert. Het bericht werd op 18 augustus 2026 bekend.

Lisserbroek geldt als een van de grotere uitleglocaties van de noordelijke Randstad. Het dorp aan de Ringvaart groeit de komende jaren met circa 3.600 woningen, waarvan de 750 huurwoningen van Eigen Haard het betaalbare deel zouden moeten vormen. Zonder dat deel verandert niet alleen het aantal woningen, maar ook de samenstelling van de nieuwe wijk.

Zevenhonderdvijftig woningen buiten bereik

De corporatie benadrukt dat het niet aan planvorming of grondposities ligt. De locatie is beschikbaar, het programma staat en de gemeente rekent op de woningen. Wat ontbreekt, is leenruimte: de investering van circa 250 miljoen euro moet vrijwel volledig met vreemd vermogen worden gefinancierd, omdat de huren in het gereguleerde segment onvoldoende kasstroom opleveren om de bouw uit eigen middelen te dragen.

Volgens bestuurder Anke Huntjens van Eigen Haard wil de corporatie de woningen wel degelijk bouwen, maar laat de oplopende vennootschapsbelasting geen ruimte om extra leningen aan te gaan. Zij verwacht dat Eigen Haard de komende vijf jaar circa 150 miljoen euro aan winstbelasting afdraagt, geld dat volgens haar rechtstreeks ten koste gaat van de investeringscapaciteit.

Rentedekkingsgraad blokkeert de borging

De kern van het probleem zit in één ratio. Corporaties lenen tegen lage tarieven doordat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hun leningen borgt. Voorwaarde daarvoor is een rentedekkingsgraad, de verhouding tussen operationele kasstroom en rentelasten, van minimaal 1,4. Neemt Eigen Haard de extra lening voor Lisserbroek op, dan zakt die ratio onder die grens en vervalt de toegang tot geborgde financiering.

De vennootschapsbelasting drukt precies op de teller van die breuk: elke euro winstbelasting verlaagt de kasstroom waaruit de rente moet worden betaald. Daarmee vertaalt een fiscale maatregel zich rechtstreeks in minder bouwvolume, ook wanneer de onderliggende exploitatie gezond is. Dat mechanisme werd eerder al beschreven bij de vennootschapsbelasting die de woningbouw van corporaties remt.

Woningbouw Lisserbroek raakt bredere opgave

De casus Lisserbroek staat niet op zichzelf. Corporatie Ymere maakte eerder bekend minimaal 600 nieuwbouwwoningen te schrappen om vergelijkbare redenen. Het patroon is telkens hetzelfde: plannen sneuvelen niet op vergunningen of bezwaren, maar op de balans.

Voor gemeenten met grote uitleglocaties is dat een lastig gegeven, omdat de betaalbare component van een gebiedsontwikkeling doorgaans het eerst wegvalt. Blijft die weg, dan verschuift het programma richting duurdere segmenten of komt de gebiedsexploitatie als geheel onder druk te staan. Dat past in het beeld van een dalende woningbouwproductie door bouwkosten en vergunningen, waarbij financierbaarheid nu als extra rem optreedt.

Corporaties trekken gezamenlijk aan de bel

Het signaal van Eigen Haard viel samen met een oproep van de Woonalliantie om het investeringsklimaat voor woningbouw te versterken. Beide partijen waarschuwen dat het nationale doel van 100.000 opgeleverde woningen per jaar buiten bereik blijft zonder aanvullende financiële ruimte.

Eigen Haard roept het kabinet-Jetten op de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties te heroverwegen. Volgens de corporatie ontstaat bij afschaffing vrijwel direct de ruimte om de woningen in Lisserbroek alsnog te realiseren, zonder dat er extra subsidie of grondkorting aan te pas komt.

Vooruitblik

Voor ontwikkelaars en gemeenten betekent dit dat de leencapaciteit van corporaties een steeds bepalender variabele wordt in de planning van gebiedsontwikkelingen. Waar de betaalbare component eerder als vaste basis gold, is die nu afhankelijk van fiscale keuzes in Den Haag en van de ratio’s die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert.

Of Lisserbroek de geplande 750 huurwoningen krijgt, hangt daarmee vooral af van politieke besluitvorming in het komende begrotingsjaar. Blijft die uit, dan verschuift het project naar achteren en groeit het verschil tussen de aantallen op papier en de woningen die daadwerkelijk worden opgeleverd.

Foto: P199 / Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)