Vennootschapsbelasting remt woningbouw van corporaties.

Vennootschapsbelasting remt woningbouw van corporaties.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies roept het kabinet op de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties volledig af te schaffen. Blijft die stap uit, dan komt er volgens haar een stop op de bouw van woningen. Het pleidooi werd op 29 juli 2026 bekend, vooruitlopend op de augustusbesluitvorming over het Belastingplan 2027.

De oproep raakt direct aan de kabinetsambitie om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen. Corporaties zijn voor een groot deel van de betaalbare nieuwbouw verantwoordelijk, waardoor hun investeringsruimte een bepalende factor is voor het halen van die doelstelling.

Aedes koppelt bouwproductie aan afschaffing

Volgens Spies is de fiscale onzekerheid inmiddels zo groot dat corporatiebesturen investeringsbeslissingen voor de komende jaren uitstellen. Nieuwbouwprojecten blijven daardoor onzeker in de planning, ook wanneer locaties en vergunningen al beschikbaar zijn.

Aedes stelde eerder dat corporatiebestuurders zonder afschaffing van de winstbelasting nu al aan de rem moeten trekken. De koepel wijst erop dat de sector bereid is bij te dragen aan bindende Nationale Prestatieafspraken, maar alleen als het kabinet daarvoor extra ruimte creëert via een verdere verlaging van de vennootschapsbelasting.

Vennootschapsbelasting loopt op naar 1,5 miljard

De last neemt de komende jaren fors toe. Volgens Aedes betalen corporaties nu circa 800 miljoen euro per jaar aan vennootschapsbelasting, oplopend naar 1,5 miljard euro in 2029. Per woning gaat het om een stijging van 328 euro naar 654 euro per jaar.

Een belangrijk deel van die stijging komt voor rekening van de ATAD-maatregel, die rente op aanvullende leningen niet langer aftrekbaar maakt. Volgens Aedes is die renteaftrekbeperking in 2029 goed voor meer dan 40 procent van de totale belastingdruk bij corporaties. De Europese Commissie zette inmiddels een eerste stap richting een uitzondering voor woningcorporaties binnen ATAD.

Corporaties beschikken niet over een verdienmodel dat een dergelijke oploop kan opvangen, aangezien de huren gereguleerd zijn en de opgave voor verduurzaming van de bestaande voorraad tegelijkertijd doorloopt. In enkele jaren tijd verdubbelt de belastingdruk per woning daarmee vrijwel, terwijl de kasstromen uit de exploitatie maar beperkt meebewegen.

Die verhouding verklaart waarom de discussie inmiddels niet alleen over de omvang van de heffing gaat, maar over de vraag of het huidige financiële stelsel voor corporaties nog past bij de bouw- en verduurzamingsopgave die het kabinet bij dezelfde partijen neerlegt.

Investeringsruimte van tientallen miljarden

Aedes rekent voor dat volledige afschaffing circa 40 miljard euro aan extra investeringsruimte oplevert, goed voor naar schatting 150.000 sociale huurwoningen. Volgens de koepel komen corporaties op hun huidige investeringsplannen bijna 20 miljard euro tekort.

Die bedragen plaatsen de discussie in een ander licht dan een reguliere belastingmaatregel: het gaat feitelijk om de vraag welk deel van de woningbouwopgave publiek gefinancierd kan worden. Voor institutionele beleggers en ontwikkelaars is dat relevant, omdat corporaties in gemengde projecten vaak het sociale segment afnemen en daarmee de haalbaarheid van het totale plan bepalen.

Het debat sluit aan bij bredere discussies over de puntentelling voor huurwoningen en bij het coalitieakkoord over het investeringsklimaat voor de vastgoedmarkt.

Augustusbesluitvorming bepaalt het beeld

Het kabinet moet in de augustusbesluitvorming keuzes maken om ruimte te vinden voor een begrotingsgat dat volgens Aedes bij de Voorjaarsnota 2027 oploopt tot 20 à 25 miljard euro. Tegen die achtergrond is een lastenverlichting van meerdere honderden miljoenen euro’s per jaar politiek allerminst vanzelfsprekend.

De staatssecretaris heeft aangegeven dat het kabinet mogelijke beleidsopties in augustus weegt en de uitkomst op Prinsjesdag in de Miljoenennota bekendmaakt. Tot die tijd blijft de fiscale basis onder de corporatiebegrotingen onzeker.

Marktinzicht

Voor de vastgoedsector is de uitkomst van de augustusbesluitvorming daarmee meer dan een fiscaal detail. De vennootschapsbelasting bepaalt in belangrijke mate hoeveel betaalbare woningen corporaties de komende jaren kunnen realiseren en welke gemengde projecten van ontwikkelaars daadwerkelijk doorgaan.

Voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers betekent dit dat de planning van binnenstedelijke projecten met een sociaal programma tot Prinsjesdag met een extra onzekerheid is omgeven. Blijft afschaffing uit, dan verschuift het accent in de woningbouwopgave verder naar markt- en middenhuursegmenten waar de financiering minder afhankelijk is van fiscale ruimte bij corporaties.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels