Nieuwbouw koopwoningen blijft steken op 7.500 per kwartaal.

Nieuwbouw koopwoningen blijft steken op 7.500 per kwartaal.

De verkoop van nieuwbouw koopwoningen komt al twee jaar niet verder dan ongeveer 7.500 transacties per kwartaal, een niveau dat vergelijkbaar is met dat van 2014. Dat blijkt uit de vierenvijftigste Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2026, opgesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft. De rapportage verscheen in augustus 2026 en werd op 20 augustus 2026 in de vakpers besproken.

Volgens onderzoeker Harry Boumeester van de TU Delft ontbreekt het niet aan bouwplannen, maar liggen er te veel obstakels op de weg om de nieuwbouwproductie vlot te trekken. Dat raakt de kern van de woningbouwopgave, terwijl het kabinet vasthoudt aan de ambitie van 100.000 woningen per jaar.

Verkoop nieuwbouw koopwoningen stagneert

Uit het marktoverzicht nieuwbouw van de NVM blijkt dat in de eerste helft van 2026 11.960 nieuwbouwkoopwoningen zijn verkocht, bijna 10 procent minder dan in dezelfde periode van 2025. Zowel het eerste als het tweede kwartaal bleef achter bij de vergelijkbare kwartalen een jaar eerder.

De Monitor Nieuwe Woningen van WoningbouwersNL bevestigt dat beeld: met circa 7.500 verkochte nieuwbouwkoopwoningen per kwartaal blijft de afzet steken op het niveau van vlak na de kredietcrisis. Tegelijk is het aantal woningen dat via transformatie van gebouwen en, in mindere mate, via woningsplitsing aan de voorraad wordt toegevoegd sterk teruggelopen.

Harde plannen groeien, maar dalen nu licht

Aan plancapaciteit ligt het niet. Het aantal woningen in harde bouwplannen nam in twee jaar toe van bijna 183.300 tot bijna 219.200 in de tweede helft van 2025, met een sterke nadruk op binnenstedelijke locaties en op kleinere woningen.

In de eerste helft van 2026 daalt dat aantal voor het eerst weer licht en neemt ook het aandeel kleinere en binnenstedelijke woningen minimaal af. Dat de plannen er liggen maar niet in productie komen, sluit aan bij het beeld dat eerder zichtbaar werd toen de woningbouw in Nederland daalde door hogere bouwkosten en stroperige vergunningverlening.

Bouwkosten en rente drukken de haalbaarheid

De totale bouwkosten exclusief grondprijs stegen in 2024 en 2025 gemiddeld met 8 procent. Voor 2026 raamt Archidat een stijging van de materiaalkosten met gemiddeld 10 procent, plus hogere transportkosten, als gevolg van de fors opgelopen olie- en gasprijzen. Daarbovenop kwam de kapitaalrente in zes kwartalen ongeveer 60 basispunten hoger uit.

Nieuwe en bestaande bouwprojecten moeten daardoor opnieuw op financiële haalbaarheid worden beoordeeld, met volgens de Monitor een reële kans op verschuivingen in het woningaanbod, vertraging, uitstel of afstel. Een extra knelpunt is de afnemende investeringsruimte van woningcorporaties, terwijl hun deelname in veel bouwplannen een harde voorwaarde is. De Woonalliantie riep de Taskforce Versnelling Woningbouw op 17 augustus 2026 op om de investeringskracht van de hele woningbouwketen centraal te stellen.

De kostenstijging slaat neer in de verkoopprijzen. In het derde en vierde kwartaal van 2025 lagen de nieuwbouwprijzen respectievelijk 6,4% en 8,1% hoger dan een jaar eerder; volgens gegevens van de NVM bleef de stijging ook in de eerste helft van 2026 hoog. Daarmee verslechtert de concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande koopwoningen.

Appartementen verdringen gezinswoningen

Het aanbod verandert bovendien van samenstelling. Het aandeel appartementen in de verkochte nieuwbouwkoopwoningen kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op 48 procent, tegen 31 procent twee jaar eerder en 27 procent zes jaar geleden.

Kleinere, goedkopere appartementen op binnenstedelijke locaties sluiten aan bij de wensen en de financiële mogelijkheden van jongere huishoudens en koopstarters. Gezinnen van middelbare leeftijd en draagkrachtige oudere eigenaar-bewoners worden er minder goed mee bediend, wat zich moeilijk laat rijmen met het beleidsdoel om de doorstroming van empty nesters te bevorderen. Het gevolg zijn kortere verhuisketens in de bestaande woningvoorraad.

Bestaande voorraad vangt de klap nog op

Op de markt van bestaande koopwoningen is van die stagnatie voorlopig weinig te merken. De NVM registreerde in de eerste helft van 2026 ruim 80.200 verkopen, 4,3% meer dan in 2025 en 20,8% meer dan in 2024. In het tweede kwartaal ging het om ruim 45.200 woningen, 29,4% boven het voorgaande kwartaal en 6,6% boven hetzelfde kwartaal van 2025.

Het aanbod liep op tot bijna 85.800 te koop staande woningen in het tweede kwartaal, 26% meer dan een kwartaal eerder en 12% meer dan een jaar eerder. Het uitponden van huurwoningen droeg daaraan bij: uit een analyse van het Kadaster blijkt dat ongeveer 40 procent van de te koop gezette huurwoningen door doorstromers is gekocht, die hun eigen woning vervolgens weer als aanbod op de markt brachten.

De prijsdruk nam daardoor af. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het Kadaster en het CBS kwam in het tweede kwartaal van 2026 uit op 4,2% op jaarbasis, het zesde opeenvolgende kwartaal met een lagere mutatie dan het kwartaal ervoor. Gecorrigeerd voor inflatie ligt de index sinds eind 2025 vlak.

Vooruitblik

Op de hypotheekmarkt tekenen zich de eerste verschuivingen af. In het tweede kwartaal van 2026 werden 101.100 hypotheken toegekend, 8 procent meer dan in het eerste kwartaal, terwijl HDN bijna 132.900 aanvragen registreerde, 10 procent minder. Opvallend is dat er relatief minder aanvragen van jongere huishoudens en van koopstarters binnenkomen dan in 2024 en 2025, wat volgens de Monitor kan wijzen op een verbeterde positie van doorstromers.

Voor ontwikkelaars, beleggers en corporaties betekent dit dat de komende periode bepalend is. Zolang de productie van nieuwbouw koopwoningen niet aantrekt, blijft de dynamiek op de koopwoningmarkt grotendeels leunen op de uitponding van particuliere huurwoningen, een aanjager die per definitie eindig is.

Foto: Freek Wolsink from Pexels