Betaalbaarheid koopwoningen daalt ondanks recordaanbod.

Betaalbaarheid koopwoningen daalt ondanks recordaanbod.

De betaalbaarheid van koopwoningen is voor huishoudens met een modaal inkomen opnieuw verslechterd, terwijl het aantal te koop staande woningen naar een recordniveau steeg. Dat blijkt uit onderzoek van De Hypotheker, dat op 21 augustus 2026 werd gepubliceerd. Voor een alleenstaande met een modaal inkomen is nog 1,2 procent van het totale aanbod financieel bereikbaar, tegen 2,1 procent een jaar eerder.

Het aantal woningen dat te koop staat kwam volgens de hypotheekadviseur uit op circa 87.000, tegen ongeveer 75.000 een jaar eerder. Die toename van ruim 14 procent vertaalt zich niet in meer keuze voor middeninkomens, omdat de prijzen en de financieringslasten sneller opliepen dan de leencapaciteit. Commercieel directeur Mark de Rijke van De Hypotheker spreekt van een pijnlijke paradox: er staat aanzienlijk meer te koop, terwijl middeninkomens juist moeilijker een woning kunnen kopen.

Recordaanbod verhult krappere leencapaciteit

Het modale bruto jaarinkomen komt in 2026 uit op circa 48.000 euro voor een alleenstaande en circa 88.000 euro voor een huishouden met twee modale inkomens. Een alleenstaande kan daarmee maximaal 213.542 euro lenen, ruim 1.500 euro minder dan in 2025. Voor tweeverdieners steeg de maximale hypotheek juist, naar 406.133 euro, een plus van circa 5.500 euro.

De achteruitgang voor alleenstaanden hangt samen met de hypotheekrente, die volgens De Hypotheker op jaarbasis met ongeveer 0,4 procentpunt opliep tot 4,05 procent. De gemiddelde woningprijs kwam in juni 2026 uit op 496.235 euro, circa 4 procent hoger dan een jaar eerder. Eerder deze week bleek al dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen verder afvlakt, maar van een daling van het prijsniveau is geen sprake.

Daarmee wordt zichtbaar dat een ruimer aanbod op zichzelf geen betaalbaarheidsprobleem oplost. De toename van het aantal te koop staande woningen concentreert zich grotendeels in prijssegmenten die buiten het bereik van een enkel modaal inkomen vallen.

Betaalbaarheid koopwoningen verschilt sterk per regio

De regionale verschillen zijn groot. Voor alleenstaanden met een modaal inkomen biedt Limburg met 4,9 procent van het aanbod nog de meeste ruimte, gevolgd door Zeeland met 4,3 procent en Groningen met 3,7 procent. Aan de onderkant staat Flevoland met 0,1 procent.

In de grote steden is het beeld nog scherper. In Amsterdam is 0,1 procent van het aanbod bereikbaar voor een alleenstaande met een modaal inkomen. In Rotterdam gaat het om 2,3 procent, waarmee de stad het relatief gunstig doet ten opzichte van de Randstedelijke gemiddelden.

Voor tweeverdieners liggen de verhoudingen anders, maar loopt de spreiding evenzeer uiteen. In Groningen is 54,9 procent van het aanbod bereikbaar en in Limburg 51 procent, terwijl Friesland op 46,6 procent uitkomt en Zeeland op 46,1 procent. In Amsterdam blijft de teller staan op 19,8 procent, in Den Haag op 39,2 procent en in Rotterdam op 45,9 procent.

Tweeverdieners verliezen ook terrein

Opvallend is dat ook tweeverdieners er dit jaar op achteruitgaan. Het aandeel van het aanbod dat voor hen bereikbaar is daalde van 35,9 procent in 2025 naar 32,2 procent in 2026, ondanks de hogere maximale hypotheek. De prijsontwikkeling in het middensegment gaat daarmee sneller dan de groei van de leencapaciteit.

De terugval is het duidelijkst zichtbaar in de provincies met de hoogste prijsdruk. Noord-Holland komt voor tweeverdieners uit op 24,3 procent van het aanbod en Noord-Brabant op 26,7 procent, beide onder het landelijke gemiddelde van 32,2 procent. In de noordelijke provincies ligt het bereikbare deel van de markt ruim twee keer zo hoog.

Aanbod sluit niet aan op alleenstaanden

De kloof tussen een- en tweeverdieners is inmiddels een structureel kenmerk van de Nederlandse koopmarkt. Waar een huishouden met twee modale inkomens nog in bijna een derde van het aanbod terechtkan, blijft voor een alleenstaande met hetzelfde inkomensniveau iets meer dan een procent over.

Dat verschil is niet alleen een kwestie van inkomen, maar ook van woningtypologie. Het bestaande aanbod bestaat overwegend uit eengezinswoningen die zijn ontworpen voor huishoudens met kinderen, terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens al jaren sneller groeit dan het aantal gezinnen. Eerder signaleerde VG Visie al dat er minder starters op de woningmarkt actief zijn, mede doordat de aansluiting tussen aanbod en huishoudensamenstelling ontbreekt.

Voor ontwikkelaars en beleggers is dat een relevant signaal. De vraag naar compacte, betaalbare koopappartementen in stedelijk gebied blijft groot, terwijl de nieuwbouwproductie in dat segment achterblijft bij de behoefte.

Vooruitblik

Voor projectontwikkelaars, corporaties en institutionele beleggers betekent dit dat het betaalbaarheidsvraagstuk zich verplaatst van schaarste aan aanbod naar schaarste aan passend aanbod. Zolang de gemiddelde vraagprijs sneller stijgt dan de leencapaciteit, blijft een groeiend aantal woningen op papier beschikbaar maar in de praktijk onbereikbaar voor een groot deel van de vraag.

De ontwikkeling past in een bredere trend waarbij de koopmarkt zich opsplitst in een segment voor tweeverdieners en vermogende kopers en een segment dat voor eenverdieners feitelijk gesloten is. Naar verwachting drukt dat de doorstroming verder, wat de druk op de huurmarkt onverminderd hoog houdt.

Foto: Mateo Jurin from Pexels