Short stay boven dertig nachten verliest verdienmodel.

Short stay boven dertig nachten verliest verdienmodel.

Het wetsvoorstel passende huurcontracten beperkt short stay tot maximaal dertig nachten. De internetconsultatie over het voorstel loopt van 2 juli tot en met 28 augustus 2026 en sluit daarmee deze week. Voor verhuurders van gemeubileerde woningen aan expats, arbeidsmigranten en internationale studenten betekent het voorstel dat een contractvorm die jarenlang het rendement droeg, in de huidige vorm verdwijnt.

Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening startte de consultatie op 2 juli 2026. Het voorstel bouwt voort op de maatregelen die het ministerie op 14 november 2025 aankondigde, toen toenmalig minister Mona Keijzer per Kamerbrief een beter onderscheid tussen huur en short stay in het vooruitzicht stelde.

Dertig nachten als harde grens

De kern van het voorstel is een vaste termijn in plaats van een open norm. Artikel 7:232 van het Burgerlijk Wetboek kent nu een uitzondering voor verhuur die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Of daarvan sprake is, wordt in de praktijk beoordeeld aan de hand van het type ruimte, het feitelijke gebruik en de bedoeling van partijen.

In het wetsvoorstel wordt die uitzondering teruggebracht tot verhuur van maximaal dertig nachten. Verhuurt een eigenaar dezelfde woonruimte in hetzelfde gebouw langer aan dezelfde huurder, ook via opeenvolgende korte contracten, dan ontstaat vanaf de eenendertigste nacht een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming en huurprijsregulering.

Voor gemeenten maakt die harde grens handhaving eenvoudiger: er hoeft niet langer per geval te worden beoordeeld of een contract terecht als short stay is aangemerkt. Voor verhuurders verschuift daarmee het risico van een juridische discussie achteraf naar een boekhoudkundige grens vooraf.

Short stay verliest zijn uitzonderingspositie

Waar short stay zich de afgelopen jaren ontwikkelde tot een zelfstandige beleggingscategorie, wordt de contractvorm in het voorstel teruggebracht tot wat feitelijk vakantieverhuur is. Dat raakt vooral het segment gemeubileerde stadswoningen dat wordt aangeboden aan werknemers die voor enkele maanden naar Nederland komen.

Expats vallen in het voorstel bovendien buiten de nieuwe tijdelijke contractvormen die voor studenten en arbeidsmigranten worden gecreëerd. Voor die groep geldt de beperking dus wel, maar staat er geen alternatieve contractvorm tegenover. Verhuurders die zich op deze doelgroep richten, komen daarmee uit op reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, met bijbehorende huurprijsregulering.

Arbeidsmigranten en studenten krijgen ander contract

Tegenover de beperking staat een verruiming voor twee groepen. Arbeidsmigranten kunnen een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar krijgen, met huurbescherming en huurprijsregulering. Voorwaarde is dat de huisvesting voldoet aan kwaliteitseisen, waaronder een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 vierkante meter per bewoner en circa 15 vierkante meter gedeelde woonruimte per persoon, conform de zogeheten Roemer-norm.

Voor studenten wordt de mogelijkheid van een tijdelijk contract verbreed. Nu is die optie beperkt tot studenten die voor hun opleiding naar een andere gemeente verhuizen; in het voorstel komt de contractvorm voor alle studenten beschikbaar. Het ministerie kondigde daarnaast een bredere herziening van het stelsel van huurcontracten aan.

Beleggers missen overgangsrecht

Vanuit de sector klinkt kritiek op het ontbreken van een impactanalyse en van overgangsrecht. Volgens Peter M.J. Loef, programmamanager arbeidsmigratie bij de Algemene Bond Uitzendondernemingen, moeten bestaande verdienmodellen zich direct aanpassen, zonder tijd om vergunningen te herzien of gebouwen te verbouwen.

Een concreet knelpunt is de vergunningsituatie. Gebouwen die zijn vergund als logiesaccommodatie sluiten niet zonder meer aan op verblijven die langer dan dertig nachten duren. Grootschalige huisvesters van internationale werknemers zouden volgens Loef aanzienlijke kosten moeten maken om hun voorraad geschikt te maken, terwijl financiering en bouwcapaciteit niet op korte termijn beschikbaar zijn. Het risico dat legaal aanbod verdwijnt voordat er nieuw aanbod is, en dat overbewoning en illegale huisvesting toenemen, is volgens hem onvoldoende meegewogen.

Vooruitblik

Na sluiting van de consultatie op 28 augustus 2026 bepaalt het kabinet de vervolgstappen richting de Tweede Kamer. Tot die tijd blijft onduidelijk of er alsnog overgangsrecht komt en of expats een eigen contractvorm krijgen. Die twee punten bepalen in belangrijke mate hoe groot de herwaardering wordt van portefeuilles die nu op short stay draaien.

Voor institutionele en particuliere beleggers betekent dit dat gemeubileerde verhuur aan internationale werknemers voorlopig als beleidsrisico moet worden geprijsd, niet als vaste kasstroom. Het voorstel sluit aan bij een bredere beweging waarin de wetgever de tijdelijkheid van huurcontracten inperkt, terwijl elders juist de Wet betaalbare huur op onderdelen wordt versoepeld. Dat de overheid gelijktijdig aan beide knoppen draait, illustreert hoe zoekend het huurbeleid is; eerdere versoepelingen van de huurregels om het woningaanbod te vergroten laten zien dat de richting per dossier kan verschillen.

Foto: Max Vakhtbovych from Pexels