Uitponden overtreft alle vooraf berekende scenario’s.

Uitponden overtreft alle vooraf berekende scenario’s.

Het uitponden van huurwoningen verloopt in 2026 sneller dan bij de invoering van de Wet betaalbare huur werd voorzien. Volgens een analyse van belangenvereniging Vastgoed Belang op basis van Kadaster-cijfers zijn sinds de inwerkingtreding van die wet op 1 juli 2024 tot en met het tweede kwartaal van 2026 in totaal 76.471 huurwoningen uit de particuliere markt verdwenen. De analyse werd op 26 augustus 2026 bekend.

Daarmee is het tempo van de verkoopgolf een orde van grootte hoger dan de raming waarop het beleid werd gebouwd. Voor beleggers, corporaties en gemeenten verandert dat de rekensom onder de huurvoorraad, terwijl de koopmarkt er juist aanbod bij krijgt.

Uitponden overtreft de kabinetsraming

De raming die het kabinet in 2024 bij de wet presenteerde ging uit van 23.500 huurwoningen die over een periode van tien jaar zouden worden verkocht. Volgens Vastgoed Belang werd die grens al binnen negen maanden gepasseerd.

Het tweede kwartaal van 2026 was volgens dezelfde analyse het zwaarste tweede kwartaal ooit gemeten: 9.930 woningen verlieten de huurmarkt, tweede woningen meegerekend. Over de twaalf maanden van het derde kwartaal van 2025 tot en met het tweede kwartaal van 2026 ging het om 39.081 woningen, negen procent meer dan in de twaalf maanden daarvoor.

Volgens Edward Touw, algemeen directeur van Vastgoed Belang, laten de cijfers zien dat de verkoopgolf serieus is onderschat. Hij wijst erop dat vooral huurders in het middensegment de gevolgen merken, omdat juist daar het aanbod wegvalt.

Koopmarkt krijgt het aanbod erbij

Aan de koopzijde is het effect zichtbaar in de kwartaalcijfers. Volgens het Kadaster verkochten investeerders in het tweede kwartaal van 2026 per saldo 6.400 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan zij van hen terugkochten. Landelijk was 5,6 procent van alle woningverkopen in dat kwartaal een voormalige huurwoning.

Die instroom valt samen met een historisch ruim aanbod. De NVM registreerde in het tweede kwartaal 56.700 nieuw te koop gezette woningen, het hoogste aantal sinds 1995, bij 45.200 verkopen via NVM-makelaars. Dat is 6,6 procent meer dan een jaar eerder.

De prijsontwikkeling vlakt daardoor af. De gemiddelde verkoopprijs kwam volgens de NVM uit op 506.000 euro, 3,4 procent hoger dan een kwartaal eerder maar slechts 2,1 procent hoger dan een jaar eerder. Volgens NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen beweegt de woningmarkt stap voor stap naar een beter evenwicht, wat vooral tot uitdrukking komt in het recordaantal woningen dat op de markt komt.

Huurders zien het aanbod verdampen

Voor de huursector werkt dezelfde beweging averechts. Elke woning die van een belegger naar een eigenaar-bewoner gaat, verdwijnt structureel uit de verhuurvoorraad; nieuwbouw compenseert dat verlies vooralsnog niet. De huurprijzen stijgen daardoor verder onder invloed van het aanhoudende woningtekort.

De motieven achter de verkopen zijn grotendeels fiscaal en regulatoir van aard. Eerder dit jaar bleek al dat particuliere beleggers hun huurwoningen mede door box 3 van de hand doen, bovenop de aangescherpte huurregels. De combinatie maakt doorexploiteren voor kleinere verhuurders in veel gevallen minder aantrekkelijk dan verkopen.

Vier grote steden verliezen beleggersbezit

De verschuiving is het duidelijkst in de grote steden. Volgens het Kadaster bezaten particuliere beleggers in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag samen 78.400 woningen, 12.500 minder dan in 2023. Het aandeel van beleggers in de totale woningvoorraad daalde naar 9,1 procent, tegen 9,3 procent een jaar eerder.

Uitgeponde woningen brengen bovendien doorgaans minder op dan vergelijkbare woningen van eigenaar-bewoners: het Kadaster becijferde een gemiddeld verschil van circa 130.000 euro, dat in de loop van de tijd groter is geworden. Voor koopstarters is dat een van de weinige toegangen tot het goedkopere segment, maar het aanbod daarvan is eindig.

Vooruitblik

Voor institutionele beleggers en woningcorporaties betekent dit dat de particuliere huurvoorraad de komende jaren nadrukkelijk een krimpende beleggingscategorie is, terwijl de vraag naar middenhuur onverminderd groot blijft. Wie in dat segment wil blijven, komt eerder uit bij nieuwbouw en langjarige exploitatie dan bij aankoop van bestaand bezit.

Beleidsmatig wordt de vraag urgenter of de uitpondgolf een tijdelijke correctie is of een structurele verandering van de eigendomsverhoudingen. Zolang de jaarcijfers boven de veertigduizend woningen blijven, verschuift de Nederlandse woningmarkt in hoog tempo van huur naar koop, met de middenhuurder als sluitpost.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels