Vergunningsvrij bouwen krijgt in Vught zijn eerste test.

Vergunningsvrij bouwen krijgt in Vught zijn eerste test.

In Vught werken de gemeente en ontwikkelaar Heijmans aan de eerste Nederlandse woonwijk waarvoor geen omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd. Vergunningsvrij bouwen is sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet mogelijk als een bouwplan volledig binnen het omgevingsplan past. Een evaluatie van de eerste ervaringen werd op 27 augustus 2026 gepubliceerd door vakmedium Gebiedsontwikkeling.nu.

Het gaat om Buitenplaats Kraaijenberg aan de Vijverbosweg, aan de zuidwestrand van Vught tussen historische landgoederen. Het plan omvat circa 275 woningen in een natuurinclusieve opzet. Het college van burgemeester en wethouders stemde op 10 februari 2026 in met de afspraken met Heijmans, dat alle grond in het gebied in bezit heeft.

Omgevingsplan vervangt de bouwvergunning

De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking trad, maakt het mogelijk bouweisen zo gedetailleerd in het omgevingsplan vast te leggen dat een aparte vergunning overbodig wordt. De ruimtelijke afweging verschuift daarmee naar voren: die vindt plaats bij het opstellen van het omgevingsplan en niet meer bij elke individuele aanvraag.

Dat heeft gevolgen voor de inspraak. Belanghebbenden kunnen hun zienswijze indienen tijdens de voorbereiding van het omgevingsplan; daarna resteert nog het beroep tegen het vastgestelde plan zelf. Waar een gebiedsontwikkeling nu vaak per fase kan worden aangevochten, wordt het aantal juridische momenten op die manier teruggebracht.

Vergunningsvrij bouwen geldt voor grondgebonden woningen

De vrijstelling geldt niet voor het hele plan. Ruim tweehonderd grondgebonden woningen vallen onder de vergunningsvrije route; voor de gestapelde appartementen blijft een omgevingsvergunning nodig. De woningen worden uitgevoerd in houtskeletbouw en zijn bedoeld voor starters, gezinnen en senioren, in zowel huur als koop.

De betaalbaarheidseis is gaandeweg aangescherpt. Aanvankelijk gold voor het plan een aandeel van 45 procent betaalbare woningen; door nieuwe regelgeving is dat opgetrokken naar tweederde van het programma. Volgens de betrokkenen is dat een van de wijzigingen waarop bij de start van het traject niet was gerekend.

Banken vroegen om alternatieve zekerheid

De nieuwe route stuitte op een praktisch obstakel in de financiering. Banken hanteren doorgaans een onherroepelijke omgevingsvergunning als voorwaarde voor bouwfinanciering, en die is er in dit model niet. Gemeente en Heijmans sloten daarom een privaatrechtelijke overeenkomst die als vervangende zekerheid dient.

Ook in de uitvoering vraagt de aanpak meer van beide partijen. Gemeente en ontwikkelaar stemmen wekelijks af om vertraging te voorkomen, en het voorbereidende werk aan het omgevingsplan is aanzienlijk zwaarder dan bij een klassieke vergunningsprocedure. Volgens regiodirecteur vastgoed Zuid Clemens Hoedjes van Heijmans komt het voordeel vooral tot zijn recht bij ontwikkelingen die uit meerdere fasen bestaan.

Versnelling hangt af van beroepsprocedures

De beloofde tijdwinst van anderhalf tot twee jaar is geen vaststaand gegeven. Hoedjes wijst erop dat een gemiddelde rechtszaak over een omgevingsvergunning ongeveer anderhalf tot twee jaar duurt; die winst wordt dus alleen geboekt als er geen beroep wordt ingesteld. Afhankelijk van het aantal procedures over meerdere fasen loopt de mogelijke besparing volgens de evaluatie uiteen van enkele weken tot enkele jaren, met circa een jaar als ondergrens.

Wethouder wonen Jos den Otter van Vught stelt dat de woningen zonder bezwaren twee jaar eerder beschikbaar komen. Hij constateert tegelijk dat het project op obstakels stuit waarop vooraf niemand had gerekend. Gedeputeerde Wilma Dirken van Noord-Brabant hoopt dat andere gemeenten de aanpak overnemen; ook directeur-generaal Wonen Chris Kuijpers volgt het experiment.

Dat de procedurekant van de woningbouw aandacht krijgt, is niet nieuw. Eerder daalde de woningbouwproductie door een combinatie van bouwkosten en vergunningverlening, terwijl onderzoek liet zien dat de bouwleges tussen gemeenten honderdvoudig uiteenlopen.

Vooruitblik

Het omgevingsplan gaat naar verwachting in oktober 2026 ter inzage; vaststelling en bouwstart staan gepland voor begin 2027. Pas daarna wordt duidelijk of de vergunningsvrije route de beloofde versnelling oplevert, of dat het zwaartepunt van de discussie eenvoudigweg verschuift naar het omgevingsplan.

Voor ontwikkelaars en gemeenten is Vught daarmee de eerste praktijkcasus waaraan de sector kan aflezen wat vergunningsvrij bouwen kost aan voorbereiding en oplevert aan doorlooptijd. Voor financiers ligt de belangrijkste vraag bij de vervangende zekerheid: als privaatrechtelijke afspraken breed worden geaccepteerd, verdwijnt een van de grootste drempels voor toepassing elders.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels