Box 3-uitstel drijft verhuurders tot verkoop.

Box 3-uitstel drijft verhuurders tot verkoop.

Brancheorganisatie Vastgoed Belang noemt het voorgenomen box 3-uitstel de doodsteek voor de particuliere huurwoningmarkt. Aanleiding is het voornemen van het minderheidskabinet om de behandeling van de Wet werkelijk rendement in de Eerste Kamer op te schuiven, waardoor invoering per 2028 in het geding komt. De organisatie reageerde op 2 september 2026.

De kern van het bezwaar zit in de tussenperiode. Zolang het nieuwe stelsel niet geldt, betalen particuliere verhuurders belasting over een forfaitair rendement zonder dat zij kosten in mindering kunnen brengen. Bij gereguleerde huren betekent dat in de praktijk een heffing die de huurinkomsten kan overtreffen.

Box 3-uitstel raakt verhuurders zonder kostenaftrek

Volgens Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang, is de belastingdruk in box 3 op vastgoed inmiddels extreem, vooral in de sociale huur en de middenhuur. Veel verhuurders halen 2028 volgens hem niet; verdere vertraging noemt hij funest voor de sector. De organisatie bepleit daarom fiscale verlichting vóór 2028, met kostenaftrek in box 3 als meest concrete maatregel.

Het bezwaar is niet nieuw, maar krijgt gewicht doordat het samenvalt met een politieke agenda waarin de belastinghervorming juist naar achteren schuift. Voor verhuurders met een klein bezit betekent elk jaar box 3-uitstel een extra jaar waarin het rendement negatief kan uitpakken en verkoop de rationele keuze wordt.

Uitponding verschuift naar sociaal en midden

De cijfers onderstrepen die beweging. Uit een analyse van Vastgoed Belang op basis van registratiegegevens blijkt dat tussen het vierde kwartaal van 2024 en het derde kwartaal van 2025 in totaal 38.580 huurwoningen naar de koopmarkt zijn overgegaan. Dat is 42 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder, toen het om 27.150 woningen ging.

Over heel 2025 kwam het aantal verkochte huurwoningen volgens de organisatie uit op 39.131, ruim een kwart meer dan in het vorige recordjaar. Belangrijker dan het volume is de samenstelling: 81,4 procent van de uitgeponde woningen kwam in 2025 uit het sociale of het middensegment, tegen 58,3 procent in 2019. De uitstroom concentreert zich dus juist in het segment waarop het woonbeleid zich richt.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur zijn volgens een eigen analyse van Vastgoed Belang ruim 76.000 woningen uit de particuliere huurvoorraad verdwenen. De organisatie stelt dat de omvang van die uitstroom de scenario’s van het ministerie ruimschoots overtreft.

Beleggers wegen rendement opnieuw

Voor koopstarters is de uitponding op korte termijn gunstig, omdat er woningen vrijkomen in een markt met weinig aanbod. Voor huurders werkt de beweging de andere kant op: het aanbod in het gereguleerde en het middensegment krimpt, terwijl de vraag onverminderd groot blijft.

De beweging beperkt zich bovendien niet tot particulieren. Ook institutionele partijen herijken hun posities in het gereguleerde segment nu regulering en fiscaliteit stapelen; dat werd eerder zichtbaar toen institutioneel kapitaal zich terugtrok uit de Rotterdamse middenhuur. Waar particuliere verhuurders uitponden, verschuift het aanbod naar koop; waar institutionele beleggers afhaken, blijft nieuwbouw uit.

Marktinzicht

Voor de vastgoedsector betekent het box 3-uitstel vooral dat de onzekerheid over het rendement op verhuurd vastgoed aanhoudt. Zolang niet vaststaat wanneer en hoe het werkelijke rendement wordt belast, is een langetermijnberekening op een huurwoning nauwelijks te maken, en dat drukt zowel de bereidheid om aan te houden als de bereidheid om bij te kopen.

De uitkomst hangt daarmee niet alleen af van de fiscaliteit, maar ook van de huurregelgeving. Het kabinet zette eerder stappen om de huurregels te versoepelen om het woningaanbod op gang te houden. Of dat voldoende tegenwicht biedt tegen een uitgestelde hervorming, moet de komende maanden blijken in de cijfers over uitponding.

Foto: Gorkem Gumustekin from Pexels