Woningcorporaties investeren 4,5 miljard in sociale huur.

Woningcorporaties investeren 4,5 miljard in sociale huur.

De 100 grootste woningcorporaties investeerden in 2025 samen 4,5 miljard euro in de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Dat is 9,8 procent meer dan een jaar eerder en bijna een verdubbeling ten opzichte van 2021, toen het bedrag nog op 2,3 miljard euro lag. Dat blijkt uit Corporaties in beeld 2025, de jaarlijkse analyse van Finance Ideas van de jaarrekeningen van de 100 grootste woningcorporaties, die dinsdag verscheen. Volgens het adviesbureau zijn de investeringen sinds de afschaffing van de verhuurderheffing in 2023 met 93,1 procent gestegen.

Tegelijk verbetert de financiële ruimte van de corporaties. Of de hogere investeringen in 2026 ook tot meer opgeleverde sociale huurwoningen leiden, is volgens Finance Ideas nog onzeker, omdat ook de stichtingskosten zijn gestegen. De analyse is van Johan Conijn en Roemer Boogers.

Kasstroom woningcorporaties herstelt

In de DAEB-takken, het sociale deel van de corporaties, steeg de operationele kasstroom in 2025 met gemiddeld 17,3 procent. Dat komt vooral doordat de huurinkomsten met 5,6 procent stegen, terwijl de onderhoudsuitgaven vrijwel gelijk bleven (+0,6 procent). De netto kasstroom uit de vastgoedexploitatie kwam uit op 2.648 euro per gewogen verhuureenheid, 10,8 procent meer dan in 2024. Daarmee is de forse daling van een jaar eerder volledig goedgemaakt.

Finance Ideas noemt de beperkte stijging van het onderhoud een opmerkelijke trendbreuk. Omdat de prijzen wel stegen, kan de uitkomst er volgens de onderzoekers op wijzen dat er minder onderhoud is uitgevoerd. De netto bedrijfslasten liepen onverminderd op: met 6,1 procent in 2025 en met 40,1 procent sinds 2021.

Voor verduurzaming en renovatie blijven woningcorporaties extra geld nodig hebben, terwijl die investeringen nauwelijks extra huur opleveren. De financieringsbehoefte daarvoor daalde wel, naar gemiddeld 741 euro per gewogen verhuureenheid. In de vorige editie rekende Finance Ideas voor 2024 nog met een tekort van gemiddeld 910 euro per woning.

Verkoop financiert nieuwbouw sociale huur

De groei van de nieuwbouw ging in 2025 samen met meer verkopen. De verkoopopbrengsten in de DAEB-takken stegen met 24,1 procent, naar bijna duizend euro per gewogen verhuureenheid. Daardoor bleef het saldo van ingaande en uitgaande investeringskasstromen nagenoeg gelijk. Verkopen van sociale huurwoningen zijn zo belangrijker geworden voor de financiering van de investeringsopgave.

De verschillen tussen corporaties zijn groot. Sommige woningcorporaties investeerden in 2025 vrijwel niets in nieuwbouw, terwijl acht corporaties minstens twee keer het gemiddelde van 2.640 euro per gewogen verhuureenheid uitgaven. Over 2021-2025 investeerden corporaties in regio Zuid het meest in nieuwbouw huur, gemiddeld 2.043 euro per gewogen verhuureenheid per jaar; in regio Noord was dat met 1.485 euro het laagst.

Middenhuur sterk geconcentreerd

In de niet-DAEB-takken, waar de middenhuur valt, stegen de uitgaven voor nieuwbouw huur met 42,7 procent. Sinds 2021 is dat ruim vijf keer zoveel, al lag het niveau toen bijzonder laag. Het ging in 2025 om 562 miljoen euro. De vijf grootste investeerders zijn goed voor 46,8 procent daarvan, de vijftien corporaties daarna voor 35,1 procent. De overige 42 corporaties die in middenhuur investeerden, kwamen samen tot 102 miljoen euro. Finance Ideas ziet de bouw van middenhuurwoningen, wellicht deels vooruitlopend op de verruiming van de staatssteunregels, weer van betekenis worden in de sector. De zeer grote woningcorporaties investeerden in hun niet-DAEB-tak gemiddeld 9.054 euro per gewogen verhuureenheid, voor ruim de helft (52,9 procent) via aankopen.

Meer leenruimte voor corporaties

Omdat de kasstroom en de verkoopopbrengsten stegen, hoefden woningcorporaties minder te lenen. De nieuwe, geborgde leningen namen in 2025 met 9,1 procent af en het saldo van de financieringskasstroom daalde met 7,7 procent, voor het eerst in de periode 2021-2025. De interest coverage ratio (ICR) van de DAEB-takken steeg van gemiddeld 2,1 naar 2,2; in de niet-DAEB-takken bleef die op 3,8, ruim boven de ondergrens van 1,8. De loan-to-value kwam uit op 41,0 procent, tegen 40,3 procent een jaar eerder.

Marktinzicht

De cijfers laten een sector zien die na een moeizaam 2024 weer lucht krijgt, maar die lucht deels uit twee bronnen haalt die niet onbeperkt meegaan: huurverhogingen en de verkoop van bestaand bezit. Tegelijk kunnen hogere stichtingskosten een deel van de extra investeringen opeten. Dat past bij eerdere signalen dat woningcorporaties zwaarder leunen op externe financiering.

De sterke concentratie van de middenhuur bij een handvol grote corporaties onderstreept dat de sector de bouwopgave niet alleen kan dragen. Marktpartijen en beleggers blijven nodig, een punt dat eerder ook in VG Visie werd gemaakt: met alleen woningcorporaties en koopwoningen haal je de bouwopgave niet.

Foto: Jakub Pabis via Pexels. Bron: Finance Ideas, Corporaties in beeld 2025 (29 september 2026) / Finance Ideas, Corporaties in beeld 2024 (4 november 2025) / PropertyNL / Vastgoedjournaal (29 september 2026)