Seniorenhuisvesting rendeert bijna als reguliere huur.

Seniorenhuisvesting rendeert bijna als reguliere huur.

Seniorenhuisvesting levert beleggers nauwelijks minder rendement op dan reguliere huurwoningen. Dat concludeert Achmea Real Estate in het whitepaper Seniorenhuisvesting als beleggingscase, dat in oktober 2026 verscheen en op 30 oktober 2026 via PropertyNL breder bekend werd. In een rekenmodel over twintig jaar komt het ongefinancierde rendement van een seniorencomplex uit op circa 6,34 procent, tegen ongeveer 6,40 procent voor een vergelijkbaar regulier complex.

Het verschil bedraagt daarmee circa 6 basispunten. Het gaat nadrukkelijk om een modelberekening met een fictief nieuwbouwcomplex en niet om gerealiseerde marktrendementen. Achmea Real Estate wijst er zelf op dat de uitkomst niet voor ieder seniorenproject geldt en dat elk plan de eigen aannames moet onderbouwen.

Seniorenhuisvesting in het rekenmodel

Het model gaat uit van een gebouw met ruimte voor 150 reguliere huurwoningen. In de seniorenvariant blijven daarvan 148 verhuurbare woningen over, omdat de ruimte van twee woningen wordt ingezet voor een ontmoetingsruimte en gedeelde functies. Het basisscenario richt zich op zelfstandig wonende ouderen met hooguit lichte ondersteuning of thuiszorg, zonder voorzieningen voor zware zorg.

Daar staat tegenover dat de aanvangshuur in de seniorenvariant 1.300 euro per maand bedraagt, tegen 1.250 euro voor de reguliere woning. Ook de mutatiegraad ligt met 7 procent per jaar duidelijk lager dan de 12 procent in het reguliere complex, wat neerkomt op circa 10 tegenover ongeveer 18 verhuizingen per jaar. Na een langere eerste verhuurperiode, met 7,5 procent huurderving in het eerste jaar, daalt de structurele derving naar 1,5 procent, tegen 2 procent bij reguliere huur.

Aan de kostenkant rekent Achmea met een extra investering van 10.000 euro per woning en 75.000 euro voor de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte, met een vervangingsbudget van 25.000 euro in jaar 10 en jaar 20. Het model hanteert voor beide varianten dezelfde exit yield. Een waarderingspremie of subsidie voor ontmoetingsruimten is niet meegenomen; volgens Achmea kunnen die het verschil verder verkleinen.

Schaal bepaalt de kosten van het concept

De exploitatie van het woonconcept kost bij circa 150 woningen bruto 41 euro per woning per maand. Bewoners betalen daarvan 27 euro via servicekosten, waardoor circa 65 procent wordt gedekt en 14 euro voor rekening van de eigenaar blijft. De totale maandlasten voor een huurder, exclusief energie, komen daarmee uit op circa 1.402 euro, tegen ongeveer 1.325 euro in de reguliere variant.

Bij kleinere complexen lopen de kosten op. Bij circa 50 woningen stijgen de bruto conceptkosten naar 55 euro per woning per maand en groeit het rendementsverschil naar 14 basispunten, bij 75 woningen gaat het om 8 basispunten. Bij circa 100 woningen is het verschil met 4 basispunten juist het kleinst, omdat daar slechts één woning plaatsmaakt voor gedeelde functies. Volgens Achmea moeten productkwaliteit, schaal en exploitatiemodel daarom in balans zijn.

Woningbehoefte van ouderen blijft groot

De studie verschijnt in een markt waarin de vraag snel groeit. Volgens het eerste whitepaper uit dezelfde reeks, gebaseerd op ABF Research, neemt het aantal 65-plussers tussen 2025 en 2040 met ruim 1 miljoen toe en zijn tot 2040 circa 373.000 extra geschikte woningen nodig, waarvan het grootste deel nultredenwoningen.

Het Rijk wil dat van de 900.000 woningen die tot en met 2030 worden gebouwd er minstens 290.000 geschikt zijn voor ouderen. Volgens de Kamerbrief van juli 2026 zijn er plannen voor circa 215.000 woningen. Nultredenwoningen liggen ruim op schema, maar voor geclusterde en zorggeschikte woningen bestaan plannen voor slechts 40 tot 50 procent van de opgave. Het kabinet trekt voor 2027 tot en met 2030 420 miljoen euro extra uit.

Kapitaal zoekt nieuwbouwprojecten

Aan beleggerskapitaal ontbreekt het niet. Volgens Capital Value daalde het beleggingsvolume in zorgvastgoed in het eerste halfjaar van 2026 tot 347 miljoen euro, 23 procent minder dan een jaar eerder, vooral doordat er te weinig nieuwbouwprojecten beschikbaar zijn. In nieuwbouw ging slechts 114 miljoen euro om, goed voor circa 350 zorggeschikte woningen.

Institutionele partijen bouwen intussen hun posities uit. Bouwinvest verdubbelde zijn Dutch Senior Living Impact Fund tot 263,5 miljoen euro, mede met kapitaal van pensioenfonds PME, en Achmea kocht in september 110 huurwoningen voor ouderen in het Rotterdamse Hoogvliet voor het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Ook andere partijen maken vaart met seniorenhuisvesting.

Marktinzicht

Het whitepaper van Achmea Real Estate ondersteunt de gedachte dat seniorenhuisvesting een volwaardige aanvulling op een reguliere woningportefeuille kan zijn, zolang de hogere huur en de lagere mutatiegraad in de praktijk worden waargemaakt. Het rendement hangt daarbij sterker af van schaal en exploitatie dan van het label senior.

Voor institutionele beleggers en ontwikkelaars betekent dit dat het knelpunt minder in het rendement zit dan in het aanbod van geschikte projecten. Juist geclusterde woonvormen blijven achter, terwijl het kapitaal klaarstaat en de vergrijzing de komende vijftien jaar onverminderd doorzet.

Foto: AcroniusZ via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0, illustratief)