Koopwoningmarkt: vertrouwen daalt zeven kwartalen op rij.

Koopwoningmarkt: vertrouwen daalt zeven kwartalen op rij.

Het vertrouwen in de koopwoningmarkt staat sterk onder druk. Stijgende rentes, aangekondigde aanscherpingen van de hypotheekvoorwaarden, sterk oplopende bouwkosten en minimale prijsstijgingen maken het kopen van een woning, en zeker van een nieuwbouwwoning, financieel risicovoller. Dat blijkt uit de kwartaalrapportage over het derde kwartaal van 2026 van de Monitor Koopwoningmarkt, die het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft op 11 november publiceerde. Vooral de nieuwbouwmarkt dreigt verder te haperen.

De monitor is een samenwerking van onder meer het CBS, de NVM, Vereniging Eigen Huis, Nationale Hypotheek Garantie (NHG), Hypotheken Data Netwerk (HDN), Archidat en WoningBouwersNL. De onderzoekers wijzen ook op de geopolitieke spanningen rond Iran en Oekraïne, die via hogere prijzen voor benzine, elektriciteit en levensmiddelen direct in de portemonnee van woonconsumenten voelbaar zijn.

Hypotheekrente drukt leencapaciteit

De kapitaalmarktrente kwam in het derde kwartaal uit op 3,35 procent, een stijging van circa 80 basispunten in enkele maanden. De gemiddelde rente op nieuw afgesloten hypotheken steeg met 60 tot 80 basispunten naar 3,93 procent. Daardoor daalt de maximale leencapaciteit van huishoudens: bij twee keer modaal met circa 5 procent, bij een modaal inkomen met bijna 11 procent. Dat effect zagen eerder ook ING-economen, die concludeerden dat hogere hypotheekrente vooral de nieuwbouwverkoop raakt.

Per 1 januari 2027 gelden nieuwe financieringslastnormen. De beperkte versoepeling geeft samen met de verwachte inkomensstijging wat extra ruimte, maar volgens de monitor veel minder bij lagere en middelhoge inkomens. Bovendien scherpen verschillende banken hun acceptatiebeleid aan, onder meer voor aflossingsvrije hypotheken en de beoordeling van de betaalbaarheid na pensionering. Vooral oudere huishoudens kunnen daardoor minder gemakkelijk een volgende woning financieren.

Bestaande koopwoningmarkt houdt stand

De prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen is afgezwakt. De monitor, die zich baseert op de prijsindex van Kadaster en CBS, komt voor het derde kwartaal uit op een stijging van 3,3 procent op jaarbasis: het zevende kwartaal op rij met een afzwakkende prijsontwikkeling. Er wordt minder vaak en minder fors overboden, en gecorrigeerd voor inflatie is de prijsontwikkeling voor het eerst licht negatief. Lokaal is het beeld nog grilliger: in dertien gemeenten daalden de huizenprijzen in hetzelfde kwartaal.

Het aantal transacties blijft wel relatief hoog. De NVM registreerde in de eerste drie kwartalen ruim 122.100 woningverkopen, tegen ruim 118.400 een jaar eerder. Verkochte voormalige particuliere huurwoningen spelen daarbij een belangrijke rol; ongeveer een derde daarvan wordt gekocht door huishoudens die al een koopwoning bezitten en doorstromen. Voor 2027 verwachten de onderzoekers echter een kleiner aanbod van zulke woningen.

Nieuwbouw verliest concurrentiekracht

Op de nieuwbouwmarkt stapelen de problemen zich op. Hogere olie- en gasprijzen hebben de materiaal- en materieelkosten opgedreven, en modelschattingen van Archidat wijzen op forse verdere stijgingen van de bouwkosten. Bestaande plannen moeten daardoor opnieuw op financiële haalbaarheid worden getoetst; vooral in combinatie met de nadruk op betaalbare woningen en appartementen wordt rendabel ontwikkelen lastig. Vertraging, uitstel of het afblazen van projecten ligt volgens de monitor op de loer.

Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen laat volgens de Monitor Nieuwe Koopwoningen van WoningBouwersNL sinds begin 2026 een licht dalende trend zien. Tegelijk stegen de verkoopprijzen in de tweede helft van 2025 en de eerste helft van 2026, met jaar-op-jaarstijgingen tot 8 procent. Daardoor verslechtert de prijs-kwaliteitverhouding ten opzichte van bestaande woningen. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen stabiliseert al ruim een jaar. Ook bij de hypotheken is dat zichtbaar: volgens HDN daalde het aandeel nieuwbouwhypotheken van 8 naar 6 procent, terwijl het totale aantal toekenningen in de eerste drie kwartalen nagenoeg gelijk bleef (294.000, tegen 296.900 een jaar eerder).

Vertrouwen in koopwoningmarkt zakt naar 86

De Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen in de koopwoningmarkt meet, daalde zeven kwartalen op rij: van 99 in het vierde kwartaal van 2024 naar 86 in het derde kwartaal van 2026. Daarmee is het sentiment inmiddels enigszins negatief. Ook de Woonlastenmonitor van NHG van november laat meer financiële zorgen zien bij huiseigenaren met een hypotheek, al kunnen de meesten hun woonlasten nog dragen en nemen betalingsproblemen niet toe. Er is ook een lichtpunt: het aantal hypotheekaanvragen van potentiële doorstromers steeg in het derde kwartaal met 13 procent ten opzichte van het vorige kwartaal en met 15 procent op jaarbasis.

Vooruitblik

De onderzoekers noemen 2027 een uitdagend jaar voor de koopwoningmarkt. Lichte loonstijgingen kunnen de leencapaciteit nog wat ondersteunen, maar de financierbaarheid blijft het belangrijkste knelpunt. Voor ontwikkelaars en bouwers betekent dit dat de nieuwbouwmarkt een groot risico loopt op verdere vertraging en uitval van projecten, juist nu de bouwkosten weer oplopen. De bestaande markt houdt voorlopig stand, maar zodra het aanbod van voormalige huurwoningen kleiner wordt en de financiële onzekerheid toeneemt, kan ook daar de verkoopdynamiek afnemen. Net als eerder dit jaar wordt de hypotheekrente daarbij volgens de monitor sterk bepalend voor de vraag naar koopwoningen.

Foto: Melike B from Pexels. Bron: TU Delft / Monitor Koopwoningmarkt, 11 november 2026; PropertyNL, 11 november 2026; Vastgoedjournaal, 11 november 2026