29 nov. Erwin Asselman

Efficiëntere bouwprocessen door beter gebruik van BIM

Een nieuwe koers, een nieuwe naam. Erik Richters, Roy Peters en Paul Wolters hebben Som= onlangs omgedoopt tot O-M-D Ruimte Pioniers. ‘Met een dienstenpakket dat zich uitstrekt tot Ontwikkeling, Management en Design dekt ‘bouwkundig adviesbureau’ niet langer de lading.’

‘Onze kwaliteit, kennis en kunde richt zich voortaan op het complete verhaal, van conceptontwikkeling tot langjarig onderhoud’, vertelt Erik Richters. In 2010 startte hij Som= samen met operationeel directeur Roy Peters. Het concentreerde zich toen vooral op bouwmanagement en -advies, maar in de loop der jaren groeit het dienstenpakket en daarmee ook de behoefte aan meer disciplines in huis. Dat heeft alles te maken met toenemende complexiteit en de ervaring dat de afstemming van verschillende disciplines nogal eens te wensen overlaat.

Met het bedenken, begeleiden en beheren van vastgoed is O-M-D Ruimte Pioniers voortaan een one stop shop waar opdrachtgevers met hun huisvesting vanaf het prille begin tot in lengte van jaren aan verbonden kunnen blijven. ‘Het voorkomt versnippering van taken en verantwoordelijkheden en haalt alle ruis uit het proces’, zegt architect Paul Wolters, die afgelopen jaar toetrad tot de directie van het bedrijf.

Onafhankelijke blik

Vanuit het Twentse Oldenzaal strekt het werkterrein van O-M-D Ruimte Pioniers zich uit over heel Nederland met projecten als distributiecentra, zorgvastgoed, kantoorgebouwen, nieuwbouwwoningen en veel herbestemmingsprojecten. Dankzij ‘een passie om vastgoed te transformeren tot gebruikersvriendelijke gebouwen’, draait een groot deel van de projecten om herbestemming. Daarvan zijn al veel mooie voorbeelden gerealiseerd, zoals zeventig appartementen in de Oude Ambachtsschool van Enschede, maar ook het onderkomen van O-M-D zelf dat gevestigd is in een voormalige textielfabriek uit 1863. ‘Herbestemming van bestaande gebouwen is een van de meest duurzame keuzes’, stelt Paul Wolters. ‘Het vereist een onafhankelijke blik op vastgoed, waarbij je uitgaat van de kracht van een gebouw. Gemeenten neigen de laatste jaren steeds vaker naar binnenstedelijk ontwikkelen, echt een omslag in denken.’

Efficiënter

Wolters was tot 2013 mede-eigenaar van het Amsterdamse/ Enschedese architectenbureau IAA en startte daarna DAD Architecten. ‘Bij IAA was ik steeds meer aan het managen en kwam ik aan ontwerpen niet meer toe’, vertelt hij. ’Met DAD kon ik mij aanvankelijk weer op het architectenvak concentreren, maar ook dat werd voor een groot deel ingevuld door overleg met verschillende andere betrokken partijen. Een daarvan was O-M-D waarmee de samenwerking soepel en prettig verliep. Erik had al enkele BIM Modeleurs in dienst. Toen hij mij benaderde om binnen O-M-D leiding te geven aan de ontwerpafdeling, hoefde ik daar niet lang over na te denken. Ik begon eerst parttime en bracht ook eigen werk mee. We merkten al gauw hoe goed onze samenwerking verliep. Som= heeft de technische know how in huis. Dat werkt veel efficiënter dan wanneer ik daarvoor allerlei verschillende bureaus moet inschakelen.’

‘OM HET ULTIEME GEBOUW TE REALISEREN, KRUIPEN WE IN DE HUID VAN ONZE OPDRACHTGEVER’

Faalkosten stijgen

Richters merkt op zijn beurt de meerwaarde van een architect in huis. ‘Nu wij een project vanaf het concept begeleiden, kunnen we onze opdrachtgevers een totaalpakket aanbieden. Het voordeel is dat wij verantwoordelijk zijn voor het complete plaatje. Projecten doorlopen verschillende fases, vaak met steeds weer andere partijen. Al die verschillende schijven vergroten de kans op ruis en dus op fouten. De laatste jaren is de digitalisering toegenomen, onder andere dankzij Building Information Modeling (BIM). Dat had voor een kwaliteitsimpuls moeten zorgen, maar ik zie de faalkosten juist stijgen. Dat ligt niet aan het model, maar aan de beperkte inzet ervan door de gebruikers. Verschillende betrokkenen – vaak ZZP’ers – gebruiken ieder afzonderlijk slechts een klein onderdeel van BIM. Er mist onderlinge afstemming tussen de partijen waardoor het risico op fouten toeneemt. Fouten waarvoor niemand zich uiteindelijk verantwoordelijk voelt. Daar wil ik van af. Wij gaan BIM maximaal inzetten door optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden. We durven daar voor honderd procent verantwoordelijkheid te nemen.’

Grip op project

BIM is niet alleen behulpzaam bij modulair ontwerpen, maar ook bij het calculeren van de kosten en het plannen van de werkzaamheden. Een goed gebruik ervan bespaart zowel overheden als uitvoerende partijen tijd en geld, is de overtuiging van Richters. ‘Het scheelt als het voorwerk van een project goed is gebeurd. Overheden krijgen voor de vergunningaanvraag een compleet plan ter beoordeling zonder allerlei open eindjes. Aannemers hoeven niet langer zelf een offerte op te stellen, maar alleen de kosten van verschillende werkzaamheden aan ons door te geven. Wij verwerken die via BIM in de complete begroting van een project. Zo maken we documenten die geschikt zijn voor de uitvoering. Aan de hand daarvan houden we controle en grip op het project. Voor ons verlopen bouwprocessen dan veel efficiënter en effectiever waardoor we beter in staat zijn rendabel te ontwikkelen. Ook voor de opdrachtgever heeft deze werkwijze voordelen. Die is verzekerd van een constante prijs, omdat wij niets meer aan het concept veranderen. Er is geen meerwerk, hooguit extra werk bij een afwijking van het Programma van eisen.’

Exploitatiekosten

‘Ondernemers willen de kosten van hun huisvesting zo laag mogelijk houden’, beseft Wolters. ‘Daarom moeten wij aan de voorkant helder hebben wat aan de achterkant kosten bespaart. De Total Cost of Ownership moet in balans zijn. Het beheer en onderhoud van een project moet je in het strategisch huisvestingsadvies meenemen, want materiaalkeuze beïnvloedt de kosten voor nu én later.’

Richters: ‘Hier gaat het vaak mis als verschillende partijen bij een project betrokken zijn. Iedereen blijkt dan zijn eigen interpretatie te hebben van de wensen die een klant heeft. Zeker onder de huidige marktomstandigheden moet je de ‘onrendabele top’ van projecten terugverdienen door die kosten al in de ontwerpfase mee te nemen. Iedereen kan sparen voor een Ferrari, maar je loopt leeg op het onderhoud. Daarom is het zo belangrijk ook de exploitatiekosten al voor de start van het project goed in kaart te brengen. Soms zeggen we eerlijk: ‘Dit moet je niet willen’. Dat klinkt niet commercieel, maar wij hechten aan een lange relatie met onze klanten.’

Onderhoud en beheer De huidige onzekerheden op de markt maken spreiding van het werkterrein belangrijker dan ooit. O-M-D had al een veelzijdig klantenbestand, van Douwe Egberts en DHL tot BMN BouwMaterialen en waterbedrijf Vitens. Paul Wolters voegde daar zijn goede relaties met verschillende beleggers en ontwikkelaars aan toe. ‘Doordat we veel diversiteit in onze projecten hebben, doen we op allerlei vlak ervaring op’, zegt Richters. ‘Daar hebben onze klanten baat bij.’

Advisering wordt ingewikkelder en gaat steeds vaker ook over verwarming/koeling of klimaatsystemen en comfort. Voor het onderhoud van deze technische onderdelen in vastgoed richtte O-M-D Ruimte Pioniers een aparte tak op: O-M-D Facility. Die biedt klanten na de oplevering van het project een jaar lang service aan. Daarna kunnen ze die voortzetten via een onderhoudscontract. Roy Peters: ‘Wij ontwikkelen geen projecten meer zonder die beheer- en onderhoudsservice. Er zit tegenwoordig zoveel regeltechniek in vastgoed, daar móét je service bij leveren.’

‘ER ZIT ZOVEEL REGELTECHNIEK IN VASTGOED DAAR MÓÉT JE SERVICE BIJ LEVEREN’

Creatief en innovatief

De term ‘ruimtepioniers’ als toevoeging aan de nieuwe naam geeft precies aan waar Richters en Wolters voor staan. Zij worden enthousiast van ‘onbewust onbekwame’ opdrachtgevers. ‘Vaak hebben ondernemers geen idee wat ze aan moeten met een perceel grond of verouderd vastgoed’, vertelt Richters. ‘Door in gesprek te gaan en de vraag achter de vraag naar boven te halen, komt er uiteindelijk een geschikt huisvestingsproduct waar hij blij mee is.’ ‘Om het ultieme gebouw te realiseren, kruipen we in de huid van onze opdrachtgever’, zegt Paul Wolters. ‘Voor veel ondernemers is nieuwe huisvesting geen dagelijkse kost. Maar wij pionieren graag op ruimte; het is ons vak. Daarbij zoeken we regelmatig naar onorthodoxe oplossingen, zeker bij herbestemmingsprojecten. Als een klant met: ‘Precies wat ik verwachtte!’ reageert op een ontwerp dan ben ik niet tevreden. Het moet juíst iets zijn waar hij zelf niet aan dacht.’

‘Hoe complexer, hoe leuker’, besluit Richters. ‘Dan worden we uitgedaagd om creatief en innovatief kansen te creëren voor onze klanten. We moeten ons blijven onderscheiden met kwaliteit, kennis en kunde, zodat mensen weten: bij O-M-D Ruimte Pioniers, dáár moeten we zijn!’

‘DIGITALISERING HAD VOOR EEN KWALITEITSIMPULS MOETEN ZORGEN, MAAR IK ZIE DE FAALKOSTEN JUIST STIJGEN’
Persoonlijke vragen Roy Peters, Operationeel directeur / Bouwmanager O-M-D Ruimte Pioniers

VOORAL BEZIG MET:
Operationeel beleid en procesmanagement
WIL BEREIKEN:
Uitbouwen en goed neerzetten van O-M-D Ruimte Pioniers en O-M-D Facility
OVER TIEN JAAR:
Hebben we de disciplines van O-M-D in deze regio op de kaart gezet
BUITEN DE DEUR NAAR:
Naar bouwprojecten in uitvoering
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
De renteverhogingen, stikstof vraagstuk, PFAS, nieuwe omgevingswet en WKB
ZORGEN VOOR/OVER:
Vervolg stikstofprocedure, de oorlogen op dit moment
NIET VERGETEN:
Om naast het werk leuke dingen te ondernemen
ONMISBAAR:
Iphone, laptop
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Familie en vrienden
VRIJE TIJD:
Fietsen (Gravel, MTB), golf, wandelen, voetbalwedstrijden van mijn zoon bezoeken
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
8, vanwege de leuke en uitdagende projecten
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Veranderingen kosten tijd
MOOISTE MOMENT:
Om samen met de opdrachtgever het project tot het gewenste eindresultaat te brengen
BESTE ZET:
Toevoeging architectuur en interieur aan de diensten van O-M-D
OPVALLENDSTE NIEUWS:
Urgentie om te veranderen is toegenomen in afgelopen jaar

GROOTSTE IRRITATIE:
Bureaucratie
AAN WIE GEËRGERD:
Instanties in de bouwsector m.b.t. tot beleidsvoering
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Wandelen in Sud Tirol
BESTE BOEK:
Je gaat het pas zien als je het doorhebt
VAKANTIE:
Italië en Oostenrijk lekker wandelen in de bergen
LEUKSTE DINER:
Nieuwjaar diner met vrienden
SPORTMAATJES:
Fietsmaatjes van de Neutrino’s
ZORGWEKKEND:
Klimaatverandering
GROOTSTE ONDEUGD:
Sjors, onze flat coated retriever
GROOTSTE IRRITATIE:
Rijgedrag automobilisten
ALLERGEZONDSTE:
Bewegen en ontspannen
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Dienstverlening van O-M-D Ruimte Pioniers en O-M-D Facility verder uitbouwen
WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2023:
Doorvoeren van verbetering
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
Nieuw personeel te krijgen
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Om te zorgen dat de juiste mensen op de juiste plek zitten en plezier hebben in hun werk
WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2024:
Meer sporten en wat vaker leuke dingen doen
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Vrije tijd, familie en vrienden

Persoonlijke vragen Erik Richters, DGA O-M-D Ruimte Pioniers

VOORAL BEZIG MET:
Acquisitie, procesmanagement, innovaties binnen onze diensten ontwikkelen
WIL BEREIKEN:
Toonaangevend in haar rol als Totaal vastgoed regisseur
OVER TIEN JAAR:
Hebben wij 10 grote klanten/opdrachtgevers waar we nu nog niet voor werken
BUITEN DE DEUR NAAR:
Nieuwe prospect
EEN DEAL MET/OVER:
Minstens 3 van onze gewenste top 10 droom klanten
DE STAND VAN HET LAND:
Zorgen dat we weer een gaaf landje worden want dat zijn we nu niet meer
UITKIJKEN NAAR:
Rust in het land van de regelgeving
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
7.5, roerig op en neer en transformatie jaar
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Er is meer dan werken alleen
MOOISTE MOMENT:
Besluit om het anders te gaan doen van bouwmanagement naar totaal regisseur
BESTE ZET:
Voorwaartse integratie met de Architect Paul Wolters
OPVALLENDSTE NIEUWS:
De rem in de bouwsector
GROOTSTE IRRITATIE:
Stroperigheid bij de overheid

AAN WIE GEËRGERD:
Het kabinet, regels blijven veranderen onder de wedstrijd
HET MEEST GELEERD VAN:
Mijn spiegel
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
8, veel bijgeleerd
TOPSERIE:
Hijack, met Idris Elba, op Apple TV
SPORTIEVE HOOGTEPUNT:
Thuis een eigen sportruimte gerealiseerd
BESTE AANKOOP:
Geluidsinstallatie voor de thuis bios
VAKANTIE:
Naar Mallorca met de kids
LEUKSTE DINER:
Zijn er meer dan 1 geweest met diverse leuke businessclubs
GROOTSTE IRRITATIE:
Een nieuwe router met Ziggo werkend krijgen
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Me meer gaan houden aan wat ik me voorgenomen heb
WAT GA JE ANDERS DOEN DAN IN 2024:
Meer tijd besteden voor Innovaties ontwikkelen
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Onze gewenste Top 10 klanten van toegevoegde waarde voorzien
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Op een leuke nieuwe relatie
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Vrije tijd

Persoonlijke vragen Paul Wolters, Architect/Directeur O-M-D Ruimte Pioniers

VOORAL BEZIG MET:
Ontwerpen van gebouwen
WIL BEREIKEN:
Goede organisatie neerzetten waarin alle disciplines zijn vertegenwoordigd
OVER TIEN JAAR:
Een organisatie die volledig gegroeid is op alle niveaus en disciplines
HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
De morgen, de start van nieuwe uitdagingen en/of projecten
LEUKSTE COLLEGA:
Geen voorkeur, elke collega is bijzonder op zijn/haar manier
BUITEN DE DEUR NAAR:
Bezoek projecten, opdrachtgevers
DE BELANGRIJKSTE ECONOMISCHE ONTWIKKELING:
Uiteraard volgen we de renteverhogingen en inflatie op de voet, deze zijn een peilstok voor de jaarlijkse bouwproductie
DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:
Alles hangt steeds meer samen, wat er in de wereld gebeurd heeft reflectie op de landelijke politiek en andersom. Oorlog en onrust hebben een rechtstreekse invloed op onze economische ontwikkeling
UITKIJKEN NAAR:
De oplevering van het volgende project, je bent zo goed als je laatste project
ZORGEN VOOR/OVER:
De toestand in de wereld Oekraïne, Israël, etc
NIET VERGETEN:
Af en toe gas terug te nemen
ONMISBAAR:
Mijn I-phone, deze gaat overal mee naartoe
BELANGRIJKSTE PERSOON/PERSONEN:
Mijn familie en vrienden
VRIJE TIJD:
Sporten (fitness), hardlopen, golf en bezoeken van exposities (kunst, architectuur)
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
Een 9 (er is altijd ruimte voor verbetering)
DE BELANGRIJKSTE LES WAS:
Voor mij is het belangrijk hoe de opdrachtgever het gebouw ervaart, hier haal ik veel kennis uit voor nieuwe projecten
MOOISTE MOMENT:
Oplevering laatste project, om met alle betrokken partijen resultaat van zo’n bouwavontuur te vieren. Het blijft bijzonder
BESTE ZET:
Aandeelhouder/Directeur O-M-D Ruimte Pioniers
MOOISTE DEAL:
Binnenstedelijke herontwikkeling in Enschede
BESTE ZAKELIJKE BIJEENKOMST:
Vastgoedrapportage Twente
GROOTSTE IRRITATIE:
Traagheid van procedures

AAN WIE GEËRGERD:
Incapabele mensen die beleid bepalen, met name m.b.t. woningbouwbeleid
BESTE SPEECH:
Steve Jobs op Stanford University
BESTE ZAKENBOEK:
Think and Grow Rich
VASTGOEDMAN VAN HET JAAR:
Daniel Spikker, ontwikkelaar van de Melkfabriek te Enschede
WELK CIJFER GEEF JE 2023:
Een 9 (altijd ruimte voor verbetering)
TOPSERIE:
Lágence, serie over Parijse makelaarsfamilie
BESTE BOEK:
Architectuur overzichtsboek van David Chipperfield, groot voorbeeld voor mij als het gaat over transformeren van bestaande gebouwen
BESTE AANKOOP:
De nieuwe BMW i4 (volledig elektrische auto)
VAKANTIE:
Italië, elke streek heeft zijn eigen karakteristieken, de laatste keer was in Puglia
WELKE FILM MAAKTE INDRUK:
La Grande Bellezza, een film over de tragiek van gemiste kansen van het leven in het decor van het prachtige Rome ondersteund door indringende muziek
LEUKSTE DINER:
Samen met de mensen die me dierbaar zijn: familie en vrienden heerlijk eten en drinken op een mooie locatie
BESTE SONG:
Henryk Gorecki Symphony No.3
INSPIREREND:
Stedentrip naar Lissabon
AFSCHEID:
Van mijn Holdingkantoor in Lochem
SPORTMAATJE:
Ik sport individueel, heb nog niemand zo gek kunnen krijgen om met mij rond 5.30 uur op te staan en richting de sportschool te vertrekken
MEEST GELACHEN:
Tijdens de stedentrips met de Twentse Vastgoed Sociëteit, samen met vakbroeders genieten van architectuur, lange diners en borrelen
WAT IS JE PLAN VOOR 2024:
Te groeien als persoon en als bedrijf
WAT GA JE ANDERS DOEN IN 2024:
Meer laten zien wie we zijn en wat we doen
WAAR ZIE JE HET MEEST TEGENOP:
De wijzigingen m.b.t. de nieuwe omgevingsvergunning en de Wet Kwaliteitsborging
WAT IS JE GROOTSTE UITDAGING:
Alle veranderingen binnen de organisatie doorvoeren die in 2023 zijn ingezet
WAAR VERHEUG JE JE OP:
Verhuizen naar een nieuwe woning
WAAR GA JE MEER TIJD AAN BESTEDEN:
Afgelopen jaar heeft het werk veel tijd opgeslokt waardoor familie vaak op de tweede plaats kwam en er minder tijd voor gezamenlijke tripjes en vakanties

http://www.o-m-d.nl/

All rights reserved © 2024 Young Media