Verenigd en standvastig kan vastgoedsector ook moeilijkste uitdaging te lijf

Dat de vastgoedsector een klimaatprobleem heeft, is genoegzaam bekend. Nu is de tijd van concreet handelen aangebroken, stelt Irene Flotman. De nieuwe voorzitter van NVM Business en managing director van CBRE geeft een aanzet. ‘We moeten onze eigen agenda terzijde schuiven en collectief de handen ineenslaan om te decarboniseren.’

‘DE VERWACHTING OP DE EXPO REAL IN MÜNCHEN WAS DAT HET DE KOMENDE TWAALF MAANDEN KOMKOMMERTIJD BLIJFT; SURVIVE UNTIL 25’

Als open en transparante topvrouw opteert Flotman altijd voor ‘het eerlijke gesprek’. Ook tegen Wintergasten schuwt ze de pijnpunten niet. Als pragmaticus is de NVM Business-voorzitter echter meer van de oplossing en concrete actie dan van eindeloze exercities en abstracte vergezichten. Flotman over de marktvooruitzichten en de noodzaak van CO2 -reductie, een diversere werkcultuur en beslechting van de strijd om de schaarse ruimte.

Herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt ziet ze niet spoedig gebeuren. ‘De hoop was dat de beleggingsmarkt het laatste halfjaar zou aantrekken. Maar de kantorenmarkt in het core-segment ligt nog volledig op zijn gat. De mismatch tussen vraag en aanbod blijft en het prijsevenwicht is ondanks discounts tot 30 procent niet bereikt. De verwachting op de Expo Real in München was dat het de komende twaalf maanden komkommertijd blijft; survive until 25. Niet overal is het echter kommer en kwel. Onder de 20 miljoen euro zijn best nog wel transacties. De kopers in het midcapsegment zijn doorgaans minder afhankelijk van vreemd vermogen en dus van de hoge rente. In de overige vastgoedsegmenten blijven vraag en prijzen overeind, zeker bij woningen en logistiek. De volatiele rente is bovendien redelijk ingeprijsd.’

Geen Chinese toestanden

Vindt Flotman het niet opmerkelijk dat na vijftien jaar ultralage rente de vastgoedsector volkomen verrast werd door de stijging? ‘Op een reis naar Mexico heb ik me verdiept in de Mayacultuur. De Maya’s zijn overtuigd dat het leven ons iets wil leren. Het niet leren van gemaakte fouten lijkt inherent aan de mens, want alle hoge beschavingen hebben zichzelf uiteindelijk opgeblazen. Gedragsverandering komt door pain of pleasure, maar te vaak door pain. Beleggers en vastgoedadviseurs hebben hele mooie jaren achter de rug, dus die zingen het wel uit. Voor projectontwikkelaars is het een ander verhaal. Sommigen kunnen het niet aan, zoals we bij Certitudo zien. Maar voor toestanden als in Duitsland – waar veel partijen omvallen – en China – waar de vastgoedzeepbel barst – hoeven we niet bang te zijn. Pieken en dalen horen er bij. Bovendien zijn in coronatijd veel partijen kunstmatig in leven gehouden. Er ontstaat ruimte voor innoverende nieuwkomers als ongezonde bedrijven wegvallen.’

Diezelfde analogie is volgens haar van toepassing op klimaatverandering. ‘Maar we zien ons gesteld voor de immense opgave om tussen nu en 2050 te decarboniseren. De mensheid heeft geen andere keus deze bedreiging aan te pakken. Hoewel de klimaatopwarming staat- en sectoroverstijgend is en alles met elkaar verweven is, blijven we de problematiek verkokerd aanvliegen. Mijn hoop voor de Nederlandse vastgoedsector is dat we de komende jaren het collectieve belang kunnen laten prevaleren boven het individuele. Zelf doe ik dat ook in mijn gezin en mijn organisatie. Iedereen tevreden houden is immers niet mogelijk. Als sector kunnen we een enorme impact hebben. De doelen kennen we: in 2030 50 procent CO2 -reductie en in 2050 CO2 -neutraal. Laten we allereerst de uitstoot in de verschillende vastgoedsegmenten inzichtelijk maken en bepalen wat de jaarlijkse reductie moet zijn om tot het einddoel te komen.’

Practise what you preach

Voor de brancheverenigingen ziet ze een belangrijke taak weggelegd. ‘Zij zijn bij uitstek geschikt de coördinerende rol op zich te nemen, of het nu NVM Business, Neprom, IVBN of Bouwend Nederland betreft. Daarbij moeten de leden hun zakelijke en commerciële belangen terzijde schuiven en collectief de handen ineenslaan. Natuurlijk hebben we onze eigen business te runnen. Maar over eventuele zakelijke kinnesinne en geschillen moeten we heen stappen en onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Ik ben hoopvol gestemd. En gelukkig zijn er steeds meer beslissers die maatschappelijke verantwoordelijkheid hoog op de agenda hebben. Denk aan Annelou de Groot – sinds dit voorjaar de nieuwe ceo van Cushman & Wakefield – in wie ik een sterke medestander heb. Beiden willen we de sector diverser en maatschappelijk relevanter maken. Er staat al een meeting gepland tussen de Big Five-vastgoedadviseurs om te praten over een gezamenlijke ESG agenda. Ik wil mijn vastgoedcollega’s vooral voorhouden: practise what you preach. We kunnen geen duurzaam advies geven, zonder zoveel mogelijk zelf groen en duurzaam proberen te zijn. Zelf reis ik met de trein van huis naar CBRE en NVM Business. Mijn eerste groene wapenfeit bij CBRE was de keus voor een zeer duurzaam hoofdkantoor en invoering van duurzame mobiliteit.’

Enkel vertrouwen op vrijwilligheid en intrinsieke motivatie zet echter geen zoden aan de dijk. ‘Natuurlijk zijn er voorlopers die het goede voorbeeld geven. Maar zo schakelen we als sector veel te langzaam. De oplossingen zijn al lang bekend, maar we blijven pappen en nathouden. We moeten keuzes maken en hardere maatregelen nemen. Zonder bindende wet- en regelgeving lukt het niet. Het beprijzen van CO2 -uitstoot is daar een onvermijdelijk onderdeel van. We moeten wel. Onze leefomgeving staat letterlijk en figuurlijk in de fik. Als we dat collectief invoeren en allemaal een beetje pijn lijden, verdwijnt ook het concurrentievoordeel van niet-duurzame spelers. Ik ben wel voor een vangnet voor lage inkomensgroepen, zodat er draagvlak blijft bestaan. Veel zal afhangen van de uitkomst van de verkiezingen op 22 november. Ik hoop dat winnaars zich zo organiseren dat we duurzame stappen kunnen maken. Helaas scoren politici beter met populistische standpunten. In de politiek hebben we daarom dappere mensen nodig die hun eigen agenda opzij durven te zetten ten gunste van het algemeen belang.’

‘VAN DE HONDERD KEER DAT IK OP EEN SINAASAPPELKIST STOND, BEN IK ER WEL 95 KEER VAN AFGESCHOTEN’

Bepalen ruimtebehoefte

Ook over de ruimtelijke inrichting van Nederland dienen snel politieke knopen te worden doorgehakt, voegt de NVM Business-voorzitter toe. ‘De nieuwbouw loopt vast. Projectontwikkelaars zijn meer aan het procederen dan nieuwe gebieden ontwikkelen. In de overige sectoren gebeurt er weinig omdat er nog geen prijsevenwicht is door de macro economische en geopolitieke onzekerheid, met alle gevolgen voor het investerings- en ondernemersklimaat. De grote gemene deler is de schaarste aan ruimte en de daarover ontstane strijd. Het lijkt alsof elke belangenpartij in Nederland in de clinch ligt met de ander, terwijl overheden met steeds nieuwe regels en eisen de bureaucratie verzwaren. Ondanks een goede wil bereiken we hooguit suboptimale oplossingen, omdat we in elkaars vaarwater zitten. Vastgoedactoren, overheden en maatschappelijke organisaties moeten het echter samen doen. Laten we de kaart van Nederland op tafel leggen en de ruimtebehoefte zo verstandig mogelijk indelen. We weten al dat er 900.000 extra woningen in 2030 nodig zijn. Nu is het tijd de locaties om te wonen, ondernemen en recreëren vast te leggen; een verstandige mix van nieuwe uitleglocaties, transformatiegebieden en slimme doorstromingstrajecten. Als we voor passende seniorenhuisvesting zorgen, komen immers tienduizenden woningen vrij.’

Speerpunten NVM Business

NVM Business zal haar stempel op dit debat drukken, belooft Flotman. ‘Mijn speerpunten voor NVM Business zijn meer maatschappelijke impact maken, het beter aanwenden van data en innovatie en verbinding in de breedste zin. We zijn al bezig onze nieuwe cooperatiestrategie te formuleren. Samen gaan we een visie neerzetten op het gebied van ESG, data en technologie, zodat we van elkaar leren en impact kunnen maken. Daar is een belangrijke rol voor de Big 5 weggelegd, zonder de belangen van de regionale en lokale leden te veronachtzamen. We zijn geen eenheidsworst, maar kunnen de toegevoegde waarde van de leden wel in kaart brengen.’

Bij al haar handelingen zal inclusiviteit een sleutelbegrip zijn, besluit ze. ‘Toen ik de vastgoedsector betrad was ik een vreemde eend in de bijt. In dat oldboys network moest ik stevig in mijn schoenen staan. Van de honderd keer dat ik op een sinaasappelkist stond, ben ik er wel 95 keer van afgeschoten. Maar door authentiek te zijn, dichtbij mezelf te blijven en kansen te pakken, heb ik mijn positie verworven. Meer diversiteit betekent meer invalshoeken, andere inzichten, dus meer creativiteit en innovatie. En niet onbelangrijk in deze tijd; minder polarisatie. Ik hamer ook altijd op gelijkwaardigheid. Het maakt niet uit welk team binnen CBRE het meeste geld verdient. Iedereen voegt waarde toe en verdient evenveel respect. Alleen zo versterken en verrijken we elkaar. Tien jaar geleden was dit een lastig verhaal. Nu valt mijn pleidooi in vruchtbare aarde en zie ik een hele diverse werkvloer. Daar ben ik oprecht trots op.’

‘MIJN HOOP VOOR DE NEDERLANDSE VASTGOEDSECTOR IS DAT WE DE KOMENDE JAREN HET COLLECTIEVE BELANG KUNNEN LATEN PREVALEREN BOVEN HET INDIVIDUELE’

Persoonlijke vragen Irene Flotman, Managing Director, als dagelijks bestuurder verantwoordelijk voor de business en de bedrijfsvoering in CBRE Nederland NL