De huidige manier van gebouwen ontwerpen, bouwen, gebruiken en beheren moet op de schop, betoogt HWRK-partner Rens van Hal. Nu verduurzamen we gebouwen die in de praktijk teveel stroom verbruiken, zodat de energietransitie nooit kan slagen. Hoe het wel moet, legt de huisvestingsadviseur hier uit.
Bedrijven en organisaties die een passende oplossing voor hun huisvestingsvraagstuk zoeken, weten sinds jaar en dag HWRK Housing & Facility Professionals te vinden. HWRK geeft strategisch en duurzaam vastgoedadvies, ontwikkelt de gewenste werkplekstrategie en lost facilitaire knelpunten op. HWRK’ers zetten hun kennis en kunde breed in voor commerciële partijen als Deloitte en Klop Beheer Vastgoedontwikkeling, zorg- en onderwijsinstellingen als GGZ Brabant Zuidoost en Breda University of Applied Sciences tot overheden als gemeente Delft.
Partner Rens van Hal staat bij HWRK bekend als de analytische dossiervreter die als fervent bergbeklimmer zijn opdrachtgevers langs alle vastgoedkliffen loodst naar het einddoel; al zijn vastgoed- en huisvestingsadviezen en uitgekristalliseerde werkplekconcepten moeten leiden naar een gebouw dat past als een jas waar werknemers graag komen. Vorig jaar rondde Van Hal zijn master of real estate-opleiding af aan businessschool Tias in Tilburg. Zijn afstudeerscriptie voerde hem naar een thema dat hem na aan het hart ligt; gezonde en duurzame onderwijsgebouwen. Zijn bevindingen zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed, zal blijken uit een interview met de kersverse master of real estate.
‘Gemeenten zijn verantwoordelijk voor onderwijshuisvesting. Nederland heeft zich gecommitteerd aan de Europese Greendeal om in 2050 onder andere energieneutrale scholen te hebben. De opgave is gigantisch. Nederland moet voor 2050 7.600 schoolgebouwen in het primair en voortgezet onderwijs met een oppervlakte van 21 miljoen vierkante meter omvormen tot duurzame en gezonde schoolgebouwen. Zelf adviseer ik Delft hierbij, dat 57 schoolgebouwen van ruim 120.000 m2 bvo moet aanpakken. De stad moet acht scholen renoveren, 34 vervangen door nieuwbouw en er vijftien herontwikkelen. Alleen voor deze kleine stad bedraagt de totale investering ruim 400 miljoen euro. Aardgasvrij en energieneutraal vastgoed is cruciaal om klimaatverandering tegen te gaan. Maar gezonde schoolgebouwen zijn vooral noodzakelijk voor de leerprestaties en gezondheid van leerlingen en leraren.’
In zijn Tias-onderzoek concludeert Van Hal dat deze gigantische operatie op de huidige wijze nooit zal slagen. ‘De eisen voor een goed duurzaam schoolgebouw zijn niet goed vastgelegd in de wet. Zo ontbreekt circulariteit en klimaatadaptief en zijn andere eisen deels vrijblijvend en afhankelijk van lokale bestuurders. Ook is evenmin duidelijk wie verantwoordelijk is voor de opgave; het Rijk, de 342 gemeenten of de 1.365 schoolbesturen. Ontwikkelen en beheren van vastgoed is bovendien geen kerntaak van gemeenten en schoolbesturen. Om de transitie te laten slagen, moet één partij het voortouw nemen; wat mij betreft de minister van Onderwijs. Per regio moet de opgave worden gebundeld, die professionele vastgoedorganisaties en een beperkt aantal financiers zou moeten oppakken.’
Nog belangrijker volgens de HWRK-partner is dat het hele vastgoedproces zelf op de schop gaat. ‘De manier hoe we nu gebouwen ontwerpen, bouwen en beheren werkt niet. Alle veertig personen die ik heb geïnterviewd erkennen dat. Het komt erop neer dat we alles op dezelfde manier blijven doen, behalve dat we gas vervangen voor elektra. Opdat het energieneutraal wordt, gooien we hetzelfde gebouw vol met nieuwe technische installaties en een wko-installatie. Die gebruiken daardoor zoveel stroom dat er niet genoeg ruimte is voor het benodigde aantal zonnepanelen. We kunnen een karretje op Mars laten rijden, maar een goede klimaatinstallatie bouwen lukt niet. Keer op keer blijkt een duurzaam kantoor niet duurzaam te presteren. Ik sprak tijdens een congres van Siemens een Stedin-medewerker. Als we op deze manier de Nederlandse economie elektrificeren, hebben we volgens hem tien keer zoveel stroom nodig.’
De Cornelis Musiusschool van de Laurentius stichting in Delft;
Wintertuin met het vat van de warmtepomp
Warmtepompen
Luchtkanalen
‘NEDERLAND MOET 21 MILJOEN VIERKANTE METER AAN SCHOLEN OMVORMEN TOT GASVRIJE, DUURZAME EN GEZONDE GEBOUWEN’
Hoe moet het volgens Van Hal dan wel? ‘Zowel bij ontwerp, bouw, beheer en gebruik verzamelen we geen gegevens en zit er geen leercurve in. De bouw- en vastgoedsector moet een voorbeeld nemen aan Elon Musk. Vanaf een blanco vel papier ontwierp hij een hele nieuwe auto. Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat de theoretische verduurzamingsmaatregelen in de praktijk niet werken. Het ontwerp van de gebouwschil en het gebruik van installatietechniek is gebaseerd op computermodellen. Nu moet een installateur regelmatig de fouten van de architect herstellen. Of een architect ontwerpt een zonnekoepel, waarna je de extra hitte niet meer krijgt weggekoeld. Bouwfysica is essentieel. De allereerste persoon die een opdrachtgever moet inschakelen is een bouwfysicus. Werk vanuit die kennis verder, standaardiseer dat proces en zet een gebouwbeheersysteem om gebouwendata te verzamelen en er lering uit te trekken.’
Internationale school van Lucas onderwijs in Delft een ontwerp van Atelier Pro
Rens van Hal
Het is echt geen rocketscience maar vaak ook een kwestie van gezond verstand, benadrukt de HWRK-partner. ‘Niet alles hoeven we met techniek op te lossen. Juist een bouwfysicus kan ervoor zorgen dat er minder installaties nodig zijn. Vaak adviseer ik klanten een kleiner gebouw te ontwerpen of met een verdieping minder. Zorg ook voor minder transparante gevels. Of installeer luifels tegen overtollig zonlicht. En een gebouw hoeft echt niet altijd 21 graden te zijn; tot de jaren tachtig was 18 graden normaal. Ik heb ook met grote aannemers gesproken; als ze vijf keer hetzelfde gebouw neerzetten, zijn alle kinderziektes eruit. Een school of kantoor hoeft ook niet per se een architectonisch hoogstandje te zijn. Met drie of vier schoolconcepten met afwisselende gevels kunnen bouwers heel Nederland bedienen. Een pareltje reserveren we maar voor een stadskantoor, museum of theater.’
Ondanks de immense opgave is hij hoopvol gestemd. ‘We hebben alle kennis en geld. Met echte politieke wil en een nieuw kabinet dat de urgentie inziet kunnen we de energietransitie van vastgoed in dertig a veertig jaar te voltooien. De eerste stappen kosten geen geld; je hoeft alleen maar met alle stakeholders bij elkaar te zitten. Nu zitten we vaak aan tafel met wantrouwen naar elkaar toe. Als we langdurige samenwerking hebben, kunnen we een vertrouwensband opbouwen en krijgen we veel betere gebouwen. In samenwerking is het resultaat beter en kan elke actor trots zijn op zijn of haar onmisbare bijdrage. De eerste tien gebouwen zijn wat duurder maar de honderdste is al veel goedkoper. Zo staan we er bij HWKR ook in. We doen duurzame projecten waarmee we iedereen een dienst bewijzen, ook de samenleving. Dat geeft mij ‘s avonds aan tafel een beter gevoel dan dat ik veel heb gefactureerd.’