K&O: ‘Nu retailvastgoed kopen biedt kansen’

Op de bovenste verdiepingen van een statig pand op de Apollolaan, schuin tegenover het Amsterdam Hilton Hotel, treffen we Rob Kokelenberg en Pieter Gijselaar. Zoals ze zelf zeggen: midden tussen de Zuidas en het prachtige winkelgebied van de Cornelis Schuytstraat. Namens Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs geven zij hun visie op de markt en de toekomst.

Kokelenberg is na de HEAO Alkmaar begonnen bij Ahold. Aanvankelijk wilde hij de marketingkant op, dat ging hem echter iets te langzaam dus besloot hij naar Dirk van den Broek over te stappen. Daar werd hij voor D-Reizen verantwoordelijk voor het vinden van nieuwe winkels. Hij vond het een leuke tijd, mocht ook verbouwingen regelen en raakte van lieverlee meer geïnteresseerd in vastgoed. Dus toen de mogelijkheid zich voordeed stapte hij over naar Bettings Makelaardij, waar hij Robin Ouwehand ontmoette. Na een tussenstop van laatstgenoemde bij Kruidvat konden zij allebei ‘los’ en besloten om een ‘nieuwe formule’ in de makelaardij te beginnen: ziedaar de oprichting van Kokelenberg & Ouwehand in 1997.

Gijselaar groeide op in Twente. Na een vastgoed-gerelateerde studie aan de Hanze Hogeschool te Groningen ging hij aan het werk bij Schiphol Real Estate. Er volgde een makelaarsfunctie bij Boer Hartog Hooft, sinds 2010 onderdeel van Colliers International, waarna hij de overstap maakte naar K&O. Hij herinnert zich nog de 1,2 miljoen m² leegstand destijds in de kantorenmarkt. In de winkelbranche was de leegstand -zeker bij zijn aantreden- toen juist zeer beperkt. De tijden zijn veranderd en de markt is nog even dynamisch. Intussen is Gijselaar doorgegroeid tot partner en CFO.

Met welke motieven werd de ‘nieuwe formule’ in de makelaardij destijds gestart?

Rob Kokelenberg (RK): ‘Bij Bettings schreven we heel Nederland een brief: wie wil er een pand verkopen? Wij waren bij Bettings met name gespecialiseerd in de aankoop van winkelpanden. Robin had ervaring met Kruidvat-winkels, ikzelf met het aanhuren voor D-Reizen. Wij constateerden dat er geen goede huurbemiddeling voor retailers te vinden was. Het idee ontstond om ketens met zes tot 30 winkels aan te schrijven, met als boodschap: “wij willen uw externe onroerend goed manager worden”. Dat sloeg aan. De eerste klanten van K&O werden onder andere Bestseller (bekend van Only, Vera Moda en Jack & Jones, red.), The Body Shop en FootLocker, allen winkelketens die enorm zijn doorgegroeid. Zo ging het met meer klanten: wij groeiden met ze mee. Hetzelfde geldt voor onze andere klanten waaronder Pearle, Bever, Nelson, Normal en Xenos; een aardige rits retailers waarvoor we mogen werken. Zeventien jaar geleden kwam Pieter erbij en blijven we verder bouwen aan ons team met nieuwe mensen van onder andere Wereldhave en Achmea. Hierdoor groeiden wij uit tot het veelzijdige kantoor dat Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs nu is. Wij zien – ook in de huidige markt – volop ruimte om te blijven groeien. Onze Capital Markets afdeling wordt steeds groter en wij worden door steeds meer grote fondsen ingeschakeld voor ver- en aankoop van (een deel van) hun portefeuilles. Doordat K&O actief is in heel Nederland kennen wij naast de grote fondsen ook de plaatselijke beleggers goed en weten wij deze te bedienen.’

Pieter Gijselaar (PG): ‘Recent hebben wij voor een privébelegger voor meer dan 50 miljoen euro vastgoed gekocht. Dat was de grootste particuliere transactie in 2023 in Nederland. Daarnaast hebben we ons gespecialiseerd in het, namens eigenaren, begeleiden van nieuwbouwontwikkeling en het revitaliseren van bestaande winkelcentra, een goed voorbeeld is het volledig vernieuwde City Center Tilburg (voorheen Emmapassage, red.), die uiteindelijk ook de Kernjaarprijs heeft gewonnen in 2023.’

‘K&O WAS DE EERSTE DIE GOEDE HUURBEMIDDELING VOOR RETAILERS BOOD’

De retail- en winkel markt , welke trends nemen jullie anno 2024 waar?

RK: ‘Ondanks negatieve berichtgeving zien wij voor eigenaren juist heel veel kansen. De huurprijzen zijn de afgelopen jaren met circa 30% afgewaardeerd terwijl de rendementen zijn gestegen. De verwachting is dat de huurprijzen gelijk zullen blijven of in ieder geval nauwelijks zullen dalen. Deze stabilisering van de huurprijzen hangt samen met het meevallende effect dat internetverkopen blijkt te hebben op de omzet in de fysieke winkels. Dit biedt kansen voor eigenaren om juist nu panden aan te kopen De recente pandemie gaf de webshops nog een extra boost: “dit is de toekomst” werd toen veel gezegd. Inmiddels kentert dat denken. Je ziet dat deze webshops nog steeds weinig verdienen. “Echte winkels hebben we nodig”, hoor je steeds vaker: leuke gezellige winkels waar de ondernemer ook wat mee verdient. Dat is een meta-trend.’ Fysieke winkels zijn weer helemaal “hot”!’

PG: ‘Een andere belangrijke trend is het duurzame denken. Zoals het retourneren van pakketjes in de winkel zelf, dat zorgt voor meer traffic in de winkel en dat resulteert in meer omzet. Mensen willen graag winkelen.’

Welke steden doen het goed en welke steden doen het minder goed?

RK: ‘In veel steden is het A1-gebied verkleind. Je ziet in elke stad dat het kern-winkelgebied kleiner wordt, de vrijgevallen panden krijgen een andere invulling. Je ziet bepaalde gemeenten die daar goed op inspelen, alleen dat geldt niet voor alle gemeenten. Na Covid-19 is de Footfall inmiddels weer redelijk op het niveau van voor de pandemie.’

PG: ‘Wij signaleren wel dat winkels van circa 100 tot 150 m² het moeilijk hebben. De stijgende loon- en productiekosten leiden tot een zoektocht naar grotere winkels, naar meer verkoopruimte en efficiency ook qua personeel. Veel gemeenten staan gelukkig open voor samenvoeging van winkels of voor het wisselen van bestemming naar bijvoorbeeld horeca. Van andere gemeenten is soms meer souplesse gevraagd, want kleinere panden zijn moeilijk verhuurbaar. Als gemeente kan je zeggen: kleinere winkels zijn juist zo leuk, maar geldt dat ook als ze leegstaan? Bij K&O zien we dat actieve gemeenten meer succes hebben dan gemeenten die vasthouden aan oude bestemmingen. Voorbeeld: Gemeente Oosterhout heeft een heel winkelcentrum gekocht, ook om het nieuwe stadhuis in te vestigen. De druk op de markt neemt hier weer toe, winkeliers keren terug naar de oude winkelstraat en revitaliseren het gebied. Voorbeeldig!’

‘ONZE CAPITAL MARKETS AFDELING IS STEEDS MEER AAN HET GROEIEN’

Is dat ook zorgelijk?

RK: ‘Voor beleggers zijn er nu juist enorme kansen, de afslag op de huurprijzen is geweest en de rendementen zijn gestegen. Uitdagend blijft wel de financierbaarheid. Banken zijn nog steeds voorzichtig met het financieren van retailvastgoed. Al draait dat wel bij. En terecht: nu kopen biedt kansen.’

En voor de toekomst?

PG: ‘Ook wij gaan met de tijd mee, sinds de oprichting bouwen wij aan een uitgebreide database van eigenaren, huurders, huurprijzen en huurtermijnen. Op deze manier zijn wij in staat “data-driven” beslissingen te nemen en kunnen wij onze klanten nog beter adviseren. Waar grote makelaarskantoren inkrimpen, worden wij juist steeds meer benaderd door filiaalbedrijven en beleggers. Onze klanten waarderen onze expertise, we zijn goede sparringpartners en bieden een luisterend oor. Daarbij kan de rijke database worden opgeteld.’

Personeel gezocht, mede daardoor?

RK: ‘We zijn nu met zes makelaars en twee ondersteuners. Er komen nieuwe klanten bij, onze goede naam en de resultaten spreken voor zich. Dus inderdaad: we blijven altijd op zoek naar nieuwe leuke collega’s. Bel Helena Kumar voor een kennismaking.’

Tenslotte, wat is jullie stip aan de horizon?

RK: ‘Wij zijn een professioneel kantoor en draaien mee in de top 5 van de winkelvastgoed-makelaars. Grote partijen en lokale spelers weten ons te vinden of het nu gaat om begeleiden van retailers, aan- en verkoop van winkelpanden of de verhuur van winkelcentra, dit alles willen wij graag nog uitbreiden.’

www.Kokelenberg-Ouwehand.nl

Helena Kumar: 020 342 2444