Supermarktgeograaf Van der Weerd ziet nog tal van kansen voor vastgoedbeleggen

Supermarktvastgoed is de afgelopen crises ogenschijnlijk moeiteloos overeind gebleven. Toch staan de marges van supermarktketens flink onder druk. Het is voor vastgoedbeleggers dan ook geen overbodige luxe om te weten welke supermarkten ondermaats presteren, stelt expert Jeroen van der Weerd. ‘Met de bevindingen van een portefeuilleanalyse kan een belegger zijn rendement verhogen.’

Met Bureau van der Weerd houdt oprichter en directeur Jeroen van der Weerd de vinger aan de pols in supermarktland, zowel voor supermarktketens als vastgoedbeleggers. Voor verhuurders optimaliseert hij hun supermarktportefeuilles, supermarktketens helpt hij in hun zoektocht naar de beste locaties en bij het opkrikken van hun omzet. Supermarktvastgoed heeft zich de afgelopen jaren van retailvastgoed onderscheiden als veilige haven. De gemiddelde winkelvastgoedbelegger weet zich sinds 2008 in een achtbaan van financiële crisis, double-dip recessie, internetconcurrentie en coronapandemie. In deze wilde rit naar boven en vooral naar beneden zijn huurprijzen en vastgoedwaardes met minstens 30 procent gedaald. Wie echter belegde in supermarkten genoot van een strakblauwe lucht met slechts een enkel wolkje.

Groei

Supermarkten zijn relatief ongevoelig voor economische schommelingen, verklaart Van der Weerd. ‘Iedereen moet nu eenmaal dagelijks eten en drinken. Supermarktconcerns zijn bovendien de stabielste huurders op de retailmarkt. Ze werken met de langste – uiteraard geïndexeerde – huurcontracten. Supermarkten slagen er bovendien in om hun omzet per m 2 telkens weer te verhogen. Vorig jaar zetten supermarkten volgens Circana gemiddeld 187 euro per m 2 winkelvloeroppervlak (wvo) per week om, in 2022 was dat nog 183 euro. Waar de totale retailmarkt krimpt, blijft het supermarktsegment dankzij positieve demografische ontwikkelingen groeien. Als de Nederlandse bevolking de komende tien jaar echt met 1 miljoen toeneemt, is in theorie nog 144.000 m 2 wvo nodig, goed voor zo’n 132 nieuwe supermarkten. Ze worden ook steeds groter. Lag de gemiddelde oppervlakte in 2014 volgens Locatus op 990 m 2 wvo, anno 2024 bedraagt die 1.095 m 2 . Het totale aantal supermarkten is in deze periode gestegen van 4.200 naar zo’n 4.300.’

Onrendabel

Na de recordomzetten en -winsten tijdens de coronapandemie gaat het supermarktketens nu evenwel stukken minder voor de wind. ‘Door de hoge inflatie en hogere loon-, energie- en huurkosten staat de winstmarge zwaar onder druk. De laatste zes maanden word ik regelmatig door supermarkt-franchisers gebeld die niet meer uitkomen. Konden ze tot voor kort goed geld verdienen met een gemiddelde weekomzet van 200.000 euro, nu vertellen ze dat hun winkel niet meer rendabel is. De marge voor supermarkten lag voorheen tussen de 3 en 6 procent, maar is de afgelopen twee jaar aanzienlijk gedaald. De continue strijd om elk tiendeprocentpunt marktaandeel maakt verdere prijsverhogingen onmogelijk. Bij veel franchisers is de nettowinst weggevaagd. Ik ken partijen die hun zaak terugverkopen aan het moederconcern. Anderen bellen mij om te helpen hun omzet te verhogen. Ook grote supermarktketens hebben het ook zwaar. Plus is diep in het rood beland, terwijl de winst bij Jumbo is gedecimeerd.’

‘MET DE HUIDIGE BEVOLKINGSGROEI ZIJN KOMENDE TIEN JAAR NOG ZEKER 130 NIEUWE SUPERMARKTEN NODIG’

Portefeuilleoptimalisatie

Voor vastgoedbeleggers slaagt Bureau Van der Weerd erin mogelijke problemen in de kiem te smoren, legt de supermarktgeograaf uit. ‘Mijn vastgoedklanten – van institutionele beleggers, cv-aanbieders tot private beleggers – help ik hun vastgoedportefeuille te optimaliseren. Ik analyseer pand voor pand hoe hun supermarkten functioneren. Een belangrijke indicator is de omzethuurverhouding. Dat is een sterke graadmeter voor de toekomstbestendigheid van een winkelpand. Die toont aan of een supermarkt het goed doet of ondermaats presteert en een kwetsbaar element in de portfolio is. Ik ga vervolgens onderzoeken waarom zo’n supermarkt niet presteert. Soms zijn de winkel en/of parkeerplaats te klein; dan kan uitbreiding het probleem verhelpen. Een supermarkt kleiner dan 1.100 m2 vvo is kwetsbaar; vanaf 1.200 m2 is ideaal. Het kan ook dat nieuwe concurrenten een deel van de omzet pakken.’

Feitelijke onderbouwing

Ter illustratie geeft hij de situatie weer bij een grote institutionele belegger voor wie hij recent de volledige winkelportefeuille heeft geanalyseerd. ‘Daaruit bleek dat 90 procent goed rendeert en 10 procent een verdiepingsslag nodig heeft. Voor deze opdrachtgever hebben we in kaart gebracht welke supermarkten voldoende omzetperspectief hebben. De panden zonder zicht op concrete verbetering of toekomstbestendigheid kan de eigenaar beter afstoten. Zo zaten er enkele supermarkten tussen met de laagste locatiekwaliteit in een sterk concurrerend gebied. Onze portefeuilleanalyse levert niet zelden verrassende inzichten op. Zo zien we regelmatig dat de huurprijs niet in verhouding staat tot de omzet. Het gebeurt vaker dat de omzet veel hoger is dan op basis van de huurprijs mag worden verwacht dan andersom. In dat geval geven we de vastgoedeigenaar feitelijke onderbouwing om een opwaartse huurprijsherziening te uitonderhandelen. Wie meerdere van dat soort objecten heeft, verhoogt de beleggingswaarde van de hele portefeuille.’

Winkelcentrumeigenaren raadt de supermarktgeograaf aan de ideale supermarktmix te realiseren. ‘We adviseren hen altijd een extra supermarkt te openen. In een centraal gelegen winkelcentrum voor 25.000 inwoners zitten meestal twee gelijkwaardige supermarkten. Het is dan heel interessant om er een complementaire supermarkt – dus een discounter – naast te zetten. De consument gaat combineert graag verschillende supermarkten, blijkt uit onderzoek. Het resultaat is meer bezoekers, een hogere huurstroom en een sterker winkelcentrum; een groter deel van het winkelcentrum is immers verhuurd aan retailers met een lager risicoprofiel.’

Hogere omzet

De retailers met noodlijdende supermarkten kloppen doorgaans ook aan bij Bureau van der Weerd. ‘Een belangrijke specialisatie van ons is omzetoptimalisatie. Het is geen raketwetenschap, maar een kwestie van de beste en meeste data hebben. Wij werken altijd datagedreven; elke omzetprognose is feitelijk onderbouwd. Ik ben in staat nauwkeurig te analyseren hoe de supermarkt in zijn verzorgingsgebied functioneert, wat zijn klantprofiel is, wat de specifieke klantvraag is en in hoeverre de supermarkt daarop inspeelt. Ons onderzoeksmethode is weliswaar hetzelfde, maar de uitkomst is altijd locatiespecifiek. Een belangrijke reden dat de omzet achterblijft, is dat het concept en het assortiment van een supermarkt veelal niet goed genoeg is afgestemd op de klantbehoefte.’

Hoe de omzet te verbeteren, laat hij zien aan de hand van een recente analyse voor een Jumbo-franchiser. ‘De ondernemer heeft klantherkomstonderzoek gedaan door de hele week postcodes van klanten te verzamelen. Die informatie heb ik verrijkt met doelgroepdata, waardoor ik onderscheid kon maken tussen de doelgroepen in de winkel en in het marktgebied. Zo ontdekte ik dat er in het marktgebied aanzienlijk veel jonge, hoogopgeleiden tweeverdieners wonen. Die zijn geïnteresseerd in bio, vega en veel kanten-klaarproducten en voorgesneden groenten, die deze franchiser niet of onvoldoende in zijn assortiment had. Al die vermogende klanten kiezen dan voor AH, dat zijn gemaksassortiment juist heeft uitgebreid. Zodra hij hierop ging inspelen, steeg zijn omzet substantieel. Ik kan garanderen dat wie onze aanpak op de goede wijze uitvoert, zijn omzet met 5 tot 10 procent kan verhogen. Dat kan precies het verschil zijn tussen verlieslatend en winstgevend.’

‘MET ONZE BEVINDINGEN KAN EEN SUPERMARKT DE OMZET MET 5 TOT 10 PROCENT VERHOGEN’

Persoonlijke vragen Jeroen van der Weerd, oprichter/directeur Bureau van der Weerd