31 mei 2024 - Erwin Asselman

Het zijn kafkaiaanse taferelen

Projectontwikkelaars/eigenaren Erik Schot en Joost van Kimmenaede van Blue Banner Red zijn oude rotten in het vak. Ze kennen de woningmarkt op hun duimpje, begrijpen de uitdagingen en zien de pijnpunten. Hun metier is hun passie en ze zien genoeg lichtpuntjes voor de woningmarkt om met voldoende passie en energie nog vele projecten te ontwikkelen.

Droom achterna

Joost van Kimmenaede en Erik Schot werkten allebei bij ontwikkelaar en bouwbedrijf Van Wijnen. Schot als directeur Projectontwikkeling Noord en Van Kimmenaede als lid van de Groep Directie. Beiden zitten al heel lang in het vak en zagen de focus binnen de projectontwikkeling de laatste jaren verschuiven van marktgericht bouwen naar meer kwantitatief produceren. Daarom volgden ze hun passie om goed, gewild en betaalbaar te bouwen en vonden elkaar begin 2017 in het door Kimmenaede net opgerichte ontwikkelbedrijf Blue Banner R ED (Real Estate Development).

Winstmaximalisatie minder belangrijk

Nog steeds jagen ze dezelfde droom na: mensen een fijn, betaalbaar thuis geven. ‘ Winstmaximalisatie vinden we minder belangrijk dan betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid van de woningen die wij ontwikkelen. Om dat te realiseren hebben we een groot en loyaal professioneel netwerk tot onze beschikking, waar we het Noorden van Nederland mee bedienen’, verklapt Van Kimmenaede hun succes in het buitengebied. Blue Banner R ED ontwikkelt veel betaalbare woningbouw, als rijwoningen, appartementen, corporatiewoningen en transformaties in voornamelijk Friesland, Groningen, Drenthe, NoordOost polders en Noord Holland.

Kans in ‘t noorden

De keuze voor hun werkgebied was bewust. Schot resideert in Heerenveen en heeft daar veel connecties. Als startup zouden ze in het Westen achteraan in de rij moeten aansluiten. Van Kimmenaede: ‘In de gebieden om de Randstad zag je krimp in nasleep van de crisis. Er werd nauwelijks meer ontwikkeld. Maar er was en is ook juist daar nog genoeg behoefte aan goed, kwalitatief en betaalbaar wonen. Het helpt dat we niet alleen naar de woning kijken, maar ook naar het gebied eromheen.’ Dat zorgt ervoor dat ze vaak teruggevraagd worden door gemeenten. ‘ We kijken chirurgisch waar we succesvol iets kunnen inbreien of transformeren in steden als bijvoorbeeld Leeuwarden, Steenwijk, Emmeloord, Drachten, maar ook Zaanstad.’

Sminia Burgum

Het Bureau Grou

Betaalbare mentaliteit

Sinds corona bestaat er meer behoefte aan rust en ruimte en dat is in het buitengebied nog te vinden. ‘Hier kunnen we mensen een goede en meer betaalbare thuisomgeving bieden’, weet Schot. Ze laten zich niet verleiden tot de bovenkant van de markt, maar ontwikkelen vooral betaalbare woningbouwprogramma’s. ‘Voor ons geen peperdure projecten met kapitale villa’s, die wellicht meer geld opleveren. Dat past niet bij onze mentaliteit. Daarom voelen we ons thuis in het Noorden, met een schaal en prijsontwikkeling waar we ons in kunnen vinden’, aldus Van Kimmenaede.

Autonoom werken

De ruimtelijke ordening is belangrijk in hun ontwerp, bevestigt Schot. Goede marktgerichte woningen passend bij de locatie. ‘Je moet de gebruiker een goede attractiviteit geven. Woongenot heeft ook te maken met wat er om het huis gebeurt. Mooie beplanting, een fijn pleintje, makkelijk parkeren.’ Het scheelt daarbij dat ze autonoom werken, nauwelijks overhead hebben en flexibel en slagvaardig zijn. ‘We ontwikkelen datgene wat bij de locatie, doelgroep en hun portemonnee past en voegen daar onze kwaliteit aan toe. Dat kan alleen door onze uitgebreide know how en jarenlange ervaring. Wij zijn meer markt en esthetisch gericht dan grote productiebedrijven en selecteren per project de juiste personen voor het uitvoerend team uit ons grote netwerk.’ Zo vermijden ze faalkosten en beperken ze de doorlooptijden van projecten, vertelt Schot.

Het Museum Leeuwarden

‘KOM VAN EILANDJE AF EN WERK SAMEN’

Effectief doorpakken

Door hun manier van werken kunnen ze tussen de 100 en 200 woningen per jaar opleveren. ‘Wij zijn met z’n tweeën. We maken onze eigen keuzes en kunnen vlug beslissingen nemen’, ziet Schot als voordeel. Wat betreft duurzaamheidsen klimaataangelegenheden en energietransitie zaken maken ze hun eigen keuzes. ‘We houden altijd betaalbaarheid in het vizier. Nul-op-demeter is prima zolang de doelgroep waarvoor we ontwikkelen dat kan betalen’, valt Van Kimmenaede hem bij. Eisen moeten niet onredelijk of onuitvoerbaar zijn. Iets wat ze toch regelmatig tegenkomen. ‘Zoals de eis om energie-neutrale woningen te bouwen maar wel aangesloten op de stadsverwarming met gas!’ Hij vindt dat onbegrijpelijk. Maar ze pakken altijd door want projecten moeten worden gerealiseerd. Niemand heeft wat aan woningen op papier. ‘Dat heet effectief werken. Dat zouden ze bij overheden ook eens moeten proberen.’

Kafkaiaanse taferelen

Beiden werken al meer dan 30 jaar in de woningmarkt en zagen hoe die is vastgelopen. ‘Nederland heeft een enorme woningbouwopgave, maar er komen steeds meer aspecten bij die de woningbouw belemmeren. Nieuwe eisen, extra voorwaarden, over elkaar heen buitelende ambities. De overheid wil veel, maar daarmee moet het bouwproces aan steeds meer randvoorwaarden voldoen. Het is bijna onmogelijk om een project te starten,’ meent Van Kimmenaede.

Hij ziet projectontwikkelaars als spinnen die het ingewikkelde web aan voorwaarden en regels moeten ontwarren, om een goed project te kunnen realiseren. ‘Al die regels hebben de bouw volledig platgeslagen. Het gaat over “een miljoen” details, waarvoor je vaak bij diverse gemeenteambtenaren of – afdelingen komt. Veel ambtenaren hebben nauwelijks intrinsieke gedrevenheid om snel en efficiënt te werken, beconcurreren elkaar of spreken elkaar tegen, terwijl niemand knopen kan of durft door te hakken; Kafkaiaanse taferelen!’

De Sluiswachter Lelystad

Neem verantwoordelijkheid

Volgens de ontwikkelaars is er bij gemeenten geen regie om het proces vlot te laten verlopen. Dat wachten kost de bouw veel geld en maakt projecten alleen maar duurder. Over geleende projectfinanciering moeten ontwikkelaars rente betalen. Dat tikt aan. Schot: ‘Vaak heerst er bij overheden een angstcultuur, waardoor er een groot verloop is en niemand verantwoordelijkheid neemt.’ Onwerkbaar, vindt Van Kimmenaede. ‘Waarom niet terug naar de slagkracht van vroeger maar dan wel met alle mogelijkheden van de huidige tijd en “de vleugels van de toekomst”? Laat iedereen z’n eigen verantwoordelijkheid nemen, van z’n eilandje afkomen en met elkaar samen werken.’

Stuur in handen

De oplossing van deze twee experts: altijd het stuur in handen houden aan tafel met gemeenten. Schot: ‘Het gaat om vertrouwen. Wederzijds openheid van zaken geven. Ik zie dat veel ambtenaren van goede wil zijn. Als ik uitleg dat wij de financiële risico’s lopen en als het te lang duurt, het onze kop kost en we geen enkel huis meer kunnen bouwen, dan snappen ze dat wel. En als we dan uitleggen dat wij geen excessieve verrijking nastreven, maar mensen blij willen maken met mooie woningen, zijn ze best bereid om een extra stap te zetten. Net zo als we dat doen voor hen.’ Dan krijgen ze meestal de juiste ondersteuning om de processen te versnellen en goed samen te werken. ‘Want goed samenwerken is de oplossing. We hebben elkaar nodig, publiek en privaat om de woningmarkt weer vlot te trekken en dan moet je ook een beeld en gevoel hebben van elkaars werelden’ aldus Van Kimmenaede.

De Capelle Steenwijk

‘AL DIE REGELS HEBBEN DE BOUW PLATGESLAGEN’

Doorwerken

De 60-jarigen zijn het eens over nog lang doorwerken en pas langzaam afbouwen na hun pensioengerechtigde leeftijd. Ze zijn trots op wat ze maatschappelijk neergezet hebben en zijn nog nieuwsgierig en creatief genoeg om nog jaren mooie projecten te ontwikkelen. ‘We hebben zoveel vlieguren gemaakt, dat maakt het verschil. Omdat je goed ontwikkelen met het klimmen van de jaren steeds beter onder de knie krijgt. Je moet voor alles het initiatief nemen, de locatie, gesprek met gemeente, prijsvraag invullen, het plan en goede risicoanalyses maken.’ Van Kimmenaede wil daarom graag zijn kennis delen met de nieuwe generatie. Schot wil de jeugd vooral meegeven dat dit beroep geen garantie is voor snel geld. ‘Het duurt meestal jaren voordat je met projectontwikkelen een redelijk belegde boterham kunt verdienen.’ Maar het is het dubbel en dwars waard, vinden deze aangevers.

Persoonlijke vragen Joost Kimmenaede, partners en projectontwikkelaars Blue Banner Red

WAT IS HET ALLERBELANGRIJKSTE DAT WE NU NODIG HEBBEN IN DE WONINGMARKT?
Regie, slagkracht en lef om door te pakken
MOET DE REGIE WEER BIJ HET RIJK LIGGEN OF JUIST LOKAAL HOUDEN?
Grotere ontwikkelingen vragen regie van het Rijk, maar juist bij de behandeling van locale projecten moet er lokaal/ regionaal ook meer regie over alle betrokkenen plaats vinden. Niet alles en iedereen 100% score, maar bij een integraal goed resultaat door pakken!
HOE HOUDEN WE WONEN BETAALBAAR?
Snelheid in procedures en voorspelbaarheid bij het publieke domijn
WELKE BIJDRAGE WIL JIJ LEVEREN?
Wij zijn altijd bereid voor onze projecten ‘de extra mile’ te lopen
WELKE FACTOREN ZIJN BELANGRIJK VOOR DE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST?
Leefbaarheid, kwaliteit (gebouw en omgeving), betaalbaarheid
OP WELKE MANIER KAN DE MARKT BIJDRAGEN OM DE PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT AAN TE PAKKEN?
Ambitie, initiatieven, aanwenden van kennis, kunde en ervaring en de bereidheid om aanvaardbare risico’s te lopen passend bij het te behalen rendement moeten zorgen dat er vanuit de markt verbetering van de woningmarkt mogelijk is. Alleen met een goede samenwerking tussen het publieke en private domein gaat het de woningmarkt echt helpen. We kunnen niet zonder elkaar. Weer meer acteren vanuit vertrouwen ipv wantrouwen
HOE ZIE JIJ JE EIGEN ROL?
Doordat wij als klein bedrijf jaarlijks 100-200 woningen toevoegen proberen wij op onze wijze een verschil(letje) te blijven maken
HERONTWIKKELING OF NIEUWBOUW?
Beide zijn nodig
WAAR LIGGEN DE MEESTE KANSEN, BINNENSTEDELIJK OF IN HET BUITENGEBIED?
Buitengebied zou relatief sneller en goedkoper moeten kunnen. Binnenstedelijk is complex en veelal duurder maar zeker zeer noodzakelijk om de kwaliteit van de steden goed te houden. Naar verwachting zal er in het winkel areaal nog veel gaan veranderen. Dus eigenlijk op beide terreinen
HOE KUN JE AANTREKKELIJKE WONINGEN BLIJVEN BOUWEN IN DEZE MARKT?
Goede prijs/kwaliteit verhouding nastreven met producten die aansluiten bij de markt. Maar we moeten ook duidelijk durven aangeven dat er ook opgaves simpelweg niet lukken als we teveel willen. Programma, ambitie en locatie aankoop moeten wel financieel haalbaar te maken zijn
WELK BOEK LEES JE NU?
Conflict, van Generaal D. Petraeus

ZETTEN WE IN OP STANDAARDISERING OF BLIJVEN WE MAATWERK LEVEREN?
Er is ruimte voor beide, afhankelijk van de opgave Hoe spelen we in op trends als gemeen-schappelijke voorzieningen? Op papier lijkt het vaak mooi en vernieuwend. In de praktijk is het ook vaak zo dat als iets gemeenschappelijk is, er geen ‘eigenaarschap’ komt en het een rommeltje wordt. Daarnaast maakt het ook zaken vaak complexer. Op dit moment moet juist het credo eerder zijn ‘keep it simpel’ dan is het veelal ingewikkeld genoeg
HOE KUNNEN DE WOONBLOKKEN VAN DE TOEKOMST BIJDRAGEN AAN EEN LEVENDIGE OMGEVING WAAR ONTMOETING MOGELIJK IS?
Een goed functie menging kan daarbij helpen. Plinten van gebouwen luisteren daarbij nauw
WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE?
Mouwen oprollen, nadenken en doorpakken. Als het tegenzit nog harder je best doen. Mijn ouders
WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN?
Probeer iets te doen waar je hart ligt, wordt er heel goed in en dan komt succes vaak vanzelf. Waarbij succes niet altijd maar in geld hoeft te worden uitgedrukt
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN?
Eerlijk, oprecht en betrokken, met oog voor de mens
WAT MAAKT JOU NIEUWSGIERIG?
Heel veel. Zeker ook gesprekken met mensen
WAAR KOM JIJ ‘S OCHTENDS JE BED VOOR UIT?
Voor alles wat het leven leuk en interessant maakt
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN?
Nadenken en oppakken
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS?
Geen
WAAR KOM JE TOT RUST?
Thuis
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAIPLEK?
Op het water in Friesland, of aan het strand van Noordwijk
HOE KOM JIJ TOT JEZELF NA EEN DRUKKE WERKWEEK?
Lekker eten, gezellige mensen, goede gesprekken, goed boek, rust momenten creëren
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK?
Te weinig
HOE BLIJF JIJ TROUW AAN JEZELF?
Kritisch op jezelf zijn en blijven
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN?
Tot 10 tellen en een nachtje over slapen
WAT ZOU JE NOG EEN KEER OVER WILLEN DOEN?
Elke ervaring telt, nooit spijt hebben maar leren en wijzer worden, niet iets over doen. ‘Had ik maar..’ past niet bij mij
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN?
Ik ben geen stadsmens
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG?
Boekestijn en De Wijk

‘WINSTMAXIMALISATIE VINDEN WE MINDER BELANGRIJK’
Persoonlijke vragen Erik Schot partners en projectontwikkelaars Blue Banner Red

WAT IS HET ALLERBELANGRIJKSTE DAT WE NU NODIG HEBBEN IN DE WONINGMARKT?
Regie en vertrouwen
HOE HOUDEN WE WONEN BETAALBAAR?
Snelheid, snelheid, snelheid in procedure afwikkeling
WELKE BIJDRAGE WIL JIJ LEVEREN?
Alles wat hiervoor nodig is
WELKE FACTOREN ZIJN BELANGRIJK VOOR DE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST?
Marktgericht ontwikkelen en met veel aandacht voor de kwaliteit van de stedelijke centra. Een dorp of stad dient een ziel te hebben
OP WELKE MANIER KAN DE MARKT BIJDRAGEN OM DE PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT AAN TE PAKKEN?
Er is voldoende kennis en know maar vooral ambitie vanuit de private sector om de problematiek op de woningmarkt aan te pakken. Maar we zullen elkaars hand moeten vastpakken in plaats van elkaar te wantrouwen in het oplossen van dit probleem
HERONTWIKKELING OF NIEUWBOUW?
Beiden
WAAR LIGGEN DE MEESTE KANSEN, BINNENSTEDELIJK OF IN HET BUITENGEBIED?
De kansen liggen vooral binnenstedelijk. Zeker nu de winkelcentra het moeilijk hebben. We hebben de transformatie van de kantoren al voor een belangrijk deel gehad. Nu is de retail aan de beurt
HOE KUN JE AANTREKKELIJKE WONINGEN BLIJVEN BOUWEN IN DEZE MARKT?
Marktgericht ontwikkelen met aandacht voor de architectuur, maar ook aandacht voor de VON prijs
ZETTEN WE IN OP STANDAARDISERING OF BLIJVEN WE MAATWERK LEVEREN?
Dit hangt af van de opgave. Binnenstedelijk vraagt vaak om maatwerk. Standaardisatie voornamelijk voor corporaties en beleggers
HOE SPELEN WE IN OP TRENDS ALS GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN?
Op termijn misschien een oplossing. In mijn ogen voorlopig een probleem creëren die je daarna kunt gaan oplossen

MOET DE REGIE WEER BIJ HET RIJK LIGGEN OF JUIST LOKAAL HOUDEN?
Afhankelijk van het onderwerp. Op projectniveau de gemeente, op macro-economisch niveau de centrale overheid
HOE KUNNEN DE WOONBLOKKEN VAN DE TOEKOMST BIJDRAGEN AAN EEN LEVENDIGE OMGEVING WAAR ONTMOETING MOGELIJK IS?
Het gaan niet alleen om de bebouwde omgeving maar eveneens om de kwaliteit van het openbaar gebied. Een multifunctionele plint is dan wel noodzakelijk om de levendige omgeving te kunnen scheppen
WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE?
Met hard werken en incasseren van tegenslagen bereik je uiteindelijk veel meer dan je denkt in je carrière. Het komt je niet aanwaaien, althans bij mij niet
WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN?
Zoek een baan waarin je al je energie kwijt kunt. Het werkt zo veel makkelijker als je van je vak houd
WAT WAS VOOR JOU EEN BESLISSEND MOMENT IN JE LEVEN?
Het moment dat ik besloot om voor mezelf te gaan. Belangrijkste vraag om te beantwoorden was: krijg ik projecten omdat er een sterke organisatie achter mij staat of wegen mijn eigen kwaliteiten zwaarder?
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN?
Wees integer, durf je ook kwetsbaar op te stellen en hou vast aan de visie waarmee je een project vormgeeft
WAT IS JE DIEPSTE DRIJFVEER?
Met de ontwikkeling van je eigen project de kwaliteit van de leefomgeving en in ons geval de woonomgeving op een hoger plan zien te krijgen. Niet alleen voor ons eigen project maar ook voor de wijk of buurt waarin het project wordt gerealiseerd
WAAR SPREEK JE AF MET VRIENDEN EN WAAROM?
Voor het wegnemen van de druk van je werk is het verfrissend om regulier stoom af te blazen bij vrienden voor sport, danwel een goede borrel
WELKE VITAMINES SLIK JE DAGELIJKS?
Geen
Waar kom je tot rust?
In bed

All rights reserved © 2024 Young Media