Met ‘Aan de Vallei’ ontwikkelt JPO de grootste (natuur)inclusieve leefomgeving van Limburg

Een lakmoesproef voor de onderscheidende projectontwikkelaar die JPO wil zijn. Zo zou je gebiedsontwikkeling ‘Aan de Vallei’ in Roermond kunnen noemen. De streep die de Raad van State in 2019 haalde door het oorspronkelijke plan, bood volgens directeur Nadja van Es en ontwikkelingsmanagers Matthijs Vossen en Danny Salmans een unieke kans om het helemaal anders te gaan doen. Het resultaat wordt de grootste (natuur)inclusieve leefomgeving van Limburg. ‘We willen laten zien dat natuurontwikkeling en woningbouw elkaar kunnen versterken.’

Het 28 hectare grote projectgebied met 470 woningen in Roermond was in 2019 een van de eerste grootschalige gebiedsontwikkelingen die sneuvelde door de zogenaamde ‘stikstofuitspraak’ van de Raad van State. ‘De teleurstelling was aanvankelijk groot, maar we hebben ons heel snel herpakt,’ verzekert Nadja van Es. ‘Als nieuwe directie begonnen Gard Stals en ik kort daarna met de transformatie van het bedrijf naar JPO. Als onderdeel van VolkerWessels kregen we daarbij vrijwel carte blanche. Het ‘stapelen van stenen’ was niet langer een doel op zich, maar een middel om het doel te bereiken. En het belangrijkste doel van JPO werd het creëren van ruimte voor geluk, door gebieden en gebouwen te creëren die mensen een gezonde leefomgeving bieden en waar sociale verbinding centraal staat.’

Het verschil maken

Met Limburg als voornaamste werkgebied, legden Van Es en Stals de afgelopen jaren aan wie het maar wilde horen uit, wil JPO voortaan ‘meer geven dan nemen’ en ‘voor de lange termijn het verschil maken in een stad of regio, door een bijdrage te leveren aan het oplossen van maatschappelijke opgaven’. Van Es, in de zomereditie van VG Visie van 2022: ‘Aan luchtkastelen doet JPO niet. Naast balans tussen maatschappelijk en economisch rendement, maakt juist ook de balans tussen droom en realisme nadrukkelijk deel uit van onze nieuwe visie en werkwijze.’

Een andere aanpak

Ongeveer twee jaar later stellen Van Es en ontwikkelingsmanagers Matthijs Vossen en Danny Salmans tevreden vast dat het JPO geen enkele moeite kost om die nieuwe visie en werkwijze in de praktijk te brengen. ‘We kregen de kans om opnieuw te beginnen en het radicaal anders te gaan doen’, legt Vossen uit, tijdens een wandeling door het glooiende gebied ten zuiden van Roermond waar JPO samen met de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid Aan de Vallei wil realiseren. Van Es knikt. ‘Participatie is een essentieel onderdeel van onze nieuwe visie en werkwijze. En dan niet omdat het moet, maar omdat wij een concept juist graag sámen willen doorontwikkelen en in de praktijk brengen.’

Positieve energie

Als voorbeeld van die intrinsiek gedreven participatie noemt Salmans de excursies die JPO organiseerde naar inspirerende gebiedsontwikkelingen elders in Nederland. Met de gemeente Roermond voorop, keerden veel stakeholders boordevol ideeën en positieve energie terug van die bezoeken. ‘Voor de ontwikkeling van Aan de Vallei zijn we helemaal opnieuw begonnen. Een kans die we met beide handen aan hebben gegrepen,’ blikt Vossen terug. ‘De gemeente, de speeltuin, het Praktijkonderwijs Roermond hier vlakbij, alle bezwaarmakers, omwonenden. We zijn met alles en iedereen in gesprek gegaan om alle bedenkingen, maar vooral ook dromen en wensen te inventariseren. Dat heeft veel mooie inzichten en positieve energie opgeleverd.’

Landschap als basis

Volgens Van Es vormden in het oorspronkelijke plan de toekomstige woningen van meet af aan het uitgangspunt. ‘Tijdens het proces dat tot het nieuwe plan heeft geleid waren ze lange tijd in zekere zin bijzaak. In plaats van met een architect, zochten we in eerste instantie de samenwerking met een landschapsontwerper en ecologen. Zo ontwikkelden we eerst het landschap, een groen raamwerk, en daarna pas de woningen. Met als doel het creëren van een natuurinclusieve en gezonde leefomgeving’.

Veel meer dan bij het oorspronkelijke plan, voegt Vossen eraan toe, gingen we er bij de ontwikkeling van Aan de Vallei uit van de bestaande kwaliteiten van het plangebied en haar omgeving. ‘Dat gebruikten we als inspiratie. De aanwezige holle wegen en de hoogteverschillen in het glooiende landschap zijn bijvoorbeeld uniek voor Midden-Limburg en daarom juist elementen die we willen behouden en versterken.’

Plankaart Aan de Vallei met centraal de groene valle

Alles draait om verbinding

Tijdens de wandeling door het plangebied stelt Salmans dat naast ‘samen’ ook ‘verbinden’ een van de sleutelwoorden is geworden van Aan de Vallei. ‘De gebiedsontwikkeling biedt een unieke kans om de stad met het buitengebied en de mens met de natuur te verbinden. En niet te vergeten de natuur met de natuur: dwars door ‘Aan de Vallei’ komt de groene vallei, een ecologische verbindingszone, die de omliggende natuur met elkaar gaat verbinden en tevens een belangrijke ontmoetingsplek voor mensen wordt.’

Die laatste opmerking kan volgens Van Es letterlijk worden genomen. ‘Stenen weg, schoenen uit, samen buiten spelen, echt een plek om te zijn, om te ontkiemen. Een plek ook waar we jong en oud, bewoners en bezoekers, prikkelen om buiten op ontdekking te gaan, elkaar te ontmoeten en zich te laten verwonderen door de natuur. Dat is onze droom.’

Groot draagvlak

Dankzij de nieuwe, onderscheidende aanpak is het bestemmingsplan voor Aan de Vallei volgens Vossen binnen een jaar opnieuw vastgesteld én is het gelukt om een groot draagvlak te creëren voor het plan. ‘Het mooiste voorbeeld vind ik de stadsecoloog van Roermond. De manier waarop we gezamenlijk invulling geven aan de natuurinclusiviteit blijkt enorm aan te slaan. We namen omwonenden en de gemeente mee op onze reis en hebben hem zien opbloeien tot de grootste ambassadeurs van wat de ‘grootste natuurinclusieve leefomgeving van Limburg’ moet worden.’

Buiten, samen, genieten

In samenwerking met Buro Lubbers, de ecologen en een viertal architecten is inmiddels een stedenbouwkundig plan uitgewerkt, dat volgens Van Es, Salmans en Vossen precies is geworden wat JPO voor ogen had: een plan met verschillende woonsferen, waarvan er enkele nieuw zijn voor Roermond. Zoals wonen bij de bosrand of uitkijkend over de vallei. Van Es: ‘Een omgeving die uitnodigt om naar buiten te gaan, te bewegen, de natuur te ontdekken en buurtbewoners te ontmoeten.’ Salmans: ‘In de woongebieden is ruimte voor diverse woningtypes: grondgebonden woningen en kleinschalige appartementengebouwen, zowel huur als koop. Een plek waar je de vrijheid van het vergezicht en geborgenheid van het dal ervaart. Een doeltreffende doorvertaling van het concept dat is gefundeerd op drie pijlers: Buiten, Samen, Genieten.’

Aan de Vallei, Roermond

‘VERBINDEN IS EEN VAN DE SLEUTELWOORDEN GEWORDEN VAN AAN DE VALLEI’

Maatschappelijk relevant

Het meest in het oog springende onderdeel van het stedenbouwkundig plan is volgens Vossen de centrale groene vallei, die plaats gaat bieden aan onder andere een pluktuin, speelruimten, meanderende wadi’s voor hemelwateropvang, fiets- en wandelpaden en vooral heel veel natuur. ‘Ik ben heel benieuwd hoe de toekomstige bewoners de ‘geluksmomenten’ die we zowel in de woningen als openbare ruimte gaan creëren ervaren: plekken waar ze aangenaam verrast kunnen worden door de schoonheid van het landschap en de natuur buiten.’

Aan het eind van de wandeling door het plangebied, stelt Van Es vast dat natuur- en woningbouwontwikkeling hier hand in hand gaan. ‘We transformeren een eenzijdig agrarisch gebied, naar een gebied met veel biodiversiteit. Woningbouw buiten de stad kan dus ook het landschap beter maken. Maatschappelijk is dat een zeer relevante ontwikkeling. We verbinden meerdere grote opgaven van de huidige tijd. Zo geven we een antwoord op de enorme vraag naar woningen, versterken we de biodiversiteit in onze leefomgeving en bevorderen we de gezondheid van mensen.’

En dat, voegt Salmans eraan toe, blijkt in een grote behoefte te voorzien. ‘Er zijn heel veel mensen die wel bij – maar niet middenin de stad willen wonen.’

Voldoening en waardering

Omdat JPO recent naar Roermond is verhuisd, kan de ontwikkeling van Aan de Vallei volgens Van Es van dichtbij worden gevolgd. ‘We kunnen niet wachten. Inherent aan onze nieuwe visie en werkwijze, is dat niet alleen het eindresultaat van onze gebiedsontwikkelingen maar ook de weg ernaartoe veel energie en voldoening geeft en veel waardering oogst.’

Persoonlijke vragen Matthijs Vossen, ontwikkelingsmanager JPO

Persoonlijke vragen Nadja van Es, directeur JPO

Persoonlijke vragen Danny Salmans, ontwikkelingsmanager JPO