31 mei 2024 - Erwin Asselman

Verduurzaming eist meer efficiëntie

‘In dit tempo gaan we de klimaatdoelstellingen nooit halen!’ Rob Hagemans, directievoorzitter van Hagemans, en Ieko Sevinga, CEO van het overkoepelende onderhoudsplatform NOK.5, stuiten in de verduurzaming van corporatiewoningen op een overdosis governance en gebrek aan efficiëntie. Toch blijven ze hoopvol. ‘In de knelpunten zit de uitdaging én de oplossing!’

Met ruim twee van de acht miljoen bestaande woningen hebben corporaties een stevige positie op de Nederlandse woningmarkt. Dat zij daarmee ‘de startmotor van de verduurzaming’ kunnen zijn, zullen Rob Hagemans en Ieko Sevinga dan ook niet ontkennen. Maar dan moet er wel wat veranderen in planontwikkeling en uitvoering. De krapte op zowel de woningmarkt als de arbeidsmarkt vereisen meer efficiëntie in de aanpak. Juist daar ontbreekt het aan, is hun ervaring. Zij zien over de hele linie de vertragende werking van te veel governance. Dat zit ’m bijvoorbeeld in verouderde structuren bij corporaties met bijbehorende lange besluitvormingstrajecten, en ook in allerlei wet- en regelgeving vanuit overheden en een complex vergunningsstelsel. Hagemans en Sevinga pleiten voor eenvoud en eenheid in de regelgeving en een bredere wijkgerichte aanpak met meer onderlinge samenwerking. ‘Corporaties zijn professionele opdrachtgevers en hebben met hun bezit de schaalgrootte om zaken in gang te zetten. Zij kunnen de verduurzaming daarmee absoluut een boost geven. Dat vraagt vooral om een verandering in houding en gedrag; niet loslaten, maar anders vasthouden.’

Wijkgerichte aanpak

‘Corporaties waren vroeger woningbouwverenigingen en die ‘bouw’ zit nog teveel in de organisatie verweven’, merkt Rob Hagemans. ‘Ze moeten zich minder bezighouden met het ‘hoe’ van de uitvoering en zich meer richten op het ‘wat’. De technische uitvoering is al jaren uitbesteed aan onderhoudsbedrijven zoals de onze. Toch voelen corporaties zich er vaak nog sterk bij betrokken en dat werkt door in de rest van het proces. Van oudsher zijn ze ook complexen projectgericht bezig, waarmee dit denken maatgevend is en blijft in de verduurzaming. Maar er is veel meer nodig. Een wijkgerichte aanpak zorgt voor meer samenwerking tussen corporaties onderling en hun ketenpartners. Daarnaast vraagt wijkgericht denken van de overheid een generale vergunningsprocedure. Bijvoorbeeld als het gaat om de Wet Natuurbescherming. Nu moet je vanwege de mogelijk aanwezige mussen en vleermuizen per complex een vergunning aanvragen om te mogen renoveren. Het scheelt als je dat voor een groter gebied in één keer kunt doen.’

Wat ook zou helpen, is de planvorming afstemmen op de archetypen woningen waaruit tachtig procent van het corporatiebezit bestaat: eengezinswoningen, galerijflats en portiekwoningen. Hagemans: ‘Het bezit van corporaties ligt verspreid over een wijk. Voor elk complex of project wordt een plan geschreven en een vergunning aangevraagd, terwijl die plannen voor 92 procent met elkaar overeenkomen. Voor de acht procent waarin ze van elkaar verschillen, moet het complete vergunningentraject opnieuw worden doorlopen wat zo weer een jaar duurt. Dat kunnen we ons als maatschappij niet langer veroorloven. De tijd ontbreekt als we vóór 2030 de doelstellingen uit de Nationale Prestatie Afspraken van minister De Jonge willen halen.’

‘CORPORATIES HEBBEN MET HUN BEZIT DE SCHAALGROOTTE OM ZAKEN IN GANG TE ZETTEN’

Topprioriteit

Onderhoud en renovatie van bestaand vastgoed is een vak apart. Hagemans heeft zich er de laatste dertig jaar in gespecialiseerd. Wat bijna honderd jaar geleden als schildersbedrijf begon, groeide uit tot een vastgoed onderhoudsbedrijf voor de corporatiesector met tweehonderd medewerkers en vijftien woningcorporaties als opdrachtgevers verspreid over midden-Nederland. Ruim twee jaar geleden werd het, samen met drie vergelijkbare onderhoudsbedrijven uit andere delen van het land, onderdeel van het platform NOK.5. ‘Er is een stevig proces van schaalvergroting gaande; met de samenwerking in NOK.5 staan we sterker in de markt’, zegt Rob Hagemans.

‘Renoveren in bewoonde toestand vraagt van onze medewerkers specifieke vaardigheden. Op sociaal vlak en ook technisch. Aan het eind van de dag moet er weer water uit de kraan stromen. Je levert in op efficiëntie, daar ontkom je niet aan. Juist daarom is het zo belangrijk die efficiëntie op elk ander terrein topprioriteit te geven. Zodat de trein, als hij eenmaal rijdt, niet voortdurend hoeft te stoppen.’

‘VAKMENSEN MOET JE OPTIMAAL INZETTEN’

Regionale verschillen

‘In de grote steden zie je dat al meer gebeuren’, zegt Ieko Sevinga. ‘Corporaties bundelen de krachten en sluiten samenwerkingscontracten om in onderhoud en verduurzaming nauwer met elkaar samen te werken. Zij vragen dat ook van hun onderhoudspartners. Maar in de praktijk zijn er flinke regionale verschillen. Een van onze partnerbedrijven kan in Anna Paulowna vrijwel alle woningen van het dorp in één keer verduurzamen. Allemaal corporatiebezit. Dat schiet op. Maar meestal zijn er verschillende corporaties actief in een wijk en regelmatig bevinden zich ook koopwoningen tussen het bezit waarvan de bewoners niet willen meedoen aan het onderhoud. In een rijtje woningen moet je de steiger dan voor één woning onderbreken.’

‘Het liefst plannen we onze vakmensen 45 weken achter elkaar in’, zegt Hagemans. ‘Dat lukt niet vanwege al die governance op allerlei terreinen, waaronder de complexmatige opdrachtverstrekking. Zonde in een tijd met grote tekorten aan voldoende vakmensen. Die moet je optimaal inzetten.’

‘ER IS WINST TE BEHALEN ALS ER MEER SAMENHANG IS TUSSEN VERSCHILLENDE ONDERHOUDSLOKETTEN’

In balans

Ook de manier waarop corporaties hun onderhoud plannen, kan efficiënter, vindt Sevinga. Hij doelt op de verschillende loketten voor dagelijks, planmatig en groot onderhoud. ‘Er is winst te behalen als er meer samenhang is tussen die verschillende onderhoudsloketten. Dus dat er bij ‘dagelijks onderhoud’ actie wordt ondernomen wanneer er vanuit een bepaald complex vaak meldingen komen van bijvoorbeeld slecht sluitende ramen. Misschien is het tijd om die te vervangen en dan natuurlijk meteen met driedubbel glas.’

‘Er zijn teveel Chinese muren’, merkt Hagemans. ‘Serviceonderhoud wordt dan gezien als een serviceproduct dat officieel niet onder ‘onderhoud’ valt. De nieuwe generatie bestuurders kijkt veel meer integraal naar de opgave en wil kosten en arbeidsuren zoveel mogelijk met elkaar in balans brengen. Dat is positief. Want al is een complex officieel nog niet toe aan nieuwe ramen en kozijnen, als er regelmatig meldingen over zijn, kun je ze beter vervangen. Dat voorkomt dat het servicebusje elke week moet langskomen. Zo bespaar je niet alleen geld, maar ook kostbare tijd van schaarse vakmensen. Door te registreren welke meldingen er de afgelopen jaren in een complex zijn geweest, verzamelen corporaties en hun onderhoudspartners cruciale data over de staat van hun vastgoed. Die informatie zit nu vooral in de hoofden van opzichters en wijkbeheerders.’

Laaghangend fruit

‘Als we kleine en grote barrières op technisch en juridisch gebied kunnen slechten, ontstaan slimme concepten die kunnen doorsijpelen naar de private sector’, is de overtuiging van Hagemans. ‘Dan wordt de sociale woningsector écht de startmotor van de verduurzaming. De overheid moet de regie pakken met eenduidige regels, snellere vergunningprocedures en financiële prikkels. Corporaties doen er goed aan het ‘laaghangend fruit’ snel te plukken. Met isoleren kun je morgen beginnen en als we in 2050 van het gas af moeten zijn, kun je verouderde cv-ketels nog prima een keer vervangen door nieuwe energiezuinige varianten. We zijn ook niet in één keer van kolen op gas overgegaan. Hybride systemen helpen om de overstap haalbaar te maken.’

‘Verduurzaming van corporatiebezit is niet alleen een doel vanuit klimaatoogpunt’, benadrukt Ieko Sevinga. ‘We moeten deze opdracht veel breder zien. Het heeft een enorme maatschappelijke waarde als mensen in een goed, veilig, niet-tochtig huis wonen. Als we één ding kunnen doen om de ongelijkheid in onze samenleving te verkleinen, is het wel investeren in goede huisvesting. Verduurzaming is een mes dat aan twee kanten snijdt.’

‘VERDUURZAMING IS EEN MES DAT AAN TWEE KANTEN SNIJDT’
Persoonlijke vragen Rob Hagemans, directievoorzitter Hagemans

WAT IS HET ALLERBELANGRIJKSTE DAT WE NU NODIG HEBBEN IN DE WONINGMARKT?
Daadkracht
MOET DE REGIE WEER BIJ HET RIJK LIGGEN OF JUIST LOKAAL HOUDEN?
Centrale regie, lokale uitvoering
HOE HOUDEN WE WONEN BETAALBAAR?
Slimme keuzes maken
WELKE BIJDRAGE WIL JIJ LEVEREN?
De juiste randvoorwaarden creëren aan het woon- en leefgeluk van Nederland
WELKE FACTOREN ZIJN BELANGRIJK VOOR DE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST?
Niet alleen de strikt individuele behoefte bedienen, ook weer aandacht voor ontmoeting
WAT BETEKENT DUURZAAMHEID VOOR JOU?
Mijn eigen kleine bijdrage leveren aan een betere wereld
OP WELKE MANIER KAN DE MARKT BIJDRAGEN OM DE PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT AAN TE PAKKEN?
Krachten bundelen om de slimme oplossingen echt samen uit te voeren
HOE ZIE JIJ JE EIGEN ROL?
Bijdrage leveren aan de noodzakelijke veranderingen en zorgen dat er actie komt
HERONTWIKKELING OF NIEUWBOUW?
Herontwikkeling!
WAAR LIGGEN DE MEESTE KANSEN, BINNENSTEDELIJK OF IN HET BUITENGEBIED?
Binnenstedelijk
HOE KRIJG JIJ ZAKEN IN BEWEGING?
Richten en motiveren
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN?
Daar woon ik al
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG?
Boekestein en De Wijk
WELK BOEK LEES JE NU?
Theorie-examen Groot Rijbewijs

ZETTEN WE IN OP STANDAARDISERING OF BLIJVEN WE MAATWERK LEVEREN?
Standaardisering met het gevoel van maatwerk
HOE SPELEN WE IN OP TRENDS ALS GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN?
Om onze opdrachtgevers daarin zoveel mogelijk te faciliteren
HOE KUNNEN DE WOONBLOKKEN VAN DE TOEKOMST BIJDRAGEN AAN EEN LEVENDIGE OMGEVING WAAR ONTMOETING MOGELIJK IS?
Door het karakter van de blokken eraf te halen. Door bijvoorbeeld herinrichting of aandacht voor schoonheid van bezit
WELKE LEVENSLES HEB JE GELEERD EN VAN WIE?
Willen wat je weet (peetoom)
WAT WIL JIJ MENSEN MEE GEVEN?
Wees trots en geloof in jezelf. Je kunt meer dan je denkt
WELKE WAARDEN WIL JE UITSTRALEN?
Continuïteit, doorzetten
HOE GA JIJ OM MET UITDAGINGEN?
Oppakken en oplossen
WAT MOTIVEERT JOU?
De club verder brengen
WAAR KOM JE TOT RUST?
Thuis
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAIPLEK?
Thuis
HOE COMBINEER JIJ HART EN VERSTAND?
Intuïtief
HOE BEWAAR JIJ DE BALANS TUSSEN HOOFD EN GEVOEL?
Intuïtief
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK?
Te weinig….
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN?
Bespreekbaar maken en oplossen. Geen negatieve energie

Persoonlijke vragen Ieko Sevinga, CEO NOK.5

WAT IS HET ALLERBELANGRIJKSTE DAT WE NU NODIG HEBBEN IN DE WONINGMARKT?
Consistent beleid
MOET DE REGIE WEER BIJ HET RIJK LIGGEN OF JUIST LOKAAL HOUDEN?
Beide, allebei is nodig
WELKE BIJDRAGE WIL JIJ LEVEREN?
Door een onderneming te bouwen die in staat is de complexe onderhoudsvragen van de toekomst in te vullen
WAT BETEKENT DUURZAAMHEID VOOR JOU?
Dat we de wereld gezond en wel kunnen doorgeven aan de volgende generatie
HERONTWIKKELING OF NIEUWBOUW?
Herontwikkeling
WAAR LIGGEN DE MEESTE KANSEN, BINNENSTEDELIJK OF IN HET BUITENGEBIED?
Binnenstedelijk
ZETTEN WE IN OP STANDAARDISERING OF BLIJVEN WE MAATWERK LEVEREN?
Standaardisering
WELK BOEK LEES JE NU?
Grand Hotel Europa – Ilja Leonard Pfeijffer

WAAR KOM JIJ ‘S OCHTENDS JE BED VOOR UIT?
De krant en een kop koffie
WAAR SPREEK JE AF MET VRIENDEN EN WAAROM?
Voor een wandeling langs het klompenpad, dan kom je tot de beste gesprekken
WAAR KOM JE TOT RUST?
Bij een rondje hardlopen
WAT IS JE FAVORIETE UITWAAIPLEK?
Strand – Zuiderstrand bij Den Haag
HOE KOM JIJ TOT JEZELF NA EEN DRUKKE WERKWEEK?
Hardlopen
HOEVEEL UUR SPORT JE PER WEEK?
5 uur
HOE GA JE OM MET ERGERNISSEN?
Ergernissen laat ik even liggen om er de volgende dag nog eens naar te kijken. Vaak valt het dan wel weer mee
IN WELKE STAD ZOU JE GRAAG WILLEN WONEN?
London
NAAR WELKE PODCAST LUISTER JE GRAAG?
Moderne geschiedenis

All rights reserved © 2024 Young Media