Verduurzaming eist meer efficiëntie

‘In dit tempo gaan we de klimaatdoelstellingen nooit halen!’ Rob Hagemans, directievoorzitter van Hagemans, en Ieko Sevinga, CEO van het overkoepelende onderhoudsplatform NOK.5, stuiten in de verduurzaming van corporatiewoningen op een overdosis governance en gebrek aan efficiëntie. Toch blijven ze hoopvol. ‘In de knelpunten zit de uitdaging én de oplossing!’

Met ruim twee van de acht miljoen bestaande woningen hebben corporaties een stevige positie op de Nederlandse woningmarkt. Dat zij daarmee ‘de startmotor van de verduurzaming’ kunnen zijn, zullen Rob Hagemans en Ieko Sevinga dan ook niet ontkennen. Maar dan moet er wel wat veranderen in planontwikkeling en uitvoering. De krapte op zowel de woningmarkt als de arbeidsmarkt vereisen meer efficiëntie in de aanpak. Juist daar ontbreekt het aan, is hun ervaring. Zij zien over de hele linie de vertragende werking van te veel governance. Dat zit ’m bijvoorbeeld in verouderde structuren bij corporaties met bijbehorende lange besluitvormingstrajecten, en ook in allerlei wet- en regelgeving vanuit overheden en een complex vergunningsstelsel. Hagemans en Sevinga pleiten voor eenvoud en eenheid in de regelgeving en een bredere wijkgerichte aanpak met meer onderlinge samenwerking. ‘Corporaties zijn professionele opdrachtgevers en hebben met hun bezit de schaalgrootte om zaken in gang te zetten. Zij kunnen de verduurzaming daarmee absoluut een boost geven. Dat vraagt vooral om een verandering in houding en gedrag; niet loslaten, maar anders vasthouden.’

Wijkgerichte aanpak

‘Corporaties waren vroeger woningbouwverenigingen en die ‘bouw’ zit nog teveel in de organisatie verweven’, merkt Rob Hagemans. ‘Ze moeten zich minder bezighouden met het ‘hoe’ van de uitvoering en zich meer richten op het ‘wat’. De technische uitvoering is al jaren uitbesteed aan onderhoudsbedrijven zoals de onze. Toch voelen corporaties zich er vaak nog sterk bij betrokken en dat werkt door in de rest van het proces. Van oudsher zijn ze ook complexen projectgericht bezig, waarmee dit denken maatgevend is en blijft in de verduurzaming. Maar er is veel meer nodig. Een wijkgerichte aanpak zorgt voor meer samenwerking tussen corporaties onderling en hun ketenpartners. Daarnaast vraagt wijkgericht denken van de overheid een generale vergunningsprocedure. Bijvoorbeeld als het gaat om de Wet Natuurbescherming. Nu moet je vanwege de mogelijk aanwezige mussen en vleermuizen per complex een vergunning aanvragen om te mogen renoveren. Het scheelt als je dat voor een groter gebied in één keer kunt doen.’

Wat ook zou helpen, is de planvorming afstemmen op de archetypen woningen waaruit tachtig procent van het corporatiebezit bestaat: eengezinswoningen, galerijflats en portiekwoningen. Hagemans: ‘Het bezit van corporaties ligt verspreid over een wijk. Voor elk complex of project wordt een plan geschreven en een vergunning aangevraagd, terwijl die plannen voor 92 procent met elkaar overeenkomen. Voor de acht procent waarin ze van elkaar verschillen, moet het complete vergunningentraject opnieuw worden doorlopen wat zo weer een jaar duurt. Dat kunnen we ons als maatschappij niet langer veroorloven. De tijd ontbreekt als we vóór 2030 de doelstellingen uit de Nationale Prestatie Afspraken van minister De Jonge willen halen.’

‘CORPORATIES HEBBEN MET HUN BEZIT DE SCHAALGROOTTE OM ZAKEN IN GANG TE ZETTEN’

Topprioriteit

Onderhoud en renovatie van bestaand vastgoed is een vak apart. Hagemans heeft zich er de laatste dertig jaar in gespecialiseerd. Wat bijna honderd jaar geleden als schildersbedrijf begon, groeide uit tot een vastgoed onderhoudsbedrijf voor de corporatiesector met tweehonderd medewerkers en vijftien woningcorporaties als opdrachtgevers verspreid over midden-Nederland. Ruim twee jaar geleden werd het, samen met drie vergelijkbare onderhoudsbedrijven uit andere delen van het land, onderdeel van het platform NOK.5. ‘Er is een stevig proces van schaalvergroting gaande; met de samenwerking in NOK.5 staan we sterker in de markt’, zegt Rob Hagemans.

‘Renoveren in bewoonde toestand vraagt van onze medewerkers specifieke vaardigheden. Op sociaal vlak en ook technisch. Aan het eind van de dag moet er weer water uit de kraan stromen. Je levert in op efficiëntie, daar ontkom je niet aan. Juist daarom is het zo belangrijk die efficiëntie op elk ander terrein topprioriteit te geven. Zodat de trein, als hij eenmaal rijdt, niet voortdurend hoeft te stoppen.’

‘VAKMENSEN MOET JE OPTIMAAL INZETTEN’

Regionale verschillen

‘In de grote steden zie je dat al meer gebeuren’, zegt Ieko Sevinga. ‘Corporaties bundelen de krachten en sluiten samenwerkingscontracten om in onderhoud en verduurzaming nauwer met elkaar samen te werken. Zij vragen dat ook van hun onderhoudspartners. Maar in de praktijk zijn er flinke regionale verschillen. Een van onze partnerbedrijven kan in Anna Paulowna vrijwel alle woningen van het dorp in één keer verduurzamen. Allemaal corporatiebezit. Dat schiet op. Maar meestal zijn er verschillende corporaties actief in een wijk en regelmatig bevinden zich ook koopwoningen tussen het bezit waarvan de bewoners niet willen meedoen aan het onderhoud. In een rijtje woningen moet je de steiger dan voor één woning onderbreken.’

‘Het liefst plannen we onze vakmensen 45 weken achter elkaar in’, zegt Hagemans. ‘Dat lukt niet vanwege al die governance op allerlei terreinen, waaronder de complexmatige opdrachtverstrekking. Zonde in een tijd met grote tekorten aan voldoende vakmensen. Die moet je optimaal inzetten.’

‘ER IS WINST TE BEHALEN ALS ER MEER SAMENHANG IS TUSSEN VERSCHILLENDE ONDERHOUDSLOKETTEN’

In balans

Ook de manier waarop corporaties hun onderhoud plannen, kan efficiënter, vindt Sevinga. Hij doelt op de verschillende loketten voor dagelijks, planmatig en groot onderhoud. ‘Er is winst te behalen als er meer samenhang is tussen die verschillende onderhoudsloketten. Dus dat er bij ‘dagelijks onderhoud’ actie wordt ondernomen wanneer er vanuit een bepaald complex vaak meldingen komen van bijvoorbeeld slecht sluitende ramen. Misschien is het tijd om die te vervangen en dan natuurlijk meteen met driedubbel glas.’

‘Er zijn teveel Chinese muren’, merkt Hagemans. ‘Serviceonderhoud wordt dan gezien als een serviceproduct dat officieel niet onder ‘onderhoud’ valt. De nieuwe generatie bestuurders kijkt veel meer integraal naar de opgave en wil kosten en arbeidsuren zoveel mogelijk met elkaar in balans brengen. Dat is positief. Want al is een complex officieel nog niet toe aan nieuwe ramen en kozijnen, als er regelmatig meldingen over zijn, kun je ze beter vervangen. Dat voorkomt dat het servicebusje elke week moet langskomen. Zo bespaar je niet alleen geld, maar ook kostbare tijd van schaarse vakmensen. Door te registreren welke meldingen er de afgelopen jaren in een complex zijn geweest, verzamelen corporaties en hun onderhoudspartners cruciale data over de staat van hun vastgoed. Die informatie zit nu vooral in de hoofden van opzichters en wijkbeheerders.’

Laaghangend fruit

‘Als we kleine en grote barrières op technisch en juridisch gebied kunnen slechten, ontstaan slimme concepten die kunnen doorsijpelen naar de private sector’, is de overtuiging van Hagemans. ‘Dan wordt de sociale woningsector écht de startmotor van de verduurzaming. De overheid moet de regie pakken met eenduidige regels, snellere vergunningprocedures en financiële prikkels. Corporaties doen er goed aan het ‘laaghangend fruit’ snel te plukken. Met isoleren kun je morgen beginnen en als we in 2050 van het gas af moeten zijn, kun je verouderde cv-ketels nog prima een keer vervangen door nieuwe energiezuinige varianten. We zijn ook niet in één keer van kolen op gas overgegaan. Hybride systemen helpen om de overstap haalbaar te maken.’

‘Verduurzaming van corporatiebezit is niet alleen een doel vanuit klimaatoogpunt’, benadrukt Ieko Sevinga. ‘We moeten deze opdracht veel breder zien. Het heeft een enorme maatschappelijke waarde als mensen in een goed, veilig, niet-tochtig huis wonen. Als we één ding kunnen doen om de ongelijkheid in onze samenleving te verkleinen, is het wel investeren in goede huisvesting. Verduurzaming is een mes dat aan twee kanten snijdt.’

‘VERDUURZAMING IS EEN MES DAT AAN TWEE KANTEN SNIJDT’

Persoonlijke vragen Rob Hagemans, directievoorzitter Hagemans

Persoonlijke vragen Ieko Sevinga, CEO NOK.5