VG Visie Daily #78: Bas van Veggel blijft gemotiveerd om betekenisvol in vastgoedsector te blijven

Bas van Veggel is ‘voorzichtig’ optimistisch dat de ontwikkelmarkt na de zomer weer kan aantrekken. De partner bij gebiedsontwikkelaar COD en medebestuurder – samen met zijn broer Tim – van familieholding Timeless Investments maakt zich niettemin zorgen over het vestigingsklimaat. ‘Als we grote bedrijven weghonen uit Nederland, blijft dat niet zonder gevolgen voor onze welvaart.’

Met een investeringswaarde van zo’n 2 miljard euro en een ontwikkelpijplijn van bijna 8.500 woningen is COD een van de grootse ontwikkelaars van ons land. Bij COD-partner Bas van Veggel maakt het gesomber plaats voor licht optimisme. ‘Met veel duwen en trekken hebben we eindelijk projecten in beweging gekregen na twee jaar stilstand. Dat geluid hoorde ik vaker op vastgoedbeurs Provada, een goede graadmeter voor het marktsentiment. Vastgoedprofessionals zijn weliswaar teleurgesteld over de gisteren aangenomen huurwet, maar zijn wel blij met de duidelijkheid. De meesten hebben bovendien een positief gevoel bij Mona Keijzer als aanstaand minister van Volkshuisvesting; zij denkt meer vanuit de markt dan Hugo de Jonge. Ik ben wel bang hoe lang dit kabinet stand gaat houden. Met de media en politiek die er bovenop zitten, kan dit kabinet zich niets veroorloven.’

Wat Van Veggel (45) vooral gerust stelt, is dat markt en overheid elkaar beter lijken te begrijpen. ‘Zowel marktpartijen als overheden willen het onderlinge vertrouwen herstellen. Gelukkig is ook de perfecte storm gaan liggen; de bouwprijzen zijn weer wat genormaliseerd en de rente daalt, waardoor wij ook weer projecten in aanbouw krijgen. Op lokaal niveau maken we projecten haalbaar met afspraken met gemeenten en ontwerpaanpassingen, met name in Amsterdam en Den Haag. Hoewel het stroperig gaat en we langs vele loketten moeten, prijzen we ons gelukkig met de verantwoordelijke wethouders. De Haagse wethouder Robert van Asten en zijn Amsterdamse evenknie Reinier van Dantzig begrijpen wat er nodig is om zulke grote projecten voor elkaar te krijgen. Vanuit pragmatisme en met hun energie zijn ze bereid zo’n gebiedsontwikkeling een laatste duwtje te geven.’

B@Home

Een belangrijk project dat loskomt is B@Home in het Amsterdamse Schinkelkwartier, vertelt de founder van B.Amsterdam met 40.000 m2 co-working en event space. ‘Hier wachten we al jaren op. B@Home wordt een mixed-use gebouw met ruim 300 appartementen en 4.500 m2 kantoorruimte en voorzieningen. Een deel van de woningen is logischerwijs zeer aantrekkelijk voor gebruikers van het naastgelegen kantoor B.Amsterdam en we maken met het toevoegen van woningen de campus helemaal volledig. Met deze bouw komt ook de hele gebiedsontwikkeling van 165.000 m2 op eigen kavel van de grond. Dat is naast het hele projectteam en wethouder Van Dantzig, mede te danken aan wethouder Sofyan Mbarki en projectdirecteur Gebiedsontwikkeling Nieuw-West Nabila Bouabbouz. Zij traden ons niet vanuit achterdocht tegemoet maar met de wil samen iets mogelijk te maken. De bouwstart is ook mogelijk, omdat we het met eigen vermogen financieren en  de woningen voorlopig zelf in belegging houden. Tegen de huidige yields gaan we geen woningen verkopen of haalbaar kunnen ontwikkelen. Die luxe hebben veel ontwikkelaars niet.’

‘COD PRIJST ZICH GELUKKIG MET WETHOUDERS DIE BEREID ZIJN GROTE GEBIEDSONTWIKKELINGEN EEN LAATSTE DUWTJE TE GEVEN’

Megastores-plan

In andere grote gebiedsontwikkelingen zit na jaren ook beweging, vervolgt hij. ‘In Amsterdam Noord ontwikkelen we met Amvest Hamerkwartier met 1.150 woningen, 25.000 m2 voorzieningen en groene openbare ruimte met sportvoorzieningen. Deze gebiedsontwikkeling heeft een bestaande exploitatie. Die dynamiek willen we behouden; juist de rafelranden en authenticiteit willen we handhaven. Het project is sterk vertraagd door procedures, we gaan zien wanneer we kunnen starten met de bouw. Ook met Amvest gaan we Megastores in Den Haag transformeren naar een groene stadswijk met 2.000 woningen en 55.000 m2 voorzieningen. Den Haag komt na de zomer met meer duidelijkheid over de randvoorwaarden, zoals hoeveel van de huidige 88.000 m2 retail moet blijven en wat de toekomstige ontsluiting en parkeernormen worden. Vanaf dat moment kunnen we concrete stappen zetten.’

Investeringsklimaat

Daarmee is niet gezegd dat Van Veggel blij is met het huidige investeringsklimaat. ‘De fiscaliteit van staatssecretaris Van Rij is misschien nog wel een zwaardere last dan de huurwet. De huurwet leidt vooral bij particuliere beleggers tot een enorme uitpondgolf. Niet alleen de overdrachtsbelasting en de box 3-heffingen maar ook het afschaffen van de renteaftrek op investeringen zijn funest voor beleggers. Gelukkig zijn er positieve elementen, zoals 10 procent meer huur als een ontwikkelaar binnen twee jaar de bouw van middenhuur start. Helaas zien we grondprijzen met erfpacht nog steeds stijgen, zoals in Amsterdam. Dat is bizar, want we krijgen projecten maar net op het randje van haalbaar, het risico is dat het ten koste gaat van de kwaliteit. COD wil graag op meer plekken ontwikkelen. Maar acquisities komen nog niet makkelijk van de grond, ook vanwege fiscale onzekerheid. Buitenlandse investeerders gaan zo ook niet terugkomen, terwijl die met een tekort van 1 miljoen woningen simpelweg noodzakelijk zijn.’

De politiek is hierin aan zet, stelt hij. ‘Ik ga ervanuit dat het nieuwe kabinet iets aan de overdrachtsbelasting doet; die is killing voor beleggers. We snijden ons daarmee in eigen vingers, want de grootste investeerders zijn onze eigen pensioenfondsen. Een andere impuls-maatregel waar ik op hoop is een lager btw-tarief voor nieuwbouwwoningen. Gemeenten kunnen ons helpen door zich flexibeler op te stellen. COD realiseert al vijf jaar lang 80 procent van al zijn woningen in het gereguleerde segment. Sta dan eens 30 procent vrijesectorwoningen toe als dat een project haalbaar maakt; 80 procent van nul woningen blijft namelijk nul.’

‘IK BEN VOORSTANDER VAN EEN KLEINERE OVERHEID WANT DAN ZIJN GEMEENTEN VERPLICHT TAKEN AF TE STOTEN’

Kleinere overheid

Net als het nieuwe kabinet is ook Van Veggel voorstander van een kleinere overheid. ‘Het is prima en nodig dat de overheid verantwoordelijk is voor de ruimtelijke ordening; waar plek komt voor groen, infra of woningen met een volumestudie erbij. Maar in alles wat daarna komt, hebben gemeenten nu teveel een controlerende rol; die wil weten hoe dik het glas en welke kleur de baksteen wordt en welke vorm de bouwenvelop krijgt. Een ontwikkelaar kan niks zelf meer bepalen. Ontwikkelaars moeten bovendien eindeloos wachten op allerlei onderzoeken die overheden laten doen. Een kleinere overheid is verplicht taken uit handen te geven. Als wij die onderzoeken zelf doen, scheelt dat maanden en soms zelfs jaren projectvertraging. Laat de markt doen waar ze goed in zijn, daag ze uit kwaliteit te leveren. Dan zal je zien hoe veel meer productie we kunnen draaien.’

Impact regelgeving

Met het internationale perspectief dat Van Veggel heeft, ziet hij het publieke debat rondom grote bedrijven in Nederland met verbazing aan. Familieholding Timeless Investments, dat vader Hans van Veggel met de opbrengst uit zijn Multi Vastgoed heeft opgericht, ontwikkelt, beheert en managet via drie dochterbedrijven namelijk ook tienduizenden woningen in de Verenigde Staten. ‘In de VS is ook economische tegenwind, maar daar nemen marktpartijen hun verlies en beginnen opnieuw, zonder overheidsbelemmering. In Nederland worden grote bedrijven als Shell weggehoond als milieuvervuiler, in de VS worden ze met open armen ontvangen. Ik begrijp waar het vandaan komt, maar over de consequenties wordt niet nagedacht. Politici beseffen de impact van hun eigen regelgeving niet.’

Het vestigingsklimaat wordt er volgens hem niet beter op als grote of niet-duurzame bedrijven de impliciete boodschap krijgen dat ze moeten ‘oprotten’. ‘Als grote bedrijven vertrekken, heeft dat grote impact op de overheidsfinanciën. De hele Schiphol discussie is daar ook een voorbeeld van. Er is dus minder geld voor onze verzorgingsstaat, goede scholen en ziekenhuizen. De ASML-oproep zorgde eindelijk voor politieke urgentie. Maar terwijl er in Nederland wordt gepraat over uitbreiding, investeert AMSL in de VS al miljarden in twee nieuwe bedrijfscampussen. Nederlanders  vinden de VS vooral vaak een raar land, maar ongeacht de politieke kleur blijven ze altijd investeren in bedrijven, onderzoek en infrastructuur. De VS hebben door dat het bedrijfsleven de motor van de economie en welvaart zijn. Nederland en Europa zijn bezig zich de mondiale markt uit te prijzen. De VS geven honderden miljarden subsidies voor verduurzaming en innovatie, het land heeft de zekerheid van geen oorlog en is energieonafhankelijk.’

‘ALS BELEGGERS EN BEDRIJVEN ALS ZAKKENVULLERS WORDEN WEGGEZET IS HET NIET VREEMD DAT ZE NAAR HET BUITENLAND VERTREKKEN’

Hans van Veggel

Met diezelfde houding hebben vastgoedbedrijven te maken, constateert hij. ‘Ontwikkelaars en beleggers worden gezien als zakkenvullers, waarop de overheid de woningmarkt overreguleert en ontwikkelaars het lastig krijgen om projecten te realiseren. Veel ontwikkelaars en beleggers voelen zich hier een paria en zijn vertrokken. Veel kleinere beleggers zijn geen “huisjesmelkers” maar kleine ondernemers met wat woningen als pensioen. Geef hen ongelijk dat ze naar het buitenland vertrekken. Ik heb dat van dichtbij meegemaakt met mijn vader Hans. Hij heeft met Multi Vastgoed vanuit het niets een enorm succesvol Europees bedrijf opgebouwd. Toch is hij ten onrechte publiekelijk aan de schandpaal genageld en daarna geëmigreerd naar Portugal.’

Voor Bas van Veggel geen reden gas terug te nemen. ‘Ik ben met Timeless en COD heel gemotiveerd om nog veel in Nederland te doen. Zo zijn we  net met Willem Slager het logistieke platform GEM begonnen; we gaan brownfields herontwikkelen naar moderne logistieke bedrijventerreinen. Willem, die mijn broer Tim en ik nog van school kennen, trekt daarbij de kar.
Mijn vader is een grote inspiratie. Hij is 76 jaar maar nog volop actief en jong van geest omdat hij veel met jong talent werkt. Zo heeft hij in Cascais bij Lissabon net woningproject Bayview opgeleverd, is bezig met een hotelontwikkeling in Comporta en samen realiseren we met ZOM Living talloze woningprojecten in de VS. Net als hij moet ik er – over 25 jaar althans – niet aan denken om als pensionado duimen te draaien.’