VG Visie Daily #83: Bas van Dam is mede-oprichter en -eigenaar van ontwikkelaar Being.

Het bedrijf is opgericht vanuit het idee dat een gebouw veel meer is dan een verzameling gestapelde stenen waarmee je winst kan maken. Natuurlijk is die businesscase belangrijk, maar de ambities van Being zijn breder dan dat.

Bij jullie gaat het in de kern om duurzaamheid in plaats van om winst?

‘Het gaat om de impact van gebouwen dus niet alleen om duurzaamheid. Het gaat erom wat een gebouw met mensen doet. We zijn een B Corp-bedrijf en dat betekent dat  people, planet en profit met elkaar in balans moeten zijn. Doing business as a force for good. Dus niet alleen of het gebouw of een wijk werkt voor mensen, maar óók of het winstgevend is want we zitten wel in een economisch systeem met elkaar.’

Wat betekent het in de praktijk dat het bij jullie gaat om mensen, de planeet én winst maken?

‘Wij implementeren deze impactpijlers op een hele concrete manier in onze projecten. Qua planeet kan dat bijvoorbeeld gaan om ecologie; in Eindhoven hebben we een compleet stadsbos van 3.200 vierkante meter opgenomen in het ontwerp van project VdMA. Zo blijven onze verhalen over planeet, mensen en winst geen loze termen. Op bedrijfsniveau en in de projecten richten we ons strategisch op Co2 neutraliteit, Happy Beings en Transparantie over impact.’

Dan is het belangrijk dat je goed samenwerkt met omwonenden.

‘Daarom gebruiken we ook regelmatig een omgevingspsycholoog bij aanvang van een project en praten we met mensen in de omgeving. Dat vormt de basis voor het project. Als je de omgeving begrijpt dan maak je ook wat echt past én wat er nodig is. Dan wordt het ook  sneller goed ontvangen en snappen mensen het beter.’

Wat doet een omgevingspsycholoog precies?

‘Een omgevingspsycholoog onderzoekt de verhouding tussen mens en omgeving. Zowel fysiek, psychologisch als zintuigelijk. Zij doen onderzoek naar de invloed van de omgeving op het gedrag en de beleving van mensen. Daar komt vervolgens een rapport uit met aanbevelingen voor het ontwerp. Wij ontwikkelen bijvoorbeeld het project De Oosterlingen in de wijk Oostenburg in Amsterdam. De omgevingspsycholoog kwam daar tot de conclusie dat het een hele gelaagde omgeving is met veel stadsgeluiden. Op basis hiervan werken we met zogenaamde prikkelzones; waarbij we in de entree een overgang maken van een drukke stadsomgeving naar een semi drukke omgeving en later naar een privé omgeving.  Als je dat op een juiste manier doet, dan lever je dus een bijdrage aan het goede gevoel van mensen.’

Dat kost natuurlijk ook geld?

‘Je kan blije mensen niet in de businesscase zetten, maar je móét er wel iets mee. We hebben bijvoorbeeld bij Mediavaert, het onlangs opgeleverde hoofdkantoor van DPG Media, in samenwerking met DPG voor een hybride houten gebouw gekozen in plaats van voor beton. Je kan dan wel in de businesscase zetten dat je eerder kan opleveren waardoor je geld verdient, maar uiteindelijk doet het iets met mensen en dan heb je het over de lange termijn. Het ziekteverzuim gaat omlaag en de interactie neemt toe. Daar hebben ze uiteindelijk voor gekozen en je voelt momenteel al dat het goed werkt.’

Want zaken als people, planet en profit voeren natuurlijk wel een constante strijd met elkaar?

‘Dat is een moeilijk gevecht, maar inmiddels is het wel steeds duidelijker dat een duurzaam kantoorgebouw zich ook terugverdient. Je kan immers hogere huren vragen en de servicekosten zijn lager. Bovendien is een gebouw dat op een positieve manier raakt uiteindelijk makkelijker te realiseren. Echter, als het mooiste gebouw ter wereld niet rendabel is dan komt het er niet. Het is aan ons om aan alle partijen de voordelen op de lange termijn uit te leggen.’

Is ontwikkelen vandaag de dag lastig met alle regels die steeds veranderen vanuit de overheid en daarnaast de kwetsbare economie waar je afhankelijk van bent?

‘Ons vak is lastig, maar er zijn ook altijd kansen. Je moet goed om kunnen gaan met tegenslagen en het is altijd de uitdaging om ingewikkelde projecten tóch vlot te trekken. We hebben de laatste tijd aanpassingen moeten doen op bestaande plannen zoals bij VdMA, om projecten realiseerbaar en haalbaar te maken. We hebben vorig jaar geen nieuwe projecten geacquireerd wat ons meer tijd en ruimte gaf om de bestaande projecten vlot te trekken.’

Wat is de rode draad in de aanpassingen die je doet in projecten?

‘Je moet echt de samenwerking zoeken: met alle partners in het projectteam én met gemeenten. Het is belangrijk om goed uit te leggen wat de uitdaging is waar je voor staat en er samen uitkomen. Bij grote projecten merk je dat faseerbaarheid belangrijk is. Verder is de flexibiliteit in een programma een belangrijk thema: kan je een kantoorgebouw in de toekomst misschien ombouwen tot woningen? Het allerbelangrijkste is dat je de kwaliteit en beoogde positieve impact niet loslaat. Als je dat nu weggeeft, krijg je later de pijn.’

Kunnen jullie makkelijk meebewegen qua functies?

‘We ontwikkelen voornamelijk woningen en kantoren en het ontwikkelen van woningen is niet makkelijker geworden door de vele regels, maar kantoren hebben momenteel ook wat meer risico. Ik geloof nog steeds in goede duurzame kantoren op goede plekken, maar woningen zijn makkelijker te financieren. Binnenstedelijk is de flexibiliteit in programma daarom zo belangrijk.’

Zie je het goedkomen met de uitdagingen op het gebied van woningen?

‘Zeker, want ik ben een positief ingesteld mens. Het zou goed zijn als mensen eens kijken wat ze kunnen doen binnen de kaders. Het is aan ons om een antwoord te formuleren als markt en te laten zien wat we kunnen. We leven in een ondernemend land waar uiteindelijk ook heel veel goed is geregeld.’

Persoonlijke vragen Bas van Dam, mede-oprichter en -eigenaar van ontwikkelaar Being

WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Mijn gezin.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘De ontdekking van de hemel van Harry Mulisch.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Dit verandert nog wel eens, maar Parasite vond ik een vrij briljante film.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE?
‘Voornamelijk hardlopen en hockey.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD?
‘Amsterdam.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘7 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Gezond eten en genoeg sporten blijft de beste combinatie.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Moeilijk kiezen, maar ik hou het meeste van de Zwitserse alpen.’