VG Visie Daily #84: Het moet een verrijking zijn voor senioren om te verhuizen

Laura Seckel, head of healthcare bij CBRE, heeft er alle vertrouwen in dat investeren in zorgvastgoed een goede beslissing is. De vraag naar kwalitatieve woningen op de seniorenmarkt zal de komende tijd alleen maar verder toenemen. mits er goed wordt geluisterd naar de wensen van ouderen.

Zijn jullie een populaire niche in de vastgoedmarkt?

‘We komen met zorgvastgoed een beetje uit de hoek van ‘onbekend maakt onbemind’, maar steeds meer partijen zien de aantrekkelijkheid van de zorgvastgoedmarkt. Dat komt door een aantal factoren: er moet de aankomende jaren fors gebouwd worden voor ouderen, de overheid wil dat de markt het oppakt en de vergrijzing zet de aankomende decennia verder door. Bovendien behoren veel ouderen tot een kapitaalkrachtige doelgroep die behoefte heeft aan kwaliteit.’

En hoe ziet dat aanbod eruit?

‘Je ziet dat er steeds meer aandacht komt voor zorgvastgoed als onderdeel van ‘normale’ ontwikkelingen. Ik bedoel daarmee dat als er ergens 300 of 400 woningen komen er steeds vaker ook wordt gedacht aan zorgwoningen. Daarbij moet je niet alleen denken aan intensieve zorg, maar ook aan aantrekkelijke woningen waar ouderen zelfstandig wonen met gemeenschappelijke faciliteiten, aandacht voor ontmoeting en welzijn en tegelijkertijd ook de zorg geregeld is. Je voegt zo letterlijk en figuurlijk waarde toe aan de stenen. Mijn ideaalplaatje is dat we integraler naar gebiedsontwikkelingen kijken en zeggen: wat past er nu het beste op deze plek? Niet alleen vanuit één functie denken, maar nadenken over een gedifferentieerd programma van wonen, werken, recreëren en zorg waar de doelgroep ouderen ook aan bod komt. Dat ga je eindelijk steeds meer zien.’

Waar zie je dat bijvoorbeeld?

‘Een grootschaliger concept is Leyhoeve, een totaalconcept voor 55 plus waar je zelfstandig woont met meerdere voorzieningen vanuit één aanbieder. Maar er zijn ook ontwikkelingen waar verschillende partijen bij betrokken zijn. Zoals een commerciële partij voor de vrije sector huur of koop, de corporatie voor het sociale segment en de zorgorganisatie voor de zorg. Partijen denken vervolgens met elkaar het totaalconcept uit en voegen extra functies toe. Dit kan ook in een stedelijke setting waarbij je gebruikmaakt van de bestaande voorzieningen in de directe omgeving. Ik werk vandaag toevallig op Strijp S. Dit is ook zo’n voorbeeld waar mensen wonen en werken en elkaar op diverse plekken ontmoeten. Ik kan me best voorstellen dat het leuk is om ook op je oude dag op zo’n plek te kunnen wonen.’

Dus het zorgvastgoed trekt wat meer richting de stad in plaats van naar de bossen?

‘Zeker, maar er zijn ook prachtige plekken buiten de stad of grotere verouderde zorglocaties die om herontwikkeling vragen. Dan kun je het ook omdraaien; dat zorgwoningen en voorzieningen de basis zijn, maar je ook voor andere generaties aanbod maakt zodat er een aantrekkelijke omgeving ontstaat waar ook jongere doelgroepen graag gaan wonen.’

Zijn er in die ontwikkelingen nog stappen te maken? Ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat bedrijven, overheden en zorginstellingen intensiever moeten samenwerken?

‘Dat klopt. Maar ik ben positief over die samenwerking. Het helpt enorm als een gemeente actief stuurt op de bouw van zorgwoningen, bijvoorbeeld als percentage van het nieuwbouwprogramma. We moeten de komende zes jaar immers 290.000 woningen voor ouderen toevoegen dus ik zou zeggen: wijs locaties aan, maar laat het vervolgens aan de partijen om het in te vullen. Het is vooral belangrijk dat je woningen neerzet waar mensen behoefte aan hebben. Dan komt de doorstroming op gang. Zeker bij de doelgroep ‘ouderen’ want er is een tekort in kwaliteit en de krapte in de zorg alleen maar gaat toenemen.’

Geen vinexwijken voor ouderen?

‘Nee, laat die woningen vooral onderdeel zijn van de gewone bewoonde wereld en isoleer hen niet. Je ziet dat zeventig procent van de ouderen in het particuliere segment vallen dus zij hebben echt wat te kiezen. Het werkt hetzelfde als bij jou en mij. Op een gegeven moment stel je de vraag: zou het leuk of goed zijn om te verhuizen? Het antwoord op die vraag moet een positieve prikkel opleveren: zowel wat betreft de woning en de omgeving alsook dat het type aanbod bij je past als mens.’

Weg van het: waar-stoppen-we-papa-of-mama-gevoel?

‘Dat het een verrijking is dat je verhuist en dat het ook voor de toekomst geregeld is qua zorg. De zorg en de extra voorzieningen creëren maatschappelijke en financiële waarde die je toevoegt aan de stenen. Dat helpt ook in de businesscase.’

Even naar die businesscase. De helft van het zorgvastgoed wordt ontwikkeld door zorginstellingen zelf, maar daar ligt het geld niet voor het oprapen. Hoe zorgen jullie ervoor dat het bouwen blijft doorgaan want er is veel geld nodig?

‘Wij hebben een analyse gemaakt van de investeringscapaciteit in vergelijking met de bouw- en duurzaamheidsopgave. Als je de complete investeringscapaciteit van de zorgsector zou aanspreken dan dekt dat slechts 30 procent van die opgave. Dus dan ben je er nog lang niet. Bovendien zijn zorgaanbieders kritischer waarin zij investeren want ze hebben het kapitaal ook hard nodig voor de zorg. Wij maken voor meerdere organisaties plannen voor hun vastgoedportefeuille en kijken kritisch naar hun kernbezit dat ze zelf het beste in eigendom kunnen houden of wat ze juist beter kunnen afstoten. Kapitaal dat vastzit in de stenen maken zij op die manier vrij voor benodigde investeringen.’

Verkopen en terughuren waarna je geld overhoudt voor goed personeel en zorg leveren?

‘Terughuren is een optie, maar er zijn ook andere mogelijkheden zoals het volledig afstoten van het vastgoed. Dan blijven ze wel de zorg leveren, maar verhuurt de nieuwe eigenaar de woningen rechtstreeks aan de bewoners. Overigens verwerven we ook nog steeds nieuwe locaties voor zorgorganisaties, zowel in huur als in eigendom. Wat het beste scenario is, verschilt per situatie.’

Waar hangt de keuze van het model van af?

‘Dat heeft met de eigen visie en strategie te maken: met de vraag of het type wonen en zorg past bij de kernactiviteit en of de organisatie voldoende financiële armslag heeft om daarin te investeren.’

Is het een kwestie van schoenmaker blijf bij je leest? Als je goed bent in zorg verlenen dat je daar op moet focussen en niet op jouw vastgoedactiviteiten?

‘Vastgoed is natuurlijk wel heel belangrijk. Een gebouw is een soort infrastructuur waar de hele businesscase op leunt. Stel dat je aan honderd mensen zorg verleent en zij stuk voor stuk alleen in een te grote woning verspreid over de stad wonen… Het zal steeds meer nodig zijn om meer ouderen zelfstandig, maar bij elkaar in de buurt te laten wonen waarbij zij veel meer met elkaar optrekken en elkaar helpen. Dan is er minder eenzaamheid, uitstel van de zorgvraag en als de zorg dan toch nodig is dan is die veel beter te organiseren.’

Je pleit ervoor om daar flexibel in te zijn?

‘Ja, laten we meer zorggeschikte woningen bouwen, maar niet de eis stellen dat je daar alleen mag wonen als je de zwaarste zorgvraag hebt. Zorgaanbieders nemen soms een deel van het risico aan de voorkant weg, doordat zij de zorg garanderen of een deel van het programma willen afnemen. En bij individuele verhuur leveren zorgwoningen 35 procent extra WWS-punten op. Hierdoor heb je meer ruimte om de gewenste kwaliteit te maken. Wij zijn nu bijvoorbeeld met een gebiedsontwikkeling bezig waarvan de ontwikkelaar een groot deel ‘met zorg’ gaat programmeren. Dat vullen we nu in met assisted living, zelfstandige seniorenwoningen voor mensen met een lichte tot en met zwaardere zorgvraag. En dat sluit ook perfect aan bij de behoefte van andere bewoners in de wijk. Zij zeggen namelijk: ‘Ik zou het fantastisch vinden als mijn ouders in de buurt kunnen komen wonen’. Dat is toch mooi. Met zorgvastgoed maken we echt impact.’

Persoonlijke vragen Laura Seckel, head of healthcare bij CBRE

WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘De band tussen onze ouders en onze kinderen. Ook al zijn ze al 18 en 14 jaar en is oppassen al lang niet meer nodig, nog steeds gaan ze elke week ‘even langs oma en opa’.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Shoe Dog, de autobiografie van Phil Knight over het ontstaan van Nike, de swoosh en Just do it.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The Shawshank Redemption over vrijheid en gevangenschap. Dit is geloof ik een van de weinige films die ik vaker dan één keer gezien heb.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE?
‘Dat verschilt nog wel eens. Op dit moment: fitness/ cardio om fit te blijven en sinds kort golf(lessen) wat ik nog helemaal niet goed kan, maar wel heel leuk vind.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD?
‘Londen.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Tussen 6.30 – 7.00 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Best zuinig.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Het liefst ga ik iedere keer naar een andere bestemming. Ik houd ervan om nieuwe dingen en plaatsen te ontdekken, te zien en te doen met een mix van cultuur, natuur, activiteit, ontspanning en gezelligheid.’