VG Visie Daily #85: Je móét het beleggersklimaat aantrekkelijk maken

Voor AlterA is dat geschuif van de overheid met maatregelen rond de middenhuur natuurlijk geen goede zaak. Toch heeft CEO Jaap van der Bijl er alle vertrouwen in dat scherpte keuzes in zijn vastgoedportefeuille zorgen voor goede businesscases voor de beleggers uit binnen- en buitenland.

Jullie beleggen voor meer dan 2 miljard aan woningvastgoed en 661 miljoen aan retailvastgoed. In hoeverre beweegt de verhouding tussen die twee mee met de markt?

‘Wij maken wel bewuste keuzes. Zo investeren we alleen in plekken binnen de retail waar mensen dagelijkse boodschappen doen omdat het een stabiele investering is. Dat zagen we ook terug in de Coronaperiode en die categorie bevalt ons goed. Het probleem bij woningen zit niet in de vraag want die is stabiel groot, maar je hebt daar te maken met de flexibele factoren als de overheid of de rentestanden. Maar we hebben twee aparte producten voor de investeerders – retail- en woningenfondsen – en beide staan in de belangstelling van de pensioenfondsen.’

Maak jij je zorgen over de manier waarop de overheid zich bemoeit met de woningmarkt?

‘Misschien zitten we nu net even in een pauzestand, maar de afgelopen maanden waren er veel maatregelen vanuit de overheid om grip te krijgen op de woningmarkt. De focus lag daarbij op de huurderskant, maar het is goed als we ook naar de aanbodzijde kijken aangezien er veel geld nodig is om de woningbouw op een hoger niveau te brengen. Het is een simpele rekensom, maar hij klopt wel: we hebben een miljoen woningen nodig en een woning kost gemiddeld drie tot vier ton om te bouwen. Dan heb je dus 300 tot 400 miljard nodig in tien jaar tijd en dat is veel geld. Je kan dat niet zelf ophoesten als overheid, je kan het ook niet allemaal vragen aan pensioenfondsen en dus moet je je beleggersklimaat aantrekkelijk maken voor binnen- en buitenland.’

Is daar onvoldoende aandacht aan besteed?

‘Je ziet dat de fiscale regels niet goed aansluiten bij het doel van de woningmarkt. De overdrachtsbelasting is erg hoog in Nederland en dat heeft pensioenfondsen veel geld gekost. Het probleem is dat er geen brug is gevonden vanuit de overheid naar de beleggers en dan sta je maar een beetje tegen elkaar aan te roepen zonder dat je elkaar verstaat. Kijk, een miljoen woningen bouwen is een goed idee, maar zonder geld is dat niet mogelijk. Zo zijn er wel meer fiscale maatregelen waarvoor wij aandacht vragen zoals het gelijkstellen van Nederlandse en buitenlandse fondsen en de afschaffing van de FBI. Op zich lijken dat prima maatregelen, maar ze hebben geen aansluiting met de woningmarkt.’

Investeren beleggers concreet in het buitenland vanwege deze maatregelen?

‘Zeker, ik zit in de Europese koepel voor vastgoedbeleggers en in andere landen is er meer overleg tussen beleggers en belastingen. Daar kun je afspraken over maken. Ik zeg het met gemeende empathie, maar ik zou graag willen dat het wordt opgelost.’

Waarom is dat overleg er niet in jouw ogen?

‘Overbelasting bij de overheid zal een rol spelen, maar ik vind de blik ook wat smal. Je kan wel meer overdrachtsbelasting willen binnenhalen, maar als de markt dan stilvalt dan krijg je dat geld alsnog niet binnen. Terwijl je beter economische activiteit kan stimuleren. Nu krijg je maatschappelijke onvrede omdat je die 100.000 woningen per jaar niet haalt, maar als je dat wel haalt dan draagt dat bij aan het BNP.’

Wat jullie rol in het aanjagen van die bouw? Hoe zorgen jullie ervoor dat die businesscase wel aantrekkelijk is voor investeerders?

‘Wij zijn van en voor pensioenfondsen. We werken dan ook zonder winst en hebben wat strategische ijkpunten qua woningen, namelijk dat ze goed, duurzaam en betaalbaar zijn. We werken graag met veel partijen en zijn duidelijk in wat we willen; goede, duurzame middenhuurwoningen.’

Je analyseert dus altijd waar de kansen liggen?

‘Zeker, en dus kijken we voor woningen meer naar de Randstad dan naar de andere provincies. We geloven niet in de mini-appartementjes van 28 vierkante meter. Wij bedienen namelijk doelgroepen van mensen die vanaf 36.000 euro per jaar verdienen en dan moet je toch denken aan een paar kamers. Appartementen in een stedelijke omgeving en in de buitenwijken. Wat is een prettige woning als je jouw HBO hebt afgerond en je eindelijk aan de slag kan? Bij de corporaties heb je tien jaar wachttijd en je hebt nog geen inkomen om 435 K te financieren? Dat zijn woningen van 55 vierkante meter die van alle gemakken voorzien zijn met twee kamers. Wij moeten in staat blijven zijn om geld op te halen en anderzijds zouden we goed met corporaties kunnen samenwerken. Zij hebben ook een enorme opgave – het bestaande aanbod verduurzamen, bijbouwen en iets doen in de middenhuur – en dat kost veel geld. Als ze het goed willen doen kost het hen 100.000 bijvoorbeeld euro per woning om te verduurzamen.’

Hoe zie jij de samenwerking?

‘We kennen de opgaven van corporaties in een aantal steden voor middenhuurwoningen, maar corporaties kunnen daarmee niet hun geld verdienen. Dus als ze wél in dat segment willen bouwen, kunnen wij het middenhuurgedeelte organiseren. Anders moet je als corporatie gaan lenen en dan duiken ze in de rode cijfers.’

Die toenadering is er wel al toch?

‘Zeker, want we praten aan de hand van projecten met steeds meer corporaties. In Amsterdam  hebben we de Pionier in Westpoort gekocht en daar doet de corporatie een deel en wij een ander deel. Dus ja, er komt een track record en daardoor ontstaat er begrip hoewel er nog wel wat moet gebeuren. Bouwen in de middenhuur is toch deels een ander vak en waarom ga je dan voor die grote opgave niet samenwerken met een ervaren partij?’

Zie jij het goed komen met de woningmarkt?

‘Er is geen instantoplossing, geen quick fix. En dus moet je de krachten bundelen want je moet samen optrekken als branche om er iets van te maken. Het is een groot maatschappelijk vraagstuk en daar kan je je niet van afzijdig houden. Wij zijn de interface tussen het kapitaal en de bouwers en ontwikkelaars. Wij hebben het geld en betalen alle kosten en het enige is dat de woningen duurzaam, betaald en goed zijn. Daar zit ook de hart van het vraagstuk; de middenhuur is het perfecte scharnier voor de doorstroming in de woningmarkt.’