VG Visie #87: Wonen gaat niet alleen om vraag en aanbod, maar om een breder systeem van belangen en behoeften

Volgens Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions and Governance aan de TU Delft, lossen we het woningprobleem niet op met inzetten op bouwen, bouwen en nog eens bouwen. De oplossing is de perfecte mix tussen overheidsinmenging en de wetten van de vrije markt. Maar hoe zit die perfecte wisselwerking eruit?

Kun je me uitleggen wat volgens jou de kern van het probleem is?

‘Er heerste een tijdje de opvatting dat de markt alles kon oplossen. Bedrijven dachten dat de overheid niet nodig was omdat investeren in vastgoed vanzelf zou leiden tot voldoende woningen en minister Blok vond nog maar 7 jaar geleden dat de woningmarkt “draaide als een zonnetje” en er geen woonminister meer nodig was. We hebben toen als onderzoekers en beleidsadviseurs gepleit om het op de politieke agenda te zetten, en dat is inmiddels gelukt. Maar nu zitten we in een fase waarin we ons realiseren dat de woningmarkt een lange-termijn-probleem heeft. Het vereist dus ook lange-termijnoplossingen.

Hoe gaan we het echt oplossen?

Veel mensen denken dat het probleem verdwijnt door meer te bouwen, dat is echter niet de oplossing. We hebben het hier over een systeem dat traag beweegt. Iedereen in de woningbouwsector weet dat er veel regels zijn, en dat inspraakprocedures tijd kosten. Bouwen kost niet alleen geld, het kost ook tijd. Bovendien is de woningmarkt verbonden aan andere factoren, zoals infrastructuur, energievoorziening en gezondheid. Je kunt het niet reduceren tot ‘bouw 100.000 huizen per jaar, en dan is het opgelost’.’

Kun je uitleggen waarom bouwen alleen niet genoeg is?

‘Bouwen is essentieel, maar het is niet voldoende; het proces is traag is door bureaucratische obstakels, vergunningen en de kosten van grondstoffen. We leven in een democratie en inspraakprocedures en regels halen de vaart eruit. Maar dat is juist goed, want het zorgt ervoor dat de kwaliteit en leefbaarheid van wijken worden gewaarborgd. Als je snel bouwt, loop je het risico slechte wijken te creëren zonder voldoende voorzieningen, en dat wil je niet.’

Veel ondernemers denken dat marktwerking de oplossing is. Wat is jouw visie daarop?

‘Ja, dat hoor ik vaak, maar de realiteit is dat de woningmarkt veel complexer is dan vraag en aanbod. Mijn leerstoel gaat over ‘housing’ en ‘governance’, en dat betekent dat we ook kijken naar de maatschappelijke kant van wonen. Wonen gaat niet alleen over het bouwen van huisjes. Het gaat over leefbare wijken, over hoe mensen met elkaar omgaan in die wijken, over gezondheid en duurzaamheid. Woningbouw is ingebed in allerlei systemen: van energievoorziening tot zorg. De kunst is om dat alles te begrijpen en te zien dat het niet alleen om vraag en aanbod gaat, maar om een breder systeem van belangen en behoeften.’

Dus jij pleit eigenlijk voor een rol van de overheid, naast de markt?

‘Absoluut. Wonen is een mensenrecht. Het staat zelfs in de Nederlandse grondwet dat er een rol voor de overheid is om dat te waarborgen. In de afgelopen jaren is de markt vaak naar voren geschoven als dé oplossing, maar dat heeft niet de gewenste resultaten opgeleverd. Nu dreigt het andere uiterste: een te groot vertrouwen in de overheid. Ik denk dat we moeten zoeken naar een balans tussen de overheid, de markt, woningcorporaties en de mensen zelf.’

Zijn er landen waar die balans beter wordt gevonden dan in Nederland?

‘Nederland heeft internationaal gezien een uitstekende reputatie op het gebied van woningbouw en stedelijke planning. Maar het probleem dat we nu zien, speelt wereldwijd. De prijzen van vastgoed stijgen sneller dan de inkomens, en dat komt door ontwikkelingen op de financiële markten die geen enkel land volledig kan beheersen. Wat Nederland uniek maakt, is dat we veel kennis en middelen hebben. We zijn niet arm, en we zouden dit probleem moeten kunnen oplossen. Maar de oplossing vereist dat we anders gaan denken, huizenprijzen stijgen veel harder dan inkomens dus zijn we genoodzaakt kleiner te wonen. In plaats van meer te bouwen, moeten we misschien beter gaan benutten wat we al hebben.’

Kun je dat uitleggen?

‘Veel mensen wonen nu te groot voor hun behoeften, terwijl anderen moeite hebben om überhaupt een woning te vinden. Ouderen bijvoorbeeld, wonen vaak in grote huizen die ze niet meer nodig hebben of kunnen onderhouden. Aan de andere kant heb je jongeren die nauwelijks woonruimte kunnen vinden. Als we beter zouden nadenken over het herverdelen van de woonruimte, kunnen we zowel het zorgprobleem als het woningtekort aanpakken.

Is er onderzoek gedaan naar het aantal mensen dat te ruim woont?

‘Ja, er zijn analyses gedaan. In Nederland wonen veel mensen relatief groot. We hebben gemiddeld zo’n 53 vierkante meter woonoppervlak per persoon. Maar dat cijfer is scheef verdeeld; sommige mensen wonen in veel kleinere ruimtes, terwijl anderen alleen in grote huizen wonen. Vooral ouderen wonen vaak in huizen die vroeger bedoeld waren voor grotere gezinnen, maar nu niet meer passen bij hun huidige levensfase. Dat heeft niet alleen gevolgen voor de woningmarkt, maar ook voor de zorgkosten. Het is inefficiënt en kost de samenleving veel geld.’

Hoe reageren mensen op het idee dat ze kleiner zouden moeten gaan wonen?

‘Dat is lastig. Veel mensen zijn gehecht aan hun huis, vooral ouderen. Ze hebben daar vaak hun hele leven gewoond en zien het niet zitten om kleiner te gaan wonen. Aantrekkelijke woonvormen die voorzien in een gemeenschap en zorg die goed aansluit bij behoeften, kunnen ouderen verleiden om te verhuizen en dus een ruime woning vrij te maken. Maar er zijn ook steeds meer jongeren die het interessant vinden om te kijken naar  oplossingen, zoals woonvormen waarbij woonruimte wordt gedeeld. Het vraagt om een mentaliteitsverandering, en dat kost tijd.’

Wat zie jij als de belangrijkste uitdaging voor de toekomst?

‘De grootste uitdaging is het vinden van een balans tussen de overheid, de markt en de mensen zelf. Het is geen kwestie van kiezen voor de één of de ander. Tegelijkertijd moeten we ruimte bieden voor burgerinitiatieven en coöperatieve woonvormen, want mensen willen ook zelf bijdragen aan de oplossing Het is belangrijk om belemmeringen voor mensen weg te nemen, zo is het wenselijk dat “boetes” op woningdelen verdwijnen uit de AOW en de Participatiewet.’

Dat klinkt als een grote uitdaging. Wat zou volgens jou de eerste stap moeten zijn?

‘De eerste stap is om niet te vervallen in simplistische oplossingen. Dus niet alleen over die 100.000 blijven praten, maar kijken naar wat nog meer mogelijk is. Flexwonen, transformatie van leegstaande gebouwen en coöperatieve woonvormen kunnen allemaal bijdragen aan het oplossen van de woningnood. Maar we moeten ook beseffen dat dit tijd kost. De woningmarkt is een kwestie van lange adem, en dat vereist geduld en doordachte oplossingen.’

Dus, als ik het goed begrijp, pleit je voor een mix van bouwen, herverdelen en burgerinitiatieven?

‘We moeten blijven bouwen, maar tegelijkertijd beter benutten wat we hebben, en burgerinitiatieven ondersteunen. Alleen zo kunnen we de woningmarkt op de lange termijn gezond en leefbaar houden.’