02 Oct 2024 - Redactie VG Visie

VG Visie Daily #89: Het moet interessanter worden om langer eigenaar te blijven van een pand

Guido Braam is een van de oprichters en directeur van Powered by meaning, een groep van verschillende ondernemingen met de focus op de circulaire economie. Een van die bedrijven is Route Circulair, een bedrijf dat andere bedrijven ondersteunt bij het implementeren van een circulair bedrijfsmodel.

Kun je uitleggen wat jouw relatie tot de vastgoedsector is?

‘Ja, dat is een wat langer verhaal. De vastgoedsector is de laatste jaren steeds meer mijn focus geworden, vooral omdat ik denk dat we slimmer met onze economie moeten omgaan. De grenzen van het huidige economische model zijn in zicht. We kunnen simpelweg niet op dezelfde manier doorgaan, en dat geldt in het bijzonder voor de bouwsector. Het mooie is dat er in de bouw heel veel kansen liggen om nieuwe, duurzame modellen te ontwikkelen. In 2017 ben ik daarom begonnen met het oprichten van bedrijven die zich richten op circulaire bouw en duurzaamheid.’

Kun je wat meer vertellen over hoe je dit in de praktijk hebt toegepast? Ik begreep dat je begonnen bent met het circulair verbouwen van een oude boerderij genaamd ‘Hoeve De Vogel ’. Daar wilde je een soort NeMo van maken voor de circulaire economie.

‘Klopt, dat was een belangrijk project voor me. Tijdens dat proces kwam ik erachter hoe bepalend eigendom is voor de duurzaamheid van een gebouw. Het eigendom van een pand beïnvloedt namelijk sterk hoe lang het meegaat en of het modulair aangepast kan worden aan veranderende behoeften. Degene die het pand bezit, heeft vaak het meeste belang bij het behoud van waarde. Dat heeft me echt aan het denken gezet over hoe eigenaarschap in de vastgoedsector anders georganiseerd kan worden om gebouwen langer bruikbaar te maken en daarmee duurzamer.’

Wat moeten we veranderen om eigenaarschap te koppelen aan duurzaamheid?

‘Het komt erop neer dat eigendom te snel van hand wisselt en dat vastgoed te vaak wordt gezien als een investering voor de korte termijn. Veel gebouwen worden binnen een paar jaar doorverkocht voor winst. Dit zorgt ervoor dat er niet wordt nagedacht over de lange termijn, en dat er weinig motivatie is om panden duurzaam te onderhouden of aan te passen. Als we willen dat gebouwen langer meegaan en flexibeler worden, dan moeten we zorgen dat eigenaars meer betrokken blijven bij het pand en de waarde op de lange termijn. Het moet interessant worden om waarde te behouden, niet alleen om winst te maken op de korte termijn.’

Maar hoe pak je dat aan? Heb je concrete voorbeelden van projecten waarbij dit al in de praktijk wordt gebracht?

‘Een goed voorbeeld hiervan is een project waar we in Eindhoven aan werkten. We wilden een oude garage ombouwen tot een multifunctioneel gebouw dat gemakkelijk van functie kon veranderen. Het idee was om een ruimte te creëren die bijvoorbeeld zowel als kantoor als voor evenementen gebruikt kon worden, afhankelijk van de behoefte op dat moment. Helaas is het project uiteindelijk niet doorgegaan want we merkten dat veel financiers vastzitten in oude modellen, gericht op snelle winst. Toch gaf het ons waardevolle inzichten in hoe we de vastgoedsector kunnen hervormen. Het bevestigde dat eigenaarschap en financiering de sleutel zijn om duurzame veranderingen mogelijk te maken. Wij exploiteren nu de social impact factory in Utrecht. Helaas zijn wij geen eigenaar geworden van het pand, maar hebben wij een hele lange huurperiode met de gemeente Utrecht afgesproken. Daardoor kunnen wij door blijven bouwen aan onze community van sociaal ondernemers, maar heeft het voor ons ook zin om circulair in te kopen.’

Kun je uitleggen hoe digitalisering kan bijdragen aan circulaire bouw?

‘Absoluut. Digitalisering is essentieel als we gebouwen duurzamer willen maken. Momenteel is er in de bouwsector vaak te weinig inzicht in welke materialen en structuren er precies in een gebouw zitten. Dit komt doordat iedereen in de keten met verschillende systemen werkt, wat leidt tot informatieverlies. Digitalisering kan ervoor zorgen dat we beter weten welke materialen in een gebouw zitten en hoe we deze kunnen hergebruiken. Denk aan een soort ‘materialenpaspoort’ voor gebouwen zoals Madaster. Hierdoor kunnen we gebouwen makkelijker aanpassen en verlengen we de levensduur van zowel het pand als de materialen die erin zitten. Maar dat begint al bij het ontwerp.’

Hoe zou dat in de praktijk werken?

‘Sommige bedrijven bouwen nu al met componenten die digitaal worden vastgelegd en gevolgd. Zo kun je op elk moment zien welke onderdelen waar in een gebouw zitten, en of ze op een later moment opnieuw gebruikt kunnen worden. Dit zorgt voor veel flexibiliteit. In plaats van gebouwen te slopen wanneer ze niet meer voldoen aan de behoeften, kunnen we ze aanpassen en upgraden met bestaande componenten. Digitalisering maakt dat proces efficiënter en minder foutgevoelig.’

Maar de basis is dat je wil dat eigenaarschap voor de lange termijn gunstiger is dan snel verkopen?

Guido Braam: ‘Ja, de grootste uitdaging zit in de manier waarop vastgoed nu wordt gefinancierd. Als we echt een circulaire bouwsector willen, moeten we zowel eigenaarschap als financiering anders organiseren. Het eigenaarschap moet langer bij dezelfde partijen blijven, en financiering moet gericht zijn op waardecreatie over de lange termijn in plaats van korte termijn winsten.’

Wat moet er gebeuren om deze mentaliteitsverandering te stimuleren of moeten er maatregelen komen vanuit de overheid?

‘Het begint met bewustwording, niet alleen bij ontwikkelaars en financiers, maar ook bij overheden. Gemeentes en andere publieke organisaties kunnen hierin een voortrekkersrol spelen door bij aanbestedingen te kijken naar partijen die ook op de lange termijn betrokken blijven bij hun projecten. Daarnaast moeten we in de sector meer samenwerken. Te vaak zitten partijen in hun eigen hokje, gefocust op hun eigen belangen, zonder het grotere plaatje in de gaten te houden. Dit belemmert innovatie en duurzaamheid. Samenwerking is echt de sleutel om de vastgoedsector duurzamer en meer circulair te maken.’

Hoe zie je de toekomst van de vastgoedsector als deze veranderingen worden doorgevoerd?

‘Als we het goed aanpakken, denk ik dat we gebouwen kunnen creëren die tientallen jaren meegaan, die gemakkelijk aangepast kunnen worden aan veranderende behoeften, en die veel minder schadelijk zijn voor het milieu. Maar dit vereist visie en durf. Het betekent dat we eigenaarschap moeten heroverwegen en dat we financiering moeten aanpassen aan deze nieuwe realiteit. Als we dat doen, kunnen we gebouwen ontwerpen die hun waarde behouden en zelfs toenemen in waarde naarmate ze langer meegaan.’

All rights reserved © 2024 Young Media