VG Visie Daily #90: In een markt met zo’n groot tekort is moeten we minder strak vasthouden aan dogmatische verdelingen

Volgens Mark Kuijpers van Greystar is het grote probleem in Nederland niets eens zozeer het gebrek aan woningen, maar vooral het scheef wonen. Oudere mensen wonen in te grote eengezinswoningen en mensen die prima een huurwoning in de vrije sector kunnen bekostigen, blijven hangen in de sociale sector.  

Jullie zitten vooral in de verhuur van goede stadsappartementen aan jonge mensen. Hoe kan je meebewegen met het ingrijpen van de overheid in de middenhuur?

‘De woningmarkt verandert snel, mede door nieuwe wet- en regelgeving rondom middenhuur en huurprijsregulering. Wij proberen daarop in te spelen door slim te ontwerpen. Onze focus ligt op het vinden van een balans tussen de bouwkosten, die door inflatie en hogere kwaliteitseisen blijven stijgen, en het creëren van woonruimte die nog betaalbaar blijft voor huurders. Wat wij merken, is dat de vraag naar kleinere woningen groeit, vooral onder éénpersoonshuishoudens. Deze doelgroep heeft moeite om betaalbare woonruimte te vinden in de huidige markt. Door compactere, maar kwalitatieve woningen te bouwen, kunnen we deze groep beter bedienen. Bovendien zorgen deze kleinere woningen ervoor dat er minder concurrentie is van huishoudens met een dubbel inkomen, die vaak in grotere en duurdere huizen wonen.’

Welke factoren hebben invloed op jullie businesscase?

‘Er zijn verschillende knoppen waaraan we kunnen draaien om onze businesscase haalbaar te houden. Een belangrijke factor is de inkoopprijs van projecten. De prijzen van grond zijn de afgelopen jaren wat gezakt, wat ons helpt om de totale kosten te drukken. Aan de andere kant blijven de bouwkosten per vierkante meter hoog door stijgende materiaalkosten en strengere duurzaamheidsnormen. Hierdoor moeten we slimmer ontwerpen om binnen de huurreguleringen te blijven, zonder verlies te draaien. We richten ons op stedelijke woonvormen met appartementen tussen 45 en 65 vierkante meter, die aantrekkelijk zijn voor éénpersoonshuishoudens, maar waar ook twee personen comfortabel in kunnen wonen. Deze woonruimte is betaalbaar en past goed bij de huidige marktvraag.’

Hoe zien jullie de toekomst van de woningmarkt voor éénpersoonshuishoudens?

‘Eénpersoonshuishoudens zijn de afgelopen jaren sterk gegroeid in aantal. De meeste nieuwbouwwoningen zijn echter grote gezinswoningen of luxe appartementen, terwijl er steeds meer behoefte is aan kleinere, betaalbare appartementen voor deze doelgroep. In Nederland wonen we gemiddeld gezien nog vrij groot, zeker in vergelijking met andere Europese landen. Wij zien kansen in het bouwen van compactere woningen die toch veel woonkwaliteit bieden. Daarnaast zien we ook dat de woonbehoeften veranderen, een moderne woning of woongebouw moet meer zijn dan een plek om te slapen en te eten. Tegenwoordig werk je er ook, sport je er en ontspan je er samen met vrienden en mede-bewoners. Daarom bieden wij aanvullende voorzienigen die als verlengstuk van de compactere, individuele woning dienen, zoals gedeelde co-working plekken, een gym, een muziekstudio en een lounge.’

Hoe staat het met de doorstroom op de woningmarkt?

‘Een groot probleem op de woningmarkt is scheefwonen, zowel financieel als kwalitatief. Veel oudere mensen wonen nog in grote grondgebonden gezinswoningen die langzaamaan een blok aan het been voor ze worden. Denk aan het onderhoud van de woning en de tuin, de energierekening, veiligheid, et cetera. Veel ouderen zouden liever verhuizen naar een appartement en dat mag dan echt kleiner. Echter, het aanbod van geschikte betaalbare appartementen is schaars, zeker in kleinere dorpen. En vaak worden ze niet of nauwelijks bijgebouwd omdat de focus in de kleinere groeikernen vaak ligt op het bouwen van grondgebonden woningen voor jonge gezinnen. Dit betekent dat ouderen te lang in hun te grote woning blijven, waardoor het op een bepaald moment echt problematisch voor hen wordt. Maar het betekent ook dat er minder doorstroom is voor gezinnen die juist behoefte hebben aan een grote grondgebonden woning. Hier ligt een belangrijke taak voor gemeenten en ontwikkelaars om meer appartementen voor ouderen te bouwen, zodat zij kunnen doorstromen en hun grote woningen beschikbaar komen voor gezinnen.’

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen waar jullie als ontwikkelaar tegenaan lopen?

‘Eén van de grootste uitdagingen is de complexiteit van het ontwikkelen in stedelijke gebieden. De grondkosten zijn daar hoog, en de bouwprocessen duren langer vanwege logistieke beperkingen en hogere eisen. Dit maakt het duurder en ingewikkelder om projecten in steden te realiseren. Een andere uitdaging is de regelgeving rondom woningverdeling. Veel gemeenten hanteren strikte regels over het percentage sociale huur, middenhuur en vrije sector woningen binnen een project, wat de haalbaarheid van projecten beperkt. In een markt waarin zo’n groot tekort is moeten we minder strak vasthouden aan dogmatische verdelingen. Natuurlijk moeten we zoveel mogelijk bouwen in het betaalbare segment, maar als het soms nodig is om 40 procent ‘duur’ te bouwen in plaats van 30 dan moet dat gewoon kunnen.’

Hoe denken jullie dat de overheid hier een rol in kan spelen?

‘De overheid kan helpen door meer regie te nemen in het aanwijzen van locaties voor nieuwbouw. In plaats van op kleine schaal te bouwen, zouden er grotere projecten ontwikkeld moeten worden op goed bereikbare locaties aan de rand van steden, met goede verbindingen naar het stadscentrum. Die infrastructuur ligt er al. Daarnaast zou de overheid het planproces moeten versnellen. De procedures om een bestemmingsplanwijziging in te dienen duren soms jaren, terwijl de woningnood acuut is. Door sneller te handelen, kan er meer en sneller gebouwd worden.’

Hoe aantrekkelijk is Nederland momenteel voor investeerders?

‘Nederland heeft zich de afgelopen jaren minder aantrekkelijk gemaakt voor buitenlandse investeerders door fiscale veranderingen en een politiek klimaat dat negatief staat tegenover buitenlandse beleggers. Dit is opvallend, aangezien Nederlandse pensioenfondsen het grootste deel van hun kapitaal juist in het buitenland beleggen. Wij zouden het als Nederland denk ik niet leuk vinden als andere landen de Nederlandse pensioenfondsen zouden weren. Dat beperkt namelijk de mogelijkheid tot risicospreiding van onze pensioenfondsen. Andersom moeten we dat dus ook niet doen. Kapitaalmarkten zijn internationaal en stoppen niet bij de landsgrenzen. Bovendien is er enorm veel kapitaal nodig om woningen in Nederland te bouwen. En realiseer je dat we internationaal in concurrentie zijn om dat kapitaal aan te trekken en overal is kapitaal nodig om het woningtekort op te lossen. Als we ons daarbuiten plaatsen zullen we daar echt last van krijgen. Hoewel er enige verbetering lijkt te komen in het sentiment, blijven er zorgen over de stabiliteit van het investeringsklimaat. Investeren in de woningmarkt vraagt om voorspelbare regels en een stabiel beleid, wat momenteel niet altijd het geval is.’

Wat zijn de gevolgen van dit beleid voor de woningmarkt?

‘Als het investeringsklimaat niet aantrekkelijk genoeg is, daalt het aanbod van nieuwbouwwoningen. Dit leidt tot een verdere verergering van het woningtekort. Ook zorgt het ervoor dat projecten in stedelijke gebieden moeilijker rendabel te maken zijn, omdat de kosten daar hoger zijn. Er zijn genoeg waarschuwingen geweest van economen en de sector zelf over de gevolgen van het huidige beleid, maar het lijkt erop dat de urgentie nu pas begint door te dringen. Hopelijk komt er snel verandering zodat we kunnen blijven bouwen en de woningnood kunnen aanpakken.’

Wat moet er gebeuren om de situatie te verbeteren?

‘We moeten allereerst zorgen voor een voorspelbaar en stabiel investeringsklimaat. Dit betekent dat er niet elke paar jaar veranderingen moeten worden doorgevoerd die investeerders onzeker maken. Verder is het belangrijk om het proces van vergunningverlening te versnellen en meer regie te nemen over waar gebouwd wordt. Als we deze stappen zetten, kunnen we sneller en efficiënter bouwen en de woningmarkt weer in balans brengen.’