Steeds meer grote Amsterdamse woningbouwplannen lopen juridisch schipbreuk. Grote gemene deler lijkt de gefnuikte ambitie om woningbouw te combineren met bedrijvigheid. Nu de maakindustrie en defensie tot nationaal belang zijn uitgeroepen, zullen meer woningprojecten het onderspit delven.
Voor marktpartijen was het tekenend hoe de vlag er momenteel bij hangt in Amsterdam. Op internationale vastgoedbeurs Expo Real in München op 7 en 8 oktober gaven alle G5-wethouders en zelfs een burgemeester (Sharon Dijksma van Utrecht ) acte de présence, behalve de Amsterdamse woonwethouder Reinier van Dantzig. Reden: Amsterdam heeft de eigen vliegregels enkele weken geleden aangescherpt, waardoor Van Dantzig niet meer naar München mag vliegen. Het alternatief, een treinreis van bijna acht uur, paste niet in zijn werkschema. Voor andere bestuurders was die langere reistijd geen belemmering; zijn Eindhovense evenknie Stijn Steenbakkers reisde per trein, terwijl de Utrechtse delegatie de bus nam. Waar topbestuurders van Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven de banden met de noodzakelijk geachte internationale beleggers aan konden aanhalen en hun woningambities konden toelichten, sneeuwde het Amsterdamse belang in München onvermijdelijk onder. De internationale afwezigheid van Amsterdam past in een trend, want de te decadent geachte vastgoedbeurs Mipim in het Zuid-Franse Cannes is – weliswaar door alle G5-wethouders – al tot verboden terrein verklaard.
Deze publicitaire faux pas volgt op een serie van tegenslagen voor de wethouder. Dit najaar moest hij meedelen dat Amsterdam de beoogde 7.500 woningen in aanbouw dit jaar wederom in de verste verte niet gaat halen. Dat worden er net als in 2023 hooguit 5.000, schreef Van Dantzig eind september in de halfjaarrapportage Woningbouw 2024. Even later moest hij vernemen dat het kabinet de plannen voor 9.600 woningen op het Cornelis Douwesterrein ofwel Shipdockterrein in Amsterdam-Noord blokkeren. Volgens de woedende wethouder Woningbouw brengt dit besluit de beoogde komst van Haven-Stad met 70.000 woningen in gevaar. Dit voorjaar haalde de Raad van State al een streep door de bouw van ruim 2.000 woningen in een ander deel van Noord, het Hamerstraatgebied. Het rechtscollege geeft bezwaarmaker chemiefabriek Ketjen gelijk dat de woningbouw de bedrijfsactiviteiten bedreigt en de gemeente geen alternatieven bood. Daardoor staat de hele ontwikkeling van het Hamerkwartier met in totaal 6.500 woningen op losse schroeven.
‘Dat Reinier van Dantzig als enige G5-wethouder niet op de Expo Real was zal tot gefronste wenkbrauwen leiden’
Dan trok ook nog eens het ontwikkelconsortium van VolkerWessels en Ballast Nedam begin oktober de stekker uit gebiedsontwikkeling Marktkwartier West. Het consortium heeft de onderhandelingen met de ondernemers van het Food Center stopgezet, waardoor het project (voorlopig) geen doorgang kan vinden. De herontwikkeling van bedrijventerrein Food Center Amsterdam in Amsterdam-West moet resulteren in een woonwerkwijk met 1.700 woningen. Alle tachtig bedrijven van de groothandelsmarkt zouden in compactere vorm terugkomen. In ruil daarvoor hebben ze gronden en gebouwen afgestaan aan de ontwikkelcombinatie. Vorig jaar waren de gesprekken ook al volledig vastgelopen. Het conflict zou gaan over de locatie van de nieuwbouw en de nieuwe duurzame energievoorziening. De ondernemers wijzen ook met de vinger naar de gemeente, die haar belofte voor compactere nieuwbouw niet zou nakomen. Dit project gold voor het stadsbestuur als een belangrijke pijler in de binnenstedelijke ontwikkeling. Het zou de woningnood op korte termijn kunnen verlichten, in een populair gebied op de grens van de Jordaan.
En laat het nu juist goed nieuws op de woningmarkt zijn, dat het humeur van de gemiddelde Amsterdammer zienderogen zou kunnen verbeteren. In de tweejaarlijkse Burgermonitor ziet de helft van de Amsterdammers de stad in een neerwaartse spiraal bewegen. Daarbij veroorzaakt de woningnood voor 40 procent van de bewoners het grootste chagrijn, bleek eind september uit deze monitor. De onvrede zal er gezien de bevolkingsprognoses niet minder om worden. De stad met nu ruim 930.000 inwoners verwacht tegen 2038 de kaap van 1 miljoen te ronden. Het lijkt er echter sterk op dat dit eerder gebeurt. Wie een blik werpt op de cijfers van economisch onderzoeksbureau Decisio, kan concluderen dat die miljoenste inwoner sneller arriveert en waarschijnlijk een internationale student of expat zal zijn. Sinds 2010 groeit dat aantal met ruim 8 procent per jaar. De stad telt in 2023 68.970 internationale kenniswerkers en nog eens 174.000 familieleden van expats en studenten, aldus Decisio.
‘Amsterdam is woedend dat het kabinet de bouw van 9.600 woningen op het Shipdockterrein in Amsterdam-Noord blokkeert’
Van die urgentie is het stadsbestuur – met Van Dantzig voorop – zich niettemin zeer bewust. Dit voorjaar slaagde hij er in om de woningplanvoorraad tot 2035 met 20.000 te verhogen naar 90.000. Najaar 2023 sloot hij een doorbouwakkoord met woningcorporaties en marktpartijen. Dat leidde eind 2023 tot de tijdelijke crisismaatregel ‘herijking grondprijzen’. Ontwikkelaars in een vergevorderd stadium van hun project kunnen bij de gemeente een aanvraag doen voor de herberekening van een grondprijs. Als deze lager is dan eerder afgesproken, mogen zij die lagere grondprijs gebruiken. Voor dertig projecten is een aanvraag ingediend, waarvan er vooralsnog negen zijn gehonoreerd. Ook is de indexering op grondprijsafspraken gematigd, waardoor de grondprijs niet volledig meestijgt met de rentestijging.
Bovendien kregen ontwikkelaars via het Rijk 18 miljoen euro om de haalbaarheid van Amsterdamse woningbouwprojecten te vergroten. Medio 2024 besloot het stadsbestuur ook af te zien van de lage maximale huurprijzen van nieuwe huurwoningen en aan te sluiten op de wat hogere huurprijzen uit de landelijke wet Betaalbare Huur. Ontwikkelaars mogen voor middenhuurwoningen nu een maximale huurprijs van 1.274 euro rekenen en een gemiddelde huur per project van 1.175 euro. ‘Zo bieden we meer financiële ruimte aan ontwikkelaars om woningen te bouwen én komen we ontwikkelaars tegemoet om in dit betaalbare segment te blijven bouwen’, lichtte Van Dantzig het besluit toe. Eerder zwakte de hoofdstad te strenge en dure milieueisen in woningprojecten af.
‘De herijking van grondprijzen en de gematigde indexering heeft een aantal woningprojecten een laatste zetje gegeven’
Niettemin concludeert de woningbouwwethouder dat de bouwdip aanhoudt. Het eerste halfjaar zijn slechts 1.773 woningen in aanbouw genomen. In de tweede helft van 2024 verwacht hij de bouwstart van hooguit 3.300 huizen. ‘De woningbouwcijfers blijven achter bij mijn ambities en het is sleuren voor elke woning. Samen met mijn partners in de stad, de marktpartijen en corporaties, blijf ik er alles aan doen om de woningbouwproductie zo veel mogelijk op gang te houden’, schrijft hij. Positief volgens hem is dat de rente daalt, de productie van beton, cement en bakstenen in 2024 is gestegen en het aantal verleende nieuwbouwvergunningen dit jaar is gegroeid. Toch ziet hij de marktonzekerheid in 2025 voortduren. Dat het nieuwe kabinet minder middelen dan nodig vrijmaakt voor ondersteuning van binnenstedelijke herontwikkelingen is daar volgens hem mede debet aan. Ook wijst hij op relatief veel vertraging en uitstel door onzekerheid bij marktpartijen, door lange bezwaarprocedures en netcongestie.
Wat de situatie er bepaald niet eenvoudiger op maakt, is dat het leeuwendeel van de huidige en toekomstige planvoorraad op en rond bedrijven- en industrieterreinen is voorzien. De tijd dat alles en iedereen moest wijken voor woningbouw is namelijk voorbij. De noodklok die ondernemers hierover al jaren luiden, wordt sinds kort gehoord. Recent onderzoek van Rabobank toont aan dat sinds 2013 maar liefst de helft van de stadsterreinen voor kleine bedrijvigheid is verdwenen. In Amsterdam, waar de gemiddelde leegstand van logistiek en industrieel vastgoed amper 2 procent bedraagt, is de nood hoog. Uit een regionale inventarisatie blijkt dat tot 2040 behoefte is aan 400 hectare nieuwe bedrijventerreinen. Om die reden beloofde wethouder economische zaken Sofyan Mbarki geen bedrijventerreinen in Amsterdam meer te offeren aan woningbouw. Met een blik op de planvoorraad kiest het Amsterdamse college voor een compromis; de combinatie van woningbouw met bedrijvigheid.
‘Het kabinet-Schoof heeft het behoud van bedrijven- en industrieterreinen namelijk tot staand beleid gemaakt.’
De juridische nederlagen bij de Raad van State tonen aan dat de praktijk weerbarstig is. Toekomstige woningnieuwbouw is niet toegestaan als deze hinder zal ondervinden van geluids-, stank- of milieuoverlast producerende bedrijven die nergens anders terecht kunnen. De volgende testcase is het ontwikkelplan op het voormalige Drakaterrein in Noord. Ontwikkelaars krijgen eind dit jaar van de Raad van State te horen of het bestemmingsplan voor de bouw van 1.700 woningen overeind blijft. Niet alleen bestuursrechters maar ook hogere overheden kunnen de Amsterdamse plannen dwarsbomen. Het kabinet-Schoof heeft het behoud van bedrijven- en industrieterreinen namelijk tot staand beleid gemaakt. Op Prinsjesdag wierp het nieuwe kabinet zich op als hoeder van deze bedrijfstak, waarin ‘meer dan de helft van de totale werkgelegenheid en het overgrote deel van de toegevoegde waarde van de Nederlandse economie wordt gerealiseerd’. Het kabinet voegde onmiddellijk de daad bij het woord met het woningbouwverbod op het Cornelis Douwesterrein in Amsterdam-Noord.
Op dit Shipdockterrein wil Amsterdam 9.600 woningen, scholen, zorgcentra en werkplekken realiseren. Dat besluit zou voorjaar 2025 genomen worden, waarop de bouw in 2029 had moeten beginnen. Damen Shiprepair zou daarvoor naar elders in Amsterdam moeten verhuizen. Op voorspraak van het kabinet heeft de provincie de scheepswerf aangewezen als ‘industrieterrein van provinciaal belang’, waardoor Amsterdam er geen zeggenschap meer over heeft. Het kabinet wil Damen Shiprepair niet alleen beschermen omdat het een van ‘s lands belangrijkste onderhouds- en reparatiewerven voor (marine)zeeschepen is. Vanwege de toenemende geopolitieke spanningen in de wereld en de ‘strategische autonomie van Nederland’ wil het kabinet Amsterdam ook als locatie voor marineonderhoud behouden. ‘Dat is cruciaal voor de bescherming van onze nationale vitale belangen en strategische autonomie’, aldus het ministerie van Economische Zaken.
Amsterdam zal zich moeten schikken naar deze nieuwe realiteit, zegt emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw tegen Het Parool. ‘Het Rijk heeft zich nooit zo duidelijk uitgesproken. Het regeerakkoord meldt duidelijk dat terreinen met een zware milieucategorie beschermd moeten worden. Den Haag grijpt de regie en dat zal Amsterdam moeten accepteren.’ Kees Noorman, directeur van Ondernemend Amsterdam (ORAM), vindt dat het kabinet vaker moet ingrijpen om de stad ‘tot inkeer te brengen’. ‘Amsterdam vindt woningbouw buiten de eigen grenzen niet interessant. Dat levert geen inkomsten op qua grondverkoop en erfpacht. Als je naar de gemeentekas kijkt, zijn 15.400 woningen in de Coen- en Vlothaven veel lucratiever dan vijf bedrijven.’ Wethouder Van Dantzig zal zich de komende tijd achter de oren krabben hoe hard de planvoorraad woningen van 90.000 tot 2035 eigenlijk is. Als die tienduizenden woningen in Westpoort (Haven-Stad) en Amsterdam-Noord onhaalbaar blijken, moet er een plan-B komen. Wellicht een met de boodschap dat Amsterdam praktisch vol is en Flevoland nog heel veel ruimte heeft.