VG Visie Daily #98: Duurzaamheid is niet alleen een kwestie van energiezuinig bouwen

De zorgvastgoedsector bevindt zich op een kruispunt van urgentie en innovatie. Met de vergrijzing die in volle gang is en de toegenomen druk op zorgvoorzieningen, staan er grote uitdagingen voor de deur. Tegelijkertijd is de roep om duurzaamheid en efficiënt gebruik van bestaande ruimte sterker dan ooit. Hans Pepers heeft inmiddels twintig jaar ervaring in het zorgvastgoed en bovendien realiseert hij met Woodstock Real Estate modulaire houten woningen.

Je hebt veel ervaring in de zorgvastgoedsector. Hoe kijk jij naar de huidige uitdagingen qua vergrijzing?

‘We zien nu echt een omslagpunt. De bevolking vergrijst in een rap tempo en dat betekent dat er steeds meer vraag komt naar zorgwoningen. Maar het is niet alleen een kwestie van méér bouwen. De tijd dat ouderen naar een verpleeghuis gingen zodra ze een bepaalde leeftijd bereikten, ligt achter ons. Tegenwoordig willen mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen, en dat brengt nieuwe uitdagingen met zich mee. Hoe zorg je ervoor dat woningen geschikt zijn voor ouderen, dat ze levensloopbestendig zijn en aangepast kunnen worden aan de veranderende zorgbehoeften? Daarbij komt nog dat de zorg steeds complexer wordt: mensen blijven langer thuis, maar hebben ook intensievere zorg nodig. Het creëren van zorgvriendelijke woonomgevingen is dus niet alleen een kwestie van bouwen, maar van het slim aanpassen van de bestaande woningvoorraad.’

Anders bouwen dus?

‘Je moet maatwerk leveren. Ouderen willen vaak niet meer in grote huizen wonen, maar er is een gebrek aan geschikte, kleinere woningen die aan hun behoeften voldoen. We zien dat veel ouderen in hun gezinswoningen blijven zitten omdat er geen passend alternatief is. Dat zorgt voor stagnatie in de doorstroming op de woningmarkt. We moeten niet alleen nieuwe woningen bouwen, maar ook de bestaande woningen aanpassen zodat ze geschikt zijn voor ouderen.’

Wat zijn volgens jou de grootste belemmeringen bij het realiseren van die woningen?

‘Een van de grootste is de bureaucratie. Je hebt te maken met vergunningen, lange procedures en beperkte capaciteit bij gemeenten. Veel mensen wijzen snel naar de overheid als oorzaak, maar het probleem is breder. Gemeentes hebben vaak niet genoeg personeel om grote woningbouwprojecten snel van de grond te krijgen. De capaciteit voor planologische functies is soms beperkt, waardoor vergunningstrajecten langer duren dan nodig is. Daarnaast is er een culturele uitdaging: we moeten af van het idee dat bouwen de enige oplossing is. Ja, we moeten meer woningen toevoegen, maar er zijn ook veel mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Denk aan het splitsen van woningen, het creëren van mantelzorgwoningen of het herbestemmen van leegstaande gebouwen. Het vraagt om een nieuwe manier van denken, en dat is soms moeilijk te doorbreken. Ook moet er meer flexibiliteit zijn in de regelgeving om dit soort oplossingen makkelijker te maken.’

Hoe zie jij de rol van modulaire bouw in deze oplossingen?

‘Modulaire bouw is een gamechanger in de zorgvastgoedsector. Het biedt een enorme flexibiliteit in de manier waarop we woningen kunnen ontwerpen en realiseren. Het betekent dat je veel sneller kunt bouwen dan bij traditionele bouwmethoden, en dat je woningen kunt maken die precies aansluiten op de behoeften van bewoners. Als de zorgbehoefte verandert, kun je de woning aanpassen, uitbreiden of zelfs verplaatsen. Die flexibiliteit is essentieel in een sector die zo snel verandert als de zorg.’

En het is duurzaam…

‘Zeker, omdat de productie in een gecontroleerde omgeving plaatsvindt, is er veel minder bouwafval en worden materialen efficiënter gebruikt. Modulaire woningen kunnen bovendien energiezuiniger worden ontworpen, wat bijdraagt aan de duurzaamheidsdoelen die steeds belangrijker worden, zowel voor gemeentes als voor zorginstellingen.’

Er wordt inderdaad veel gepraat over duurzaamheid en sociale cohesie. Hoe kunnen we deze aspecten integreren in de woningbouw, specifiek in zorgvastgoed?

‘Duurzaamheid is niet alleen een kwestie van energiezuinig bouwen. Het gaat ook om hoe je de sociale cohesie in een wijk bevordert. Ouderen willen niet geïsoleerd wonen op afgelegen locaties; ze willen onderdeel blijven van hun gemeenschap. We moeten wijken zo inrichten dat ze aantrekkelijk zijn voor verschillende groepen mensen. Dat betekent dat er goede voorzieningen moeten zijn: buurtwinkels, zorgcentra, parken en ontmoetingsruimtes. Er zijn al mooie initiatieven die laten zien hoe dit kan. We zien bijvoorbeeld projecten waar studenten in ruil voor vrijwilligerswerk in zorginstellingen kunnen wonen. Dat soort initiatieven helpt niet alleen om betaalbare huisvesting voor studenten te bieden, maar zorgt er ook voor dat ouderen en jongeren meer met elkaar in contact komen. Het doorbreekt de eenzaamheid onder ouderen en creëert een gevoel van gemeenschap. Daarnaast speelt duurzaamheid ook een rol in de manier waarop we wijken ontwerpen. We moeten niet alleen woningen bouwen, maar ook zorgen voor een goede infrastructuur, groenvoorzieningen en sociale ruimtes. Het bouwen van zorgwoningen moet niet ten koste gaan van de leefbaarheid van een wijk. Sterker nog, als we het goed aanpakken, kunnen nieuwe zorgwoningen juist bijdragen aan een betere wijk voor iedereen.’

Wat zie jij als de grootste uitdaging voor de toekomst van zorgvastgoed?

‘De grootste uitdaging is samenwerking. Zorginstellingen, woningcorporaties, gemeentes en ontwikkelaars moeten beter samenwerken om tot duurzame oplossingen te komen. Te vaak opereren deze partijen nog in hun eigen silo’s, terwijl de problemen waarmee we te maken hebben – vergrijzing, woningnood, duurzaamheid – gezamenlijke oplossingen vereisen. Het gaat erom dat we over onze grenzen heen kijken en gezamenlijke doelen stellen. De urgentie is groot, maar de snelheid waarmee we nieuwe woningen bouwen en bestaande woningen aanpassen, is vaak nog te laag. We hebben veel te maken met regelgeving die processen vertraagt. Daar moet meer ruimte komen voor experimenten en flexibiliteit. Gemeentes zouden bijvoorbeeld vaker vergunningen voor tijdelijke modulaire gebouwen moeten afgeven. Dat kan helpen om op korte termijn in de zorgvraag te voorzien, zonder dat er jarenlange trajecten doorlopen moeten worden.’