VG Visie Daily #103: Paul de Vries: ‘De trend waarin kopen een luxeproduct wordt, is niet gezond voor de markt’

Paul de Vries is vastgoedexpert bij Het Kadaster en praat in dit interview over de grootste uitdagingen en trends op de Nederlandse woningmarkt. Hij deelt zijn kijk op de historische ontwikkelingen, het tekort aan woningen, en mogelijke oplossingen die de doorstroming kunnen bevorderen.

Is deze situatie te vergelijken met andere tijden?

‘We bevinden ons momenteel in een situatie die moeilijk te vergelijken is met eerdere periodes. Er is sprake van veel vraag naar en weinig aanbod van koopwoningen, wat zorgt voor een krappe markt. Vroeger kon je aan bepaalde factoren – zoals de rente – aflezen hoe de woningmarkt zich zou gaan ontwikkelen, maar dat werkt niet meer. De markt lijkt wel los van zijn fundamenten te zijn.’

Wat bedoel je daar precies mee?

‘Normaal gesproken zag je een logische relatie tussen vraag en aanbod: als de rente bijvoorbeeld daalde, nam de vraag naar koopwoningen toe, en daardoor stegen de prijzen. Nu zie je dat die traditionele verbanden niet meer werken, en dat komt deels door het enorme woningtekort. Er zijn simpelweg te weinig woningen beschikbaar, en dat beïnvloedt alles.’

Hoe heeft dit tekort zich kunnen ontwikkelen?

‘Tijdens de economische crisis van zo’n tien jaar geleden is de bouwsector enorm teruggeschroefd, waardoor er minder nieuwe woningen werden gebouwd. Bouwbedrijven zijn toen omgevallen. Na de crises werden de bouwprojecten die op stapel stonden, herontwikkeld. Maar de projectontwikkelaars en bouwbedrijven hadden te maken met strengere financiële risico voorwaarden en hun vermogens waren geslonken. Hierdoor hadden bouwbedrijven vaak te weinig financiële middelen om grootschalige projecten te ontwikkelen. En zelfs nu, met meer mogelijkheden, kampt de sector met personeelstekorten en beperkte beschikbaarheid van bouwmaterialen.’

Wat doet de overheid om de woningmarkt weer op gang te helpen?

‘De overheid probeert veel te doen, maar het is ingewikkeld. Ze kunnen wel bouwen stimuleren en versnellingstafels inrichten, waar gemeenten en andere betrokken partijen kijken hoe ze projecten kunnen versnellen. Maar bouwen kost tijd, gemiddeld zeven tot tien jaar. Bovendien heb je te maken met complexe procedures. Elke locatie waar gebouwd wordt, vraagt een zorgvuldige afweging: dat stukje groen gaat voor altijd verloren als er woningen op komen. Die processen kun je niet zomaar afschaffen.’

Zie jij een oplossing om sneller woningen te realiseren?

‘Meer bouwen is een logisch antwoord, maar doorstroming stimuleren is net zo belangrijk. De huurmarkt is bijvoorbeeld beter in staat om doorstroming te realiseren dan de koopmarkt, omdat huurders vaak worden aangemoedigd om te verhuizen naar kleinere of beter passende woningen als hun situatie verandert. Voor eigenwoningbezitters ligt dat moeilijker. In de koopsector ontbreekt vaak de prikkel om naar een kleinere woning te verhuizen, vooral omdat dat een hogere hypotheek kan betekenen of simpelweg niet aantrekkelijk is. Hier zouden beleidsmakers meer op in kunnen spelen.’

Zijn er wel lichtpuntjes in de markt?

‘Er zijn zeker positieve ontwikkelingen. Zo zien we dat koopstarters nu wat meer kansen krijgen doordat particuliere verhuurders hun woningen steeds vaker verkopen. Dit zijn vaak de goedkopere woningen. Dat zorgt ervoor dat de markt voor starters in het lagere prijssegment iets ruimer wordt. Daarnaast zien we dat er initiatieven zijn zoals modulair of fabrieksmatig bouwen, wat veel sneller kan gaan dan traditionele bouw; dit zorgt voor een uitbreiding van de woningvoorraad Dat biedt perspectief, zeker omdat er steeds betere oplossingen komen die voldoen aan milieueisen.’

Zijn er nog andere ontwikkelingen die doorstroming in de woningmarkt kunnen bevorderen?

‘In de koopsector heb je de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en er bestaan regelingen zoals de starterslening, die starters een financieel steuntje in de rug biedt. Tegelijkertijd blijft het probleem dat we simpelweg niet genoeg woningen hebben voor de huidige vraag. De overheid kan hier iets mee doen door bijvoorbeeld het financiële risico van bouwprojecten deels over te nemen van de bouwer of het proces te versnellen.’

Kunnen mensen met normale salarissen woningen nog betalen?

‘Betaalbaarheid is de afgelopen jaren een steeds grotere uitdaging geworden. Het aandeel betaalbare koopwoningen is in het westen van het land erg laag, terwijl de norm juist is dat zo’n twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. De woningprijzen in de grote steden liggen echter vaak ver boven de betaalbaarheidsgrens. Dit zorgt ervoor dat woningen voor steeds minder mensen toegankelijk zijn zonder financiële steun van ouders of eigen vermogen. Daardoor zien we een trend waarin kopen een luxeproduct wordt, wat niet gezond is voor de markt.’

Wat zou je adviseren aan mensen die nu op zoek zijn naar een woning?

‘Dat is afhankelijk van hun situatie. Het blijft voor veel mensen lastig om een geschikte woning te vinden. Koopstarters hebben, zoals gezegd, iets meer kans omdat particuliere huurwoningen weer op de markt komen, maar zij moeten snel handelen. Voor wie in de koopsector zit, kan verhuizen lastig zijn omdat er simpelweg te weinig doorstroming is. Wat huurders betreft, vooral die in de particuliere sector, zij bevinden zich in een onzekere positie, zeker als hun verhuurder besluit de woning te verkopen. Kortom, voor veel mensen is het een uitdaging om de juiste woning te vinden.’

Zie jij de situatie op korte termijn verbeteren?

‘De markt blijft voorlopig krap, en een snelle verbetering is er niet. Voor koopstarters is er enig licht aan het eind van de tunnel, maar voor huurders, zeker starters in de huursector, blijft het moeilijk. Er zijn initiatieven om sneller te bouwen en procedures te versnellen, maar dat zal de komende jaren pas vruchten afwerpen. Het is een kwestie van geduld en een lange adem hebben.’

Als je één boodschap aan beleidsmakers zou kunnen meegeven, wat zou dat dan zijn?

‘Ik zou zeggen: Bouwen, bouwen, bouwen. En daarnaast is doorstroming belangrijk, zodat mensen niet onnodig in te grote of ongeschikte woningen blijven zitten. Het is een ingewikkeld probleem, maar het blijft essentieel om de huidige bouwproductie op peil te houden en aan doorstroming te werken, zodat de woningmarkt zich weer in een gezonde richting kan ontwikkelen.’