VG Visie Daily #99: Er is geen lobbyclub voor het benutten van bestaande woningen

Er wordt in de vastgoedsector best wat gemopperd op de overheid. Maar ja, in Nederland is het bouwen nu eenmaal een kwestie van publiek-private samenwerking dus je hebt elkaar – zeker in tijden van crisis – nodig. Aan Tjeerd Herrema, voormalig wethouder in Amsterdam en Almere, de vraag: hoe kunnen die twee werelden bij elkaar komen?

Is het onrustig qua woningbouw?

‘Wat je ziet is dat er steeds meer aandacht is voor het feit dat de doelstellingen niet worden gehaald, en dat brengt de nodige druk met zich mee. Dat is ergens ook wel logisch, gezien de complexiteit van het probleem. Maar waar ik steeds weer op terugkom, is dat er te veel focus ligt op nieuwbouw. Er is een enorme woningnood, dat klopt, maar we moeten ons niet blindstaren op alleen het bouwen van nieuwe woningen. We hebben veel meer bestaande woningen die we beter kunnen benutten. Als je de woningmarkt snel wilt losmaken, dan moet je ook echt met die bestaande voorraad aan de slag.’

Denkt je dat de focus op nieuwbouw dus eigenlijk een te beperkte benadering is?

‘Precies. Kijk, nieuwbouw is belangrijk, maar het proces ervan is vaak tijdrovend en complex. Je hebt te maken met bestemmingsplannen, bezwaarprocedures, stikstofproblematiek… het kost allemaal ontzettend veel tijd. Terwijl er in Nederland ook heel veel bestaande gebouwen en woningen zijn die niet goed worden benut. Mensen wonen soms in te grote huizen of in scheef geprijsde woningen. Er zijn ook veel leegstaande gebouwen, zoals oude kantoren en bedrijfspanden , die relatief snel omgebouwd kunnen worden naar woningen.’

Waarom denk je dat er zo weinig aandacht is voor het beter benutten van bestaande woningen? Daar hoor je inderdaad niet veel over.

‘Dat komt omdat er geen sterke lobby voor is. Bouwend Nederland, bijvoorbeeld, is een stevige lobbyclub. Zij willen natuurlijk bouwen, want daar zit hun belang. Maar voor het benutten van bestaande woningen is er geen grote club die dat actief promoot. De focus ligt dus altijd op nieuwbouw. De Woonbond zou daarin trekker kunnen zijn met creatieve oplossingen , maar je leest er weinig over in de media.’

Hoe kunnen de overheid en het bedrijfsleven beter samenwerken?

‘Samenwerking is essentieel. Wat ik vaak zie, is dat ontwikkelaars snel willen bouwen, maar dat ze de omgeving niet altijd goed meenemen in hun plannen. Ze ‘droppen’ een project in een buurt zonder de mensen eromheen echt mee te nemen in het proces. Dat creëert weerstand, wat weer tot vertragingen leidt. Als je vanaf het begin bewoners betrekt en transparant bent over wat er gaat gebeuren, dan krijg je veel minder weerstand en kunnen projecten sneller uitgevoerd worden. Dat geldt niet alleen voor ontwikkelaars, maar ook voor woningcorporaties en gemeenten. De ene corporatie neemt zittende bewoners goed mee de andere communiceert te laat. Bij stadsvernieuwing essentieel. Het is echt belangrijk dat je samen met de mensen werkt die uiteindelijk in die woningen gaan wonen, in plaats van hen te overvallen met een al volledig uitgewerkt plan.’

Dus je moet rekening houden met de bewoners?

‘Ja, dat is precies wat ik bedoel. Vaak zie je dat plannen van bovenaf worden opgelegd zonder rekening te houden met de wensen van de mensen die er direct mee te maken krijgen. Dat kost altijd meer tijd. Neem nou Amsterdam, waar ik zelf wethouder ben geweest. Als je een wijk ingaat met een goed idee, maar de mensen die er al wonen zijn het er niet mee eens, dan loop je tegen allerlei obstakels aan. Het is niet alleen een kwestie van bouwen, maar ook van goede communicatie en samenwerking. En daar gaat het vaak mis. De politiek en ontwikkelaars willen tempo maken, maar als je geen goede basis legt, loop je uiteindelijk vertraging op door bezwaren en protesten.’

Wat zou er moeten gebeuren om meer snelheid te maken in de woningbouw?

‘Er zijn genoeg plannen, daar ligt het probleem niet. Wat we echt nodig hebben, is uitvoeringskracht. We moeten zorgen dat de mensen die de plannen moeten uitvoeren voldoende ondersteuning krijgen en de bestuurlijke rugwind hebben om door te zetten. Wat ik vaak zie, is dat projecten vastlopen omdat er niet genoeg capaciteit is bij gemeenten. Er zijn simpelweg te weinig mensen om alles te doen wat moet gebeuren. En dat zorgt ervoor dat we telkens vertraging oplopen. Neem nou de situatie in Almere, waar ik ook wethouder ben geweest. Recent worden in de Woondeal meer en meer woningen afgesproken maar de nieuwbouw loopt hier juist terug. Woorden rond wonen lijken los te zweven van de werkelijkheid.

Wat is volgens jou de sleutel tot het succes van zulke projecten?

‘De sleutel is samenwerking, maar ook het hebben van een duidelijke visie en doorzettingsvermogen. In Almere hebben we bijvoorbeeld veel succes geboekt met het ombouwen van leegstaande kantoren naar woningen. Dat kwam doordat we vanaf het begin iedereen bij het proces betrokken. We hadden een gezamenlijke doelstelling en iedereen werkte daar naartoe. Dat soort samenwerking moet je stimuleren. En daarnaast moet je zorgen dat de mensen die aan de uitvoering staan ook echt de middelen en de tijd krijgen om hun werk goed te doen. Vaak willen ontwikkelaars bijvoorbeeld snel winst maken, maar als je dat overhaast doet, kom je in de problemen. Het is belangrijk om van tevoren duidelijke afspraken te maken en je daar ook aan te houden.’

De samenwerking tussen ontwikkelaars, corporaties en gemeenten is dus cruciaal? Maar hoe kunnen we dat verbeteren?

‘Het gaat vooral om een cultuurverandering. Je moet elkaar wat gunnen. Iedereen heeft zijn eigen belangen, en dat is begrijpelijk. Ontwikkelaars willen winst maken, gemeenten willen de stad ontwikkelen, en bewoners willen een leefbare omgeving en betaalbare woningen. Maar als iedereen alleen maar aan zichzelf denkt, kom je niet verder. Je moet een balans vinden waarin iedereen iets krijgt, zonder dat je de ander compleet uitbuit. Het draait allemaal om wederzijds vertrouwen en respect. Dat klinkt misschien simpel, maar in de praktijk is dat vaak het grootste obstakel.’

Jij hebt veel ervaring met stadsontwikkeling, zowel in Amsterdam als in Almere. Waar zou je nu de prioriteit leggen?

‘Ik zou echt veel meer focus leggen op het benutten van bestaande woningen en leegstaande gebouwen. Daar ligt zoveel potentie die we nu laten liggen. Kijk naar leegstaande bedrijfspanden/kantoren ie al jaren niet meer in gebruik zijn. Als je die ombouwt tot woningen, kun je relatief snel en goedkoop woningen toevoegen aan de markt. Stimuleer ook fiscaal beter benutten van woningen en daarnaast moet je flexibiliteit in bestemmingsplannen stimuleren. Vaak zijn bestemmingsplannen zo rigide dat het onmogelijk is om snel in te spelen op de veranderende vraag naar woningen. Als je die flexibiliteit vergroot, kun je veel sneller schakelen. Tempo maken, dat is wat er nu nodig is. Niet alleen in de plannen, maar vooral in de uitvoering.’