VG Visie Daily #107: Stijgende huizenprijzen maken Nederland niet mooier en de meeste huishoudens worden er niet rijker van

Onlangs presenteerde ‘woonminister’ Mona Keijzer haar plannen voor het aanpakken van de woningnood waarbij de nadruk lag op bijbouwen en het aanpakken van de procedures. Wij vroegen Nic Vrieselaar, senior econoom bij de Rabobank, of het allemaal wel ambitieus genoeg is.

De woningmarkt houdt de gemoederen bezig. Vanuit de overheid wordt veel verwacht, maar zijn er inmiddels al concrete stappen zichtbaar?

‘Het kabinet toont zeker ambitie, en dat er weer een minister van Wonen is, ditmaal met eigen departement, is positief. Het zou meer continuïteit en expertise moeten brengen, wat zeer wenselijk is. Maar het kabinet zit er pas kort, dus concreet beleid laat nog op zich wachten. Fundamentele keuzes zijn voorlopig dus nog niet gemaakt.’

Aan welke fundamentele problemen denk je dan?

‘Het ruimtegebruik is een goed voorbeeld. Terwijl we als maatschappij terughoudend zijn met het bouwen van woningen, onder meer om groen te behouden, is tussen 1996 en 2017, de laatst bekende cijfers, wel ruimte vrijgemaakt voor bedrijventerreinen en vakantieparken. Meer zelfs dan voor huizen.’

Zie jij ruimte voor aanpassing van bestaande maatregelen, zoals het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek?

‘Het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek in ruil voor een verlaging van de inkomstenbelasting wordt door economen inderdaad vaak genoemd om de woningmarkt stabieler en toegankelijker te maken. De aftrek maakt koopwoningen namelijk niet betaalbaarder. Het zorgt voor hogere huizenprijzen, dus wat je minder kwijt bent aan rente, betaal je extra aan aflossing. Maar intussen maakt de hypotheekrenteaftrek het belastingstelsel complexer, en creëert het ongelijkheid tussen huiseigenaren en huurders. Politiek gezien ligt het echter lastig: veel oplossingen die helpen om de markt eerlijker en stabieler te maken, zijn politiek lastig te verkopen.’

Wat is volgens jou de impact van particuliere beleggers op de woningmarkt?

‘Particuliere beleggers zorgen voor meer huurwoningen, en dat is goed. Probleem is alleen dat we hebben gezien dat zij nauwelijks huizen bouwen. De vrije huursector is voor een belangrijk deel gegroeid door het opkopen van koopwoningen en het liberaliseren van een deel van de sociale huurwoningen. Dat is op zich niet verrassend. In het Verenigd Koninkrijk was al eerder te zien wat er kan gebeuren als je te weinig huizen bouwt, en beleggers tegelijkertijd vrij spel geeft: de positie van starters en huurders wordt dan steeds moeilijker.’

Zijn er landen waar de woningmarkt beter functioneert?

‘In Singapore en in Wenen, bijvoorbeeld, bezit de stad veel grond en kan ze woningbouw goed sturen en beter betaalbaar houden. Ook in Zwitserland is het systeem slimmer ingericht: lokale overheden hebben er een financiële prikkel om voor extra huizen te zorgen, omdat dat tot meer belastingopbrengsten leidt. In Nederland missen zulke prikkels juist. Een gemeente die woningen bouwt, krijgt wel extra verantwoordelijkheden, zoals het aanleggen van wegen, en het regelen van jeugd- en ouderenzorg, maar daar staan maar beperkte inkomsten tegenover. Dat maakt het financieel onaantrekkelijk om voor voldoende woningen te zorgen.’

Het lijkt erop dat je een mentaliteitsverandering ziet als een belangrijke stap. Wat zou een goede basis zijn om die verandering te bewerkstelligen?

‘Ja, absoluut. Als prijzen in de supermarkt stijgen, schreeuwen we moord en brand. Maar een groot deel van Nederland lijkt te denken dat stijgende huizenprijzen wel een opsteker zijn. Dat is onzin: stijgende huizenprijzen leveren geen banen op, ze maken Nederland niet mooier, en de meeste huishoudens worden er niet rijker van. Stijgende huizenprijzen gaan intussen wel ten koste van de financiën en het welzijn van jonge generaties. Men lijkt uit het oog te zijn verloren dat huisvesting vooral een eerste levensbehoefte is, zoals voedsel of water. En net als schoon en toegankelijk drinkwater draagt goede en betaalbare huisvesting bij aan de economie en brede welvaart. In sommige landen is dat idee minder weggezakt, waardoor huisvesting daar toegankelijker is gebleven.’

Wat zou je als kernstrategie voor Nederland voorstellen?

‘Een strategie waarbij we inzien dat een stabiele en toegankelijke woningmarkt meer bijdraagt aan de economie en ons welzijn dan de winsten die worden gemaakt met stijgende huizenprijzen. Dat betekent naar mijn idee dat we op de woningmarkt scherper onderscheid moeten maken tussen geld verdienen met zaken die bijdragen aan de economie en maatschappij, zoals het ontwikkelen, bouwen en onderhouden van huizen. En zaken die daar niet aan bijdragen, zoals speculeren met grond of vastgoed. Het eerste verdient aanmoediging, maar gek genoeg wordt het tweede juist fiscaal gestimuleerd.’

Zou je dan voorstander zijn van meer belasting op vermogenswinst?

‘Ja, belasting speelt hier een belangrijke rol.  Omdat inkomen uit vermogen, zoals prijsstijgingen van grond en vastgoed, lager wordt belast dan inkomen uit werk, moedig je mensen feitelijk aan om te rentenieren, terwijl je werken ontmoedigt. Met het oog op de groeiende vermogenskloof in Nederland en de toenemende druk op werkenden door de vergrijzing, zou het helpen om de balans wat meer te verschuiven naar belasting op inkomen uit vermogen. Het belasten van vermogenswinst kan eigenaren bovendien motiveren om hun grond daadwerkelijk productief te gaan gebruiken. Bijvoorbeeld door er huizen op te bouwen of groenten op te telen.’

Hoe past dit alles in het huidige kabinetsbeleid?

‘Het huidige kabinet heeft zeker ambitie om de woningmarkt aan te pakken. Dat is positief, maar het is nog onduidelijk of er fundamentele hervormingen zullen komen die de huizenmarkt structureel verbeteren. Zoals gezegd zijn die politiek lastig te verkopen. Dus het risico bestaat dat we oude patronen blijven volgen zonder doorbraken te realiseren.’

Denk je dat Nederland uiteindelijk wel veranderingen doorvoert?

‘Dat is mogelijk, maar het vereist een nieuwe manier van denken. Zolang we ons beperken tot kortetermijnmaatregelen en geen heldere keuzes maken, woekeren de problemen verder. Door ook te kijken naar voorbeelden uit het buitenland, kunnen we leren wat wel werkt en wat niet werkt. Met het juiste beleid kan de woningmarkt in Nederland echt toegankelijker en stabieler worden. Maar dan moet ambitie omgezet worden in daden, en dat is niet eenvoudig.’