VG Visie Daily #108: Nederland is een klein land, maar er moet een balans zijn tussen beleid en marktwerking

Bas Wilberts, Head of Investment bij Savills, is voorzichtig optimistisch over de terugkeer van investeerders in het vastgoed. Met jaren ervaring in de sector geeft hij inzicht in de trends en uitdagingen voor beleggers, vooral binnen de Nederlandse woningmarkt. In dit interview bespreken we de opkomst van impact beleggen, de regelgeving die investeerders beïnvloedt en zijn visie op duurzame groei.

Kun je uitleggen waarom jullie optimistisch zijn over de vastgoedmarkt in 2025?

‘Ja, absoluut. Het heeft veel te maken met de economische cyclus. In de afgelopen jaren hebben we gezien dat onzekerheid en regelgeving invloed hadden op de vastgoedmarkt en de woningmarkt in het bijzonder. Denk aan de fiscale behandelingen, stikstof en bouwkosten die een rem zetten op nieuwe investeringen. Maar nu stabiliseert de situatie en beginnen investeerders, vooral die met een lange termijn horizon, weer interesse te tonen. Nederland wordt opnieuw aantrekkelijker voor partijen die de kat uit de boom hebben gekeken. Maar het moet nog beter worden, want nu staan we internationaal gezien ergens in het ‘rechter rijtje’.’

Heeft die stabilisatie ook invloed op buitenlandse investeerders?

‘Dat klopt. Buitenlandse partijen kijken nu weer naar Nederland als een stabiele optie, juist in vergelijking met landen, waar de rendementen aantrekkelijker zijn omdat de risico’s  groter zijn; die markten zijn volatieler. Investeren in Nederlands vastgoed betekent meer stabiliteit,  Nederland moet zichzelf weer ondernemender opstellen en positioneren als een haven voor stabiliteit, zoals we dat waren. Dat is in vastgoed cruciaal.’

Zie je dan dat er meer aandacht is vanuit de overheid voor de positie van investeerders?

‘Het lijkt erop dat er wel meer aandacht komt, maar het gaat zeker niet snel genoeg en het is niet concreet genoeg. De focus ligt  te sterk op huurders en regulering. Neem bijvoorbeeld de tijdelijke huurcontracten, die nu zijn afgeschaft. Dat maakt het voor woningzoekenden lastig om flexibel te zijn en creëert belemmeringen op de doorstroom van de huurmarkt. Dat heeft weer impact op het investeringsgedrag van investeerders. Impact beleggen is een trend die we zien opkomen, waarbij bijvoorbeeld pensioenfondsen en Nederlandse instituties er bewust voor kiezen om een verschil te maken door betaalbare huurwoningen aan te bieden.’

Wat maakt impact beleggen zo belangrijk?

‘Impact beleggen gaat verder dan financieel rendement; het heeft ook een maatschappelijke waarde. Voor partijen zoals pensioenfondsen wordt het belangrijker om met hun investeringen een positieve bijdrage te leveren aan de Nederlandse samenleving en gebouwde omgeving. Hoewel het rendement soms iets lager kan uitvallen, draait het hierbij vooral om de lange termijn en de waarde die je toevoegt. Dat vinden wij een goede ontwikkeling, zeker met het oog op betaalbaarheid en duurzaamheid.’

Kunnen wij iets leren van de manier waarop andere landen omgaan met de vastgoedmarkt?

‘Wat interessant is, is dat wij eerder moeten kijken naar vergelijkbare metropolen zoals New York of Londen, in plaats van naar andere landen. Nederland is klein en dichtbevolkt en dat maakt ons uniek. We kunnen lessen leren van hoe deze steden omgaan met beperkte ruimte en duurzaamheid. Wat je ziet in deze steden, is een focus op infrastructuur en het behouden van een hoge levensstandaard, ondanks beperkte ruimte.’

En dat kan in Nederland ook?

‘Nederland moet ook meer inzetten op infrastructurele projecten die ons op lange termijn veerkrachtig maken. Daarnaast, kunnen we profiteren van beleid dat duurzame ontwikkelingen stimuleert. Dat stimuleert investeerders om duurzaamheidsprojecten te omarmen, iets wat op de lange termijn de woningmarkt en de levenskwaliteit van huurders ten goede komt.’

Waar zie je voor Nederland nog knelpunten vanuit de overheid?

‘We zien vooral dat er te veel regels zijn die teveel vanuit de kokers van verschillende ministeries zijn bedacht. De mix aan regulering wordt dan zo complex dat het lastig wordt om projecten van de grond te krijgen. Nederland is een klein land, en we kunnen niet altijd iedereen tevreden stellen, maar er moet een balans zijn tussen beleid en marktwerking. Minder regulering zou ons in staat stellen om sneller te reageren op de vraag in de markt.’

Wat zie jij als de rol van duurzaamheid binnen vastgoed in de komende jaren?

‘Duurzaamheid is voor veel vastgoedbeleggers nu een kernthema. Partijen willen weten hoe energiezuinig een gebouw is, hoe dit de huurprijs beïnvloedt, en hoe het bijdraagt aan de lange termijn. Wat wij nu al doen, is bij elke taxatie een ESG-scan toevoegen. Zo kunnen we in één oogopslag laten zien hoe duurzaam een gebouw is, en wat dat voor impact heeft op de waarde. En daar kunnen wij als vastgoedadviseur bij adviseren en het product beter te maken; zowel technisch als financieel.’

Hoe ver zijn jullie in het gebruik van data voor duurzaamheidsanalyses?

‘We hebben een eigen applicatie ontwikkeld die de duurzaamheid van een gebouw kan analyseren. Deze data gebruiken we om ESG-scores toe te voegen aan taxatierapporten, en we zijn hierin echt vooruitstrevend. Ons doel is om hiermee vastgoedeigenaren en -beleggers te helpen bij het maken van verantwoorde investeringskeuzes.’

En hoe ga je om met de ‘sociale’ waarde van vastgoed?

‘Dat is een lastiger onderwerp, omdat sociale waarde niet altijd kwantificeerbaar is. We proberen dit te meten door te kijken naar zaken als huurderservaringen en gemeenschappelijke ruimtes. Op die manier kunnen we ook aantonen dat er niet alleen financieel, maar ook sociaal rendement wordt gehaald. Want een tevreden huurder blijft langer in een gebouw en scheelt bij kantoren in heel veel mutatiekosten.’

Welke uitdagingen zie jij in jouw nieuwe managementrol binnen het bedrijf?

‘Mijn ambitie is om ons bedrijf verder te laten groeien en ons onderscheidend vermogen in de markt te versterken. Het is voor ons belangrijk om goed te luisteren naar de behoeften van klanten en daar effectief op in te spelen. Ik wil ervoor zorgen dat wij als bedrijf transacties blijven uitvoeren, maar ook waarde toe te voegen door onze kennis en inzichten op het gebied van duurzaamheid en sociale impact. Het gaat om een aanpak die verder gaat dan het verhandelen van vastgoed.’

Wat is volgens jou de sleutel tot het succesvol bedienen van klanten in deze sector?

‘Vertrouwen en de juiste mensen. Het opbouwen van een vertrouwensband met klanten is essentieel. Zij moeten voelen dat wij echt om hun doelen geven. Als dat vertrouwen er is, zijn klanten eerder geneigd om ons te betrekken bij het strategisch optimaliseren van hun portefeuille en om de diepte in te gaan met hun investeringen. Dat gaat verder dan het traditionele adviesmodel.’

Hoe zorg je dat jouw organisatie in staat is om deze bredere visie daadwerkelijk om te zetten in de praktijk?

‘We blijven ons richten op het ontwikkelen van expertise in duurzaam vastgoed en sociale impact, en gebruiken data om deze visie te ondersteunen. Met de technologie die we nu hebben, kunnen we al veel betere en transparantere analyses maken voor onze klanten. En door goed naar hen te luisteren en hun behoeften centraal te stellen, kunnen we blijvend waarde leveren in een complexe en veranderende markt.’