Catella maakt entree op logistieke markt als ‘ervaren new kid on the block’

Catella Investment Management is bezig zich een voorname plek te verwerven op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. De eerste core-aankopen zijn gedaan, binnenkort volgen acquisities voor een herontwikkelingsplatform. ‘Met onze vastgoedkennis en Europese ontwikkelervaring gaan we het hele spectrum van de logistieke markt bestrijken’, zegt senior acquisition manager Catella IM Benelux Ralph Willems.

Geen komkommertijd voor Ralph Willems deze zomer. Hartje zomer kocht hij met zijn in Maastricht gevestigde Benelux-team namens Catella Logistics Deutschland Plus fonds 35.000 m2 logistiek nieuwbouw op Business Centre Treeport in Rijsbergen. Het bijna opgeleverde, ultra-duurzame en volledig verhuurde complex nabij Breda geldt als een core-belegging, conform de defensieve beleggingsdoelstellingen van het fonds. Eerder deed het fonds een forward funding-investering in een logistieke ontwikkeling in Maasmechelen in België; de 27.000 m 2 nieuwbouw wordt binnenkort opgeleverd.

In Nederland baarde de transactie opzien, want tot voor kort stond de Zweeds-Duitse institutionele belegger Catella vooral bekend als woningbelegger. Catella beheert 14 miljard euro, waarvan 10 miljard is belegd in eigen Catella-fondsen. Van die 10 miljard zit 6 miljard in residentieel vastgoed en de rest in commercieel vastgoed zoals logistiek, kantoren, retail en parkeergarages. Na een portfolioverkoop twee jaar geleden heeft Catella nu zo’n 2 miljard euro aan assets under management in de Benelux, waarvan de bulk in Nederlands residentieel vastgoed. Die balans verschuift de komende jaren in de Benelux voorzichtig op richting logistiek en industrieel vastgoed. Volgens de senior acquisition manager een markt met onaangeboord potentieel.

Groeipotentieel

‘We zien veel groeipotentieel en kansen om waarde toe te voegen. De Benelux is met de havens van Rotterdam en Antwerpen en vele logistieke knooppunten de Europese mainhub. Ondanks de politieke situatie, lange planprocedures, stikstof en netcongestie blijft Nederland een zeer aantrekkelijke logistieke locatie. Nederland is bovendien een van de landen met de meest hoogwaardige infrastructuur ter wereld. Op de Nederlandse logistieke markt lijken we een ‘new kid on the block’ maar dat zijn we allerminst. Ons team kent de markt goed en Catella IM heeft veel Europese logistieke beleggings- en ontwikkelingservaring. Daarbij zoeken we de samenwerking op met eigenaar-gebruikers voor wie we oplossingen bedenken en met ontwikkelaars voor wie we een langetermijnpartner zijn.’

Tot nu toe heeft Catella vijf logistieke aankopen in de Benelux gedaan, namens het eerder genoemde Duitse en ook een Frans core-fonds. De belegger wil zijn investeringen echter flink uitbreiden. ‘ Onze focus ligt op modern en lang verhuurd logistiek vastgoed. In Nederland gaan we het hele logistieke spectrum bestrijken; van industrieel tot logistiek vastgoed, van lastmile tot productie. De beoogde omvang van onze twee core-fondsen die ook in de Benelux beleggen zijn respectievelijk 500 en 400 miljoen euro. Een aankoop doen we alleen als het vastgoed een goede businesscase heeft, potentie heeft en gelegen op een strategische locatie die de markt onderschrijft. Met deze transacties heeft Catella dat bewezen. Onze beleggingshorizon is drie tot zeven jaar. De exit hangt af van de gerealiseerde waardecreatie.’

‘ONDANKS LANGE PLANPROCEDURES, STIKSTOF EN NETCONGESTIE BLIJFT NEDERLAND EEN ZEER AANTREKKELIJKE LOGISTIEKE LOCATIE’

Value-Add-Fonds

Ontwikkelambities heeft Catella ook, verklaart Willems. ‘Binnenkort verwachten we ook de eerste Nederlandse aankopen voor een nieuw value-add-fonds, waarin we brownfields herontwikkelen naar modern en duurzaam vastgoed. Dat betekent meer risico als belegger, maar ook meer rendement. We gebruiken daarvoor onze eigen ontwikkelexpertise die we al in de rest van Europa hebben opgedaan. Catella kan ook strategisch meedenken met ontwikkelaars. Door te verduurzamen of nieuwbouw te realiseren verzekeren we ons van waardecreatie. Enorm groot hoeft het fonds niet te worden. In eerste instantie mikken we op een value add platform van 200 miljoen euro. We richten ons hierbij op investeringen voor kleinere projecten van 5 miljoen tot meer dan 100 miljoen euro. Onze strategie is flexibel; we stappen in oude en nieuwe hotspots, zolang er een aantrekkelijke propositie tegenover staat. Op dit moment leggen we de laatste hand aan twee off-market-aankopen en zijn we bezig met een derde positie, alle drie in Zuid-Nederland.’

Disrupties

Hoe stabiel is de logistieke markt eigenlijk, met alle geopolitieke spanningen en een markt die sinds de piek in 2022 flink is afgekoeld? Willems heeft daarover een nuchtere opvatting. ‘De wereld is in korte tijd enorm veranderd. Wie mij begin 2020 had voorspeld dat er een pandemie, oorlog in Europa en rentesprong zou plaatsvinden, had ik voor gek verklaard. Nu krijgen we er ook nog een oorlog in het MiddenOosten bij en is bijvoorbeeld. de Duitse auto-industrie in crisis. De enige manier om in onzekere tijden overeind te blijven, is flexibel zijn en als langetermijnbelegger het hoofd koel te houden. Logistiek is echter redelijk crisisbestendig. De afgelopen jaren hebben geleerd dat ook in crisistijden goederen van a naar b blijven gaan; van just-in-time pre-covid naar just-in-case sinds de pandemie. Disrupties als covid en blokkades van zeeroutes hebben geleid tot een enorme huurstijging. Bedrijven hebben hun voorraden agressief opgebouwd, met hoge bezettingsgraden en veel nieuwbouw tot gevolg.’

‘CATELLAS TART EEN VALUE-ADD-FONDS OM BROWNFIELDS TE HERONTWIKKELEN NAAR MODERN EN DUURZAAM VASTGOED’

‘ONZE KAPITAALVERSCHAFFERS WILLEN GEEN WOEKERWINSTEN MAAR EEN NETTE GEÏNDEXEERDE HUUR’

Geen woekerwinsten

Najaar 2024 is de situatie enigszins genormaliseerd, constateert het beleggingshoofd. ‘De voorraden worden nu een beetje afgebouwd. De huurprijzen in Nederland zie ik komend half jaar pieken en daarna afvlakken tot indexatieniveau. Door netcongestie komt er minder nieuwbouw bij en er is weinig speculatieve nieuwbouw, zodat de leegstand laag blijft. Kwaliteit en locatie worden belangrijker, waardoor de polarisatie tussen oud en nieuw toeneemt. Veel partijen die nu bieden, kopen liever met korte huurcontracten. Dan kunnen ze zo snel mogelijk de huur verhogen. Als vastgoedeigenaar zijn wij bovenal gebaat bij stabiliteit; een goede logistieke operatie van onze huurders met gematigde huren. We kunnen de huur wel fors verhogen, maar dat doen we niet. Dat wensen onze kapitaalverschaffers ook niet. In onze fondsen zit veel Duits en Zwitsers pensioengeld maar ook kapitaal van charitatieve instellingen. Zij willen geen woekerwinsten maar een stabiel langetermijnrendement. Die houding zit in ons DNA.’

Juridisch onuitvoerbaar

Het politieke en maatschappelijke klimaat is logistiek evenwel niet bijster goed gezind. Het tij keert zich tegen XXL-distributiecentra in het weiland, terwijl de politiek een einde wil maken aan laagopgeleide arbeidsmigratie. Willems begrijpt de zorgen, maar verwacht voor Catella geen negatieve gevolgen. ‘Wij willen ver blijven van de verdozingsdiscussie. Daarom investeren we niet in XXL-centra, maar geven de voorkeur aan brownfields. Deze locaties hebben al capaciteit op het elektriciteitsnet, zijn politiek onomstreden, efficiënter in te richten en veroorzaken minder milieu- en verkeersoverlast. Je begrijpt dat wij hier in Maastricht op het kruispunt van drie landen voor open grenzen en samenwerken zijn. Er moet zeker meer en betere huisvesting voor arbeidsmigranten komen. Maar de migratie stoppen kan niet, want dan komen hele sectoren in de economie in de problemen. Zo’n vaart zal het ook niet lopen, want veel plannen van het kabinet zijn populistisch en juridisch onuitvoerbaar.’

‘DE NETCONGESTIEIS OP DE LOGISTIEKE MARKT OP TE LOSSEN DOOR SAMENWERKING EN SLIM TE HANDELEN’

Betrouwbare reputatie

Verhalen dat grote logistieke bedrijven door de Nederlandse problemen naar België uitwijken, kloppen volgens hem niet. ‘België beschikt weliswaar over grotere locaties maar toch geven bedrijven massaal de voorkeur aan Nederland. Dat komt doordat België nog veel hogere sociale lasten kent en werktijden sterk gereguleerd zijn. In Nederland is de markt veel vrijer en ondanks lange proceduretijden werken lokale overheden goed mee. Vanuit onze hoofdkantoren in München en Berlijn beschouwen ze ons land nog steeds als voorspelbaar en betrouwbaar, net als Denemarken. Hoewel het vertrouwen wel een knauw heeft gekregen door de stijging van de overdrachtsbelasting en andere nadelige fiscale maatregelen.’

Het gesomber over de logistieke markt is nergens voor nodig, besluit de Catella-manager. ‘De tijd van lelijke dozen in een troosteloze industriële omgeving is verleden tijd. De architectonische uitstraling van logistieke panden is enorm verbeterd, net als de voorzieningen voor de werknemers. Anders lukt het bedrijven niet personeel en talent te werven. Zo krijgen onze panden in Treeport een hoogwaardige uitstraling met daglichttoetreding. Ook de netcongestie is niet zo erg als voorgesteld. Veel bedrijven hebben capaciteit ingekocht die ze niet gebruiken. Veel problemen zijn oplosbaar door vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen. Zo heeft papierfabriek Sappi in Maastricht afgesproken met Enexis om de productie af te schalen als er een stroomtekort dreigt. Logistieke terreinen zijn bovendien relatief eenvoudig zelfvoorzienend te maken dankzij zonnepanelen, windturbines en accupakketten. Samenwerking en slim handelen is beter dan naar elkaar wijzen, een adagium dat ook de politiek ter harte zou kunnen nemen.’