VG Visie Daily #109: Jan Ultee: ‘Je kunt niet als overheid van de ene op de andere dag het hele systeem veranderen’

Jan Ultee is een bekend gezicht in de vastgoedwereld, Met U Vastgoed beheert en bezit hij ongeveer 400 vastgoedobjecten in de regio Rotterdam. Met zijn ruime ervaring heeft hij de sector zien veranderen en kent hij de uitdagingen waar vastgoedondernemers vandaag de dag voor staan. En dus geeft hij zijn visie op de huidige regelgeving en hoe deze het ondernemerschap belemmert en praat hij over mogelijke oplossingen.

Heb jij vertrouwen in de toekomst van de vastgoedsector, Jan?

‘Om eerlijk te zijn, nee. Het lijkt er niet op dat het de goede kant opgaat. We zien nu een stapeling van maatregelen: beperkingen op de renteaftrek, het puntenstelsel, regels voor de middenhuur, en ga zo maar door. Al die maatregelen samen hebben een enorme impact op de sector, en die komen ook nog eens in hoog tempo op ons af. Ik zeg niet dat ik tegen de maatregelen ben, maar de manier waarop ze nu worden ingevoerd werkt gewoon niet. Dit alles vraagt om aanpassingen die in de vastgoedwereld niet in een paar jaar geregeld zijn.’

Wat voor concrete gevolgen merk jij van deze maatregelen?

‘Het hele proces van renoveren, opknappen en verduurzamen van woningen wordt erg bemoeilijkt. Wat wij bijvoorbeeld altijd deden, is een woning een jaar verhuren als die leegkwam, en ondertussen maakten we een plan om die woning te verduurzamen: het plaatsen van nieuwe isolatie, zonnepanelen op het dak, noem maar op. Maar met de nieuwe regels rond tijdelijke huurcontracten kunnen we dat niet meer doen. Je hebt geen ruimte om plannen te maken, want je kunt zo’n woning niet tijdelijk verhuren en daarna opnieuw invullen. Alles valt eigenlijk stil, en het effect is dat woningen niet verhuurd worden en dus of in de verkoop gaan of tijdelijk leegstaan.’

Hoe kijk jij aan tegen het beleid van de overheid op dit moment?

‘Wat ik zie, is dat er tientallen rapporten liggen van verschillende belangenorganisaties, beleggers en vastgoedondernemers, waarin allemaal wordt gezegd dat het beleid in de huidige vorm niet werkt. De overheid heeft het hele speelveld veranderd in een tijdsbestek van een jaar of twee. De grote beleggers trekken zich terug, want die kunnen niet binnen de gestelde termijn hun rendement halen. Kijk, vastgoed is geen product dat je in een halve kabinetsperiode van de grond trekt. Het vereist een lange termijnplanning en een bepaalde stabiliteit die er nu totaal niet is.’

Wat zijn de directe gevolgen voor de woningmarkt?

‘Dat is eigenlijk heel zorgelijk. Er zijn simpelweg te weinig huurwoningen, en de maatregelen zorgen ervoor dat het er alleen maar minder worden. De grote beleggers verkopen hun woningen liever dan dat ze blijven verhuren onder deze voorwaarden. Ik voorzie dat we binnen een paar jaar een enorm tekort aan huurwoningen hebben, vooral in de middenhuur. Mensen kunnen niet meer doorstromen en blijven hangen waar ze zitten. En als er woningen vrijkomen, is de kans groot dat ze van de huurmarkt verdwijnen omdat ze simpelweg niet rendabel te verhuren zijn.’

Denk je dat er wel goede intenties achter deze maatregelen zitten?

‘Individueel bekeken zijn sommige ideeën fantastisch, zoals de focus op verduurzaming en de uitbreiding van de sociale huur. Maar de combinatie van maatregelen en het tempo waarin het allemaal wordt ingevoerd, dat werkt niet. Kijk, je kunt niet van de ene op de andere dag zeggen: ‘We gaan het hele systeem veranderen’, zonder dat daar een realistische termijn voor staat. Er is gewoon niet genoeg tijd om alles goed in te richten.’

Wat zou er moeten veranderen om de situatie te verbeteren?

‘Het belangrijkste is dat er ruimte komt voor ondernemers om plannen te maken en op een verantwoorde manier te investeren in hun vastgoed. Je moet bijvoorbeeld een tijdelijke huurregeling terugbrengen, zodat verhuurders flexibiliteit hebben om te verduurzamen zonder vast te zitten aan lange termijnverplichtingen, maar ook om te zorgen dat er tijd is om een relatie met een huurder op te bouwen. Een tijdelijk contract van drie of zes jaar zou al enorm helpen. Het kan gewoon niet zo zijn dat je als verhuurder volledig de controle over je woning verliest. Je kan niet trouwen zonder scheidingsmogelijkheden. Als je denkt een prinses te trouwen en er blijkt een heks op de bank te gaan zitten moet dit niet eeuwigdurend zijn.’

Wat is voor jou de grootste zorg als ondernemer in deze sector?

‘Het lijkt soms wel of we als sector worden gestraft voor de excessen. Er zijn zeker enkele verhuurders geweest die de regels hebben overtreden, maar het merendeel werkt gewoon netjes en heeft een businessmodel dat ook waarde toevoegt voor de samenleving. We bouwen en verhuren woningen, zorgen dat mensen prettig kunnen wonen, en betalen netjes onze belastingen. Maar door alle negatieve aandacht voor de sector en de opeenstapeling van regels, wordt het bijna onmogelijk gemaakt om op een goede manier te ondernemen.’

Zie je kansen voor verbetering met een nieuwe regering?

‘Een meer ondernemingsgericht kabinet kan hopelijk de maatregelen beter evalueren en zich meer richten op de praktijk. In december is er bijvoorbeeld een woonconferentie, en ik hoop dat daar ruimte komt voor een kritische blik op de huidige regels. Er wordt namelijk veel te veel gefocust op korte termijnoplossingen. Als ze echt naar ons zouden luisteren en ons betrekken bij het beleid, zou dat helpen. Want wij als ondernemers weten wat er speelt en wat er nodig is om de markt te laten functioneren.’

Is er een concreet voorstel dat je zou willen doen om het tij te keren?

‘Het belangrijkste is om de tijdelijke huurcontracten weer toe te staan. Dat zou voor veel rust zorgen in de markt. Daarnaast zou ik voorstellen om de huidige middenhuurregelingen te evalueren. Dat kan dan ook met tijdelijke huurovereenkomsten. Als we daar een paar jaar de tijd voor nemen, kunnen we zien of de maatregelen echt het gewenste effect hebben. Dan kunnen we ook bijsturen als dat nodig is. Op die manier krijg je weer een stabiele markt waarin beleggers durven te investeren en huurders niet het gevoel hebben dat ze in onzekerheid leven.’

Hoe zie jij de toekomst voor jezelf in de sector?

‘Ik blijf me inzetten voor het verbeteren van de vastgoedmarkt, maar het is niet makkelijk. Zoals het nu gaat, kun je haast geen nieuwe projecten starten. Veel collega’s en ikzelf praten er vaak over hoe we onze portefeuille moeten aanpassen. We kijken bijvoorbeeld of we meer moeten verbreden en kunnen inzetten op retail of kantoorpanden. Sectoren waar de regelgeving iets minder strikt is. Maar het blijft jammer, want de huurwoningmarkt is een prachtig segment om in te werken en het is iets wat Nederland hard nodig heeft.’

Wat zou je als boodschap willen meegeven aan beleidsmakers?

‘Dat de vastgoedmarkt een lange termijn sector is die je niet zomaar kunt veranderen met een paar snelle maatregelen. Als je echt wilt dat de markt functioneert, moet je ons als ondernemers de ruimte geven om plannen te maken en te investeren. Maar ons ook helpen in procedures. Geef ons die rust en zekerheid, dan kunnen wij zorgen dat er voldoende huurwoningen zijn voor mensen die dat nodig hebben. Nederland heeft een gezonde en diverse huurmarkt nodig. Laten we zorgen dat dat niet verloren gaat.’