Samen fijne plekken maken

Vijf jaar geleden begon projectontwikkelaar Fransje Sprunken haar eigen bedrijf, Fransje Sprunken Development (FSD.) Met 25 jaar ervaring als ontwikkelaar, en met een groot sociaal hart, ontwikkelt ze fijne plekken waar je graag wil wonen, werken en zijn. Juist in de binnenstedelijke herontwikkeling maakt zij het verschil, vanuit haar waarden verbinding maken en het realiseren van hoge kwaliteit, zowel in de gebouwen als in de aansluiting op de openbare ruimte. ‘Ik kijk vaak op een heel andere manier naar de locatie.’

Fransje Sprunken is in twee richtingen afgestudeerd aan de TU Delft, namelijk op de grootste en op de kleinste schaal binnen de architectuur: urban design en interieur. Op beide schaalniveaus is zij sterk persoonlijk betrokken bij de concepten die ze ontwerpt. ‘Ik vraag me altijd af hoe ik hier zelf zou willen wonen, in plaats van te denken: hoe gebeurt dit normaliter? Als je bijvoorbeeld een kleinere woning maakt zal ik niet standaard een hal ontwerpen, dan kom je gewoon lekker binnen in je woonkeuken.’

Verbindende samenlevingsvormen

Voor de grotere schaal, het urban design, gaat het eigenlijk op dezelfde manier. Hoe staat een gebouw in de stedelijke ruimte? Hoe sluit het aan op de omgeving? Fransje: ‘Een woord dat steeds terugkomt voor mij is verbinding. Het verbinden van binnen en buiten in je ontwerp, bijvoorbeeld door de bestrating van buiten naar binnen door te laten lopen of andersom. Je huis houdt niet op bij de voordeur. Dus is het vooral belangrijk eerst de buurt te leren kennen. Om te voelen hoe de plek is. Om de mensen die er al wonen en werken te spreken, te vragen waar ze blij van worden en wat er nog beter kan en nodig is. Weet je, de gemiddelde gezinsgrootte in Nederland is anderhalf persoon. Dan weet je ook dat er tegenwoordig veel mensen alleen in een huis wonen.’ Dat de woningen daarom nu vaak kleiner worden is dan ook niet raar, vindt ze. ‘Ik zeg niet dat als een gezin van vier personen in een woning van 100 m2 woont, een eenpersoonshuishouden maar 25 m2 nodig zou hebben, je hebt toch die badkamer en wc en keuken nodig die je normaal deelt, maar in 50 m2 wonen is dan gewoon prima.’ Maar dat betekent wél wat voor het ontwerp van de omgeving. ‘Als je voor die doelgroep ontwerpt moet je dus ook een goede gemeenschappelijke ruimte maken in het pand en op straatniveau, waar je elkaar ontmoet. Ik zit hier in Den Haag met mijn kantoor aan een schoolpleintje. Het is fijn om even naar buiten te lopen. Vaders en moeders zitten op een muurtje en kinderen zijn aan het spelen. Daarmee ben je onderdeel van wat hier is. Het gezin is niet meer de hoeksteen van de samenleving, dus hebben we als ontwerpers en ontwikkelaars de verantwoordelijkheid om nieuwe samenlevingsvormen te ontwerpen waar je elkaar als vanzelf ontmoet.’

‘HET GAAT OM DE BALANS IN EEN PROJECT, MAAR IK BEGIN ALTIJD BIJ DE KWALITEIT’

Verantwoordelijk en voortvarend

Pleintjes en hofjes zijn fantastische plekken om elkaar te ontmoeten en samen een buurtje te vormen. In grotere appartementen gebouwen maken we het thuiskomen warm en huiselijk. In deze blurring zone is niet alleen de trap, de lift en je postbus, maar kom je meteen, net als in een hotel, binnen in een leefruimte, stelt Fransje. ‘Zet er een grote eettafel neer met een open keuken. Of maak in de ruimte een leestafel met bibliotheek en een aantal wasmachines, waar je heerlijk koffie kunt drinken en even kletsen met de buren of even beneden werkt terwijl je was draait. Eén van mijn projecten in Leiden heeft 580 woningen. Ik kan me gewoon niet voorstellen dat daar straks ook 580 wasmachines naar boven worden gesleept. Dat is echt niet meer van nu!’ Als iets haar ‘missie’ is, dan is het wel het verkondigen van dit soort boodschappen. ‘Ik kijk heel erg naar hoe dingen kunnen veranderen. Hoe kan het wél? Ik word vaak gevraagd voor projecten waar anderen in vastlopen en dan zeggen ze, we zijn hier al vijf jaar aan het proberen en we krijgen het niet van de grond. “Kijk jij eens of je er iets mee kan.” Omdat ik vaak op een heel andere manier naar de locatie kijk. Natuurlijk, al ben ik van origine een architect, het gaat om de balans in een project, om te werken tussen kwaliteit, tijd en geld. Maar ik begin wel altijd bij die kwaliteit. Hoe kun je toch een goed product neerzetten, bij hoge bouwprijzen, juridische tegenstand, enzovoort? Hoe creëer je klantwaarde voor je koper of huurder, en hoe versterk je de kwaliteit voor de omgeving?’

‘GEBOUWEN KUN JE LATEN STAAN EN TRANSFORMEREN, SLOOP IS ECHT NIET ALTIJD DE OPLOSSING’

Flexibel en creatief

Een voorbeeld dat zelfs al teruggaat naar haar afstudeerproject binnenstedelijke herontwikkeling: de locatie die vroeger de Kromhoutkazerne in Utrecht was. Fransje: ‘Het staat op de rand van de binnenstad, een opgetilde ringweg ertussen, een natuurgebied er achter. Dat vind ik hele interessante plekken, die niet meer functioneren en waar je als stad opnieuw naar gaat kijken. Hoe kun je die verduurzamen, vergroenen, verdichten, versterken? Verbinden met de omgeving, waardoor ze wel weer gaan functioneren. Welke gebouwen kun je laten staan en transformeren, sloop is niet altijd de oplossing. Kijk, een stuk groen aan de rand van de stad oppakken en daar woningen bouwen, daar heb je andere mensen voor. Daar moet je mij niet voor bellen.’ Voordat de eerste pennenstreek van het concept of ontwerp op papier staat heeft ze zich al grondig verdiept in het betreffende gebied. Uitgebreid gewandeld bijvoorbeeld, en nagedacht over wat mensen beweegt, waar ze tegenaan lopen maar ook wat ze fijn vinden op de plek waar ze wonen en wat ze willen veranderen. Fransje: ‘Dan krijg je meteen een verankering met de plek. Vaak zoeken we er ook culturele instanties bij die daar al een plek hebben of die een plek zoeken. Mensen weten dat ook van me. Ik ben altijd veel aan het lopen en praat met de mensen die ik tegenkom of dat stukje stad goed kennen. Dus ruim voor we een gebouw gaan maken zijn we al bezig met het leggen van verbindingen.’

‘RUIM VOOR WE EEN GEBOUW GAAN MAKEN ZIJN WE AL BEZIG MET HET LEGGEN VAN VERBINDINGEN’

Ontwikkelen met passie

Participatie ziet Fransje Sprunken dan ook als een heel natuurlijk en inspirerend traject. ‘Ik vind het interessant om op die middagen en avonden in gesprek te gaan met zowel de bestaande als de nieuwe bewoners en bedrijven. Daarmee krijg je een hele mooie dialoog. Want uiteindelijk zijn veel buren natuurlijk kritisch, niemand zit te wachten op een jarenlange bouwplek voor de deur. Maar als ze in interactie zijn met nieuwe bewoners zien ze ook wel, ja ik heb al een fijn huis maar hier lopen veel mensen rond die nog steeds geen huis hebben. Dan ontstaat er meer begrip. Andersom kunnen we ook vragen, wat hebben jullie als buurt hier nodig, hoe kunnen we jullie vanuit deze ontwikkeling daarbij helpen? Dat vind ik het leuke van participatie.’ Ook hierbij is de essentie: echt met elkaar in gesprek gaan. Oreren voor een grote groep is niet de stijl van FSD. ‘We hebben meestal vier tafels, elk voor een thema zoals architectuurstijl, programma, landschapsinrichting of deelmobiliteit. Dan kun je de diepte ingaan met elkaar. Er wordt echt geluisterd en dat is belangrijk, ook voor het toekomstige traject. Wij doen wat we beloven. We passen tijdens het ontwerptraject ook echt dingen aan. Met als resultaat dat áls we al een Raad van State-beroep krijgen, dit meestal alleen van één of twee personen is, die tegen het hele project zijn.’

Sociale intelligentie

Kortom een doorsnee-ontwikkelaar is Fransje Sprunken bepaald niet. Ze verdiende haar sporen bij gerenommeerde partijen maar besloot de stap te nemen naar het ondernemerschap. Haar onderscheidende kwaliteit is haar duurzame instelling en sociale hart. Sociale, maatschappelijke waarden heeft ze al vroeg meegekregen vanuit huis. Ze groeide op in Limburg in een woon-werkgemeenschap met drie gezinnen en een ‘architektenkollektief’ in een ‘bijna autarkische omgeving’. ‘We hadden een eigen moestuin, we aten vegetarisch. Ik kom echt uit een sociaal duurzaam nest.’ Het rood als handelsmerk van FSD is dan ook niet per ongeluk gekozen. Fransje: ‘Haha ja, het FSD rood zie je hier op kantoor in veel dingen terug. FSD zorgt altijd voor een integrale gebiedsontwikkeling waar iedereen een plek krijgt. Natuurlijk kijken naar een sportschool, maar ook cultuur hoort erbij. Een mooi voorbeeld is Podium Noord, hier in Den Haag, onderdeel van een project dat we nu ontwikkelen. Het oorspronkelijk leegstaande pand wordt straks gesloopt maar we hebben het voor elkaar gekregen dat Podium Noord daar tot die tijd invulling aan mag geven. Dat is toch superleuk voor iedereen! Voor ons is het tegelijkertijd al een soort van placemaking, er is voor de buurt en naastgelegen school reuring en veiligheid op de locatie. Door er even wat energie in te steken krijg je het driedubbel terug. Ik vind het heel belangrijk om aan de voorkant daar gewoon goed mee bezig te zijn. Zo krijg je alvast de juiste spirit op de locatie.’

Mooie gebouwen maken

Handelen vanuit die morele waarden is haar met de paplepel ingegoten. Het culturele aspect vindt ze belangrijk, omdat het bijdraagt aan creativiteit en innovatie. ‘Zelf wil ik ook graag mooie dingen maken. Daarom ben ik mijn eigen bedrijf begonnen. Gewoon fijne plekken maken waar mensen goed kunnen werken en wonen. Natuurlijk moet daar een business case onder liggen, maar je zet wel iets neer waarvan ik hoop dat de mensen er minimaal de komende 50 jaar trots op zijn.’ Vaak is het ‘knokken’ om de kwaliteit op tafel te houden, zegt ze. Soms zelfs bij gemeenten. ‘Dan moet ik soms echt werken om een fatsoenlijk park neer te zetten, omdat het onderhoud van het openbaar gebied op termijn niet te veel mag kosten. Ik ben de hele tijd bezig met de vraag “hoe kan ik de kwaliteit zo hoog mogelijk houden?”. En dat op een acceptabele en haalbare manier, aan de voorkant tekenen en rekenen tegelijk.’

‘OPEN COMMUNICEREN EN GOED LUISTEREN LEIDT TOT DE BESTE SAMENWERKING’

Open en eerlijk

Open en eerlijk communiceren met alle partijen en vanuit respect met iedereen die aan tafel zit, is een van haar kernwaarden. ‘En dan goed luisteren zodat tot de beste samenwerking kunt komen en heldere keuzes kunt maken. Ik kan goed beslissingen nemen zodat we in ieder geval vooruit kunnen. Soms moeten we dan even een klein stapje terug, maar ik zie een project als een groot schip, als het langzaam vooruitgaat kan het makkelijk van koers veranderen als dat nodig is. Als het stil ligt kost het veel moeite om het überhaupt in beweging te krijgen.’ Als branche staat de vastgoedsector niet bovenaan als het om innovaties gaat. Politieke keuzes en normen met betrekking tot duurzaamheid vindt Fransje dan ook heel goed om elkaar scherp te houden. Zolang maar niet halverwege het spel de spelregels worden veranderd. Een ander belangrijk thema vindt zij de integraliteit van de samenleving. ‘Dat we met z’n allen streven naar meer gemengdere wijken, met een mix van woontypen en doelgroepen. Ik denk dat dat gezond is voor iedereen, voor je wereldbeeld en om van elkaar te leren.’

‘WE MOETEN MET Z’N ALLEN STREVEN NAAR MEER GEMENGDERE WIJKEN, MET EEN MIX VAN WOONTYPEN EN DOELGROEPEN’

Gewoon doen

Maar een wereldverbeteraar die mooie woorden spreekt over normen en waarden, vind ze zichzelf niet. ‘Weet je, ik denk altijd, begin maar gewoon. Ik wil graag samenwerken, heb een groot hart en laten we dan kijken hoe vanuit de energie die er ontstaat dingen kunnen groeien. Het woord respect vind ik daarin heel belangrijk. Respect voor iedereen die je tegenkomt, niet jezelf beter voelen dan een ander, maar door in de samenwerking te ontdekken hoe je méér kan zijn met elkaar. Je kunt alleen de dingen veranderen waar jezelf invloed op hebt. Wanneer er een interessante mogelijkheid op mijn pad komt, kan er een droom ontstaan, en als er dan als vanzelf de puzzelstukjes op hun plaats gaan vallen, ontstaat er een plan waar ik ook echt mijn tanden in zet. Hoe kan het wél, en dat da steeds weer opnieuw uitleggen. Op een gegeven moment hoor je dat mensen om je heen het verhaal gaan vertellen. Dan weet je: nu gaat het lukken.’

Persoonlijke vragen Fransje Sprunken, Directeur FSD