Dirk Brounen is professor Housing & Household Finance aan de Universiteit Maastricht en een bekende stem in de wereld van vastgoed. Zijn specialisatie is de betaalbaarheid van de ambitieuze bouwplannen in Nederland. De recente afspraken tijdens de Woontop over woningbouw in regio’s als Utrecht en Noord-Holland vormden de aanleiding voor een gesprek met Brounen.
‘Wat ik weet, is dat de doelen ontzettend ambitieus zijn. Er wordt gesproken over honderdduizend woningen per jaar en dat zal op korte termijn lastig blijken en blijven. Inmiddels weten we dat er in Den Haag geen magische knop die je even indrukt om de woningmarkt weer vlot te trekken.’
‘De overheid kan sneller afspraken maken met corporaties, en daar hebben ze de afgelopen jaren ook stappen in gezet. Maar uiteindelijk zijn er zoveel factoren die meespelen. Het klinkt mooi op papier, maar de echte uitdaging ligt in de uitvoering. Ik proef zeker bereidheid, ook in de markt, maar soms staan praktische beperkingen de uitwerking nog in de weg.’
‘Het gaat om een samenkomst van problemen. Allereerst is er een tekort aan personeel in de bouwsector. De mensen die de woningen moeten realiseren, zijn er simpelweg niet in voldoende aantallen. Daarnaast hebben we te maken met stijgende kosten voor materialen en financiering. Denk aan de hogere rente die het voor ontwikkelaars en kopers duurder maakt. En dan is er nog de stikstofcrisis, die bepaalde projecten volledig stillegt.’
‘Het is niet onhaalbaar, maar het vergt wel een enorme inspanning en creativiteit. We moeten bijvoorbeeld anders naar woonvormen kijken. Niet alles hoeft een gezinswoning met een tuin te zijn. Er is ook veel vraag naar kleinere, betaalbare woningen voor starters en ouderen. De machine op gang krijgen kost tijd, maar onhaalbaar is dat niet. Zelf denk ik dat de bouwambities haalbaar gaan blijken, maar het zal enige jaren duren voordat we op snelheid raken.’
‘Ik denk in combinaties. Binnenstedelijk bouwen heeft veel voordelen: je benut de ruimte die er al is, en je bouwt dicht bij voorzieningen en openbaar vervoer. Maar er zijn grenzen aan wat je in steden kunt realiseren. Daarom is het soms nodig om naar uitbreidingslocaties te kijken. Belangrijk is wel dat die uitbreidingen betaalbaar worden en goed worden aangesloten op infrastructuur. Niemand zit te wachten op een Vinex-wijk zonder goede bus- of treinverbinding.’
‘Dat is een lastige vraag. Er zijn verschillende knoppen waaraan je kunt draaien. Beleggers zullen moeten rekenen met mildere rendementen, zoals ABP bijvoorbeeld momenteel doet in hun betaalbare woningbeleggingen. Maar ook de overheid zal water bij de wijn moeten doen, bijvoorbeeld door subsidies of garanties te geven voor betaalbare woningen. Corporaties kunnen meer doen, ook in het middensegment, maar dan moeten zij wel meer speelruimte nodig hebben. Wat ook helpt, is het vereenvoudigen van regels en procedures. Veel ontwikkelaars klagen over lange vergunningstrajecten. Als je dat sneller maakt, scheelt dat ook kosten en die verlagen helpt de betaalbaarheid.’
‘Absoluut. De rente is flink gestegen, en dat maakt het lastiger om projecten rendabel te krijgen. Voor kopers is het ook een probleem, want hogere hypotheeklasten drukken de betaalbaarheid. Het gevolg is dat sommige projecten worden uitgesteld of helemaal niet doorgaan. Dat is zonde, want we hebben elk nieuw huis keihard nodig.’
‘Ik zou verschillende dingen doen. Ik zou net als de minister het gesprek vaak en goed aan gaan met de markt. De wooncrisis vergt teamwork en daarvoor zul je goed met elkaar moeten communiceren. Ontdek wat nodig is en stel je kwetsbaar en transparant op, naar elkaar, dan kom je verder. Daarnaast zou ik innovatie in de bouw aanjagen en opschalen. Er zijn verschillende mooie initiatieven zoals circulaire modulaire bouw, waarmee je snel duurzame en flexibele voorraad kan toevoegen. Ik denk dat met het opschalen hiervan veel winst kan worden bereikt. Daarnaast zou ik ook nog eens goed kijken naar de bestaand regels en regelingen inzake woningdelen en onderhuur. Onderzoek laat zien dat er veel behoefte is aan het delen van woningen – bijvoorbeeld tussen senioren en studenten – maar dat er oude regels zijn die dit onnodig bemoeilijken. Door delen te stimuleren kun je de krapte op de woningmarkt zonder nieuwbouw al deels verlichten.’
‘Corporaties zijn cruciaal. Zij hebben de opdracht om betaalbare woningen te bouwen, en ze hebben ook vaak de grondposities in handen. Maar ook zij hebben hiervoor meer financiële ruimte nodig, nu de bouwkosten en rente zijn gestegen. Gelukkig is de verhuurdersheffing afgeschaft, wat hen al iets meer ademruimte geeft. Toch hoor je vaak dat corporaties nog steeds tegen financiële grenzen aanlopen.’
‘Dat is essentieel. Private partijen hebben de slagkracht om snel te bouwen, maar ze hebben wel een stabiel beleid nodig. Als de regels steeds veranderen, wordt het lastig om te investeren. De overheid moet zorgen voor duidelijkheid voor een langere termijn en bijvoorbeeld grond beschikbaar stellen. Een goede samenwerking tussen publiek en privaat is de sleutel tot succes.’
‘Oplossen is een groot woord, maar we kunnen wel flinke stappen zetten. Het vraagt om realisme, daadkracht en samenwerking. We moeten accepteren dat sommige doelen misschien later gehaald worden dan gepland, maar dat betekent niet dat we moeten stoppen met proberen. Als we samen de schouders eronder zetten, ben ik optimistisch over de lange termijn.’
WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Wie luistert, weet meer.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Mijn tweegesprek met een particuliere belegger in de Volkskrant in de zomer van 2024.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘The 100 year life.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The pursuit of happyness.’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Wielrennen, zwemmen en hardlopen.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD?
‘Maastricht.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Even voor 7.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Ik verhuis in juni naar Reijmerstok (dorpje in Limburg, red.), vanaf dan ben ik altijd met vakantie
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Thuis met familie en vrienden smaakt mij het eten het best.’
WAT IS JOUW MOTTO?
‘Heb ik niet.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Ik leer nog steeds en graag elke dag van mensen die ik ontmoet.’