VG Visie Daily #127: ‘Waarom moeten huurders opdraaien voor het woningtekort?’

Zeno Winkels is de directeur van de Woonbond, de organisatie die de belangen van huurders behartigt. Hij was niet een van de ondertekenaars tijdens de Woontop en heeft daar een duidelijke reden voor.

Jullie hebben heel bewust gekozen om niet mee te gaan met de Woontopdeal. Waarom?

‘Dat klopt en dat heeft alles te maken met de nieuwe Nationale Prestatie Afspraken tussen Aedes, de VNG en de Woonbond die onderdeel zijn van de Woontop. Wij vinden het bouwen van meer woningen een belangrijk doel, maar we konden ons niet vinden in die afspraken die eraan verbonden waren. De huurverhoging die daarbij werd voorgesteld – 4,5 procent en daarmee hoger dan de inflatie – was voor ons onacceptabel. Huurders kunnen dat simpelweg niet betalen. Bovendien moeten huurders niet opdraaien voor het oplossen van het woningtekort.’

Dus jullie waren het niet eens over de huurstijging?

‘Precies. Corporaties zeggen dat ze de huurverhoging nodig hebben om te kunnen bouwen, maar wij stellen dat huurders dat niet kunnen dragen. En zoveel extra huurinkomsten zijn in de basis ook niet nodig. De overheid haalt via de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing al geld weg bij corporaties. Dat betekent dat de huurverhoging niet direct ten goede komt aan woningbouw, maar deels verdwijnt in de staatskas. Het is belangrijk dat iemand opkomt voor de belangen van huurders, want zij worden vaak over het hoofd gezien in beleidsbeslissingen.’

Maar de bouwambities van de Woontop ondersteunen jullie wel?

‘Absoluut. Wij willen ook dat er meer woningen komen. De woningcrisis vraagt om actie, en nieuwbouw is essentieel. Maar niet ten koste van huurders die nu al moeite hebben om rond te komen. Het probleem is dat huurders vaak als sluitpost worden gezien: de huurprijs wordt verhoogd zodat de rest gefinancierd kan worden. Dat is niet eerlijk. Er is meer nodig dan alleen bouwen; we moeten ook zorgen voor betaalbare woningen.’

Worden huurders volgens jou voldoende meegenomen in deze bouwplannen?

‘Nee, absoluut niet. Er wordt weinig geboden aan huurders, zeker in de sociale sector. De overheid verwacht dat huurders extra huur betalen voor andermans woningen. Dat is toch gek? Ik vraag jou toch ook niet om bij te dragen aan mijn volgende auto? Daarnaast moet de overheid financieel bijdragen als ze meer sociale en betaalbare woningen wil. Zonder overheidssteun blijft het voor bouwende partijen lastig. De stem van huurders moet veel meer meetellen in deze discussies, anders blijven ze altijd aan het kortste eind trekken.’

Wat is dan de rol van de overheid in dit geheel?

‘De overheid moet niet alleen ambities uitspreken, maar ook financieel bijspringen en duidelijke kaders stellen. Bijvoorbeeld door in wetgeving vast te leggen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw sociale huur moet zijn. Anders blijft het bij mooie woorden, zonder echte verandering. Bovendien moet er een eerlijke verdeling komen van de kosten. Nu zien we dat huurders de rekening betalen, terwijl kopers profiteren van subsidies zoals hypotheekrenteaftrek. Daar is weinig rechtvaardigheid in.’

Denk je dat betaalbaarheid een probleem wordt voor de lange termijn?

‘Zeker. Op korte termijn kan het systeem nog draaien door een interne herverdeling van middelen binnen corporaties. Maar uiteindelijk lopen we tegen de grenzen aan, zoals hoge grondprijzen en stijgende bouwkosten. Zonder structurele oplossingen wordt wonen alleen maar duurder. Huurders voelen dat direct in hun portemonnee. We moeten zorgen dat huren betaalbaar blijft, anders worden steeds meer mensen uitgesloten van een fatsoenlijke woning.’

Projectontwikkelaars klagen dat bouwen te duur wordt door regels en beperkingen. Hoe kijk jij daartegenaan?

‘Veel van die klachten komen van beleggers die woningen verhuren voor hoge prijzen. Hun verdienmodel wordt geraakt door regulering. Dat was ook precies de bedoeling: voorkomen dat woningen puur als verdienobject worden gebruikt. Voor ontwikkelaars die daadwerkelijk bouwen, zijn er in de Wet Betaalbare Huur juist uitzonderingen gemaakt, zodat ze rendabel kunnen blijven werken. Maar het is belangrijk dat we de focus verleggen van rendement naar betaalbaarheid. Als we de markt volledig zijn gang laten gaan, zullen huurders er de dupe van worden.’

Moet de overheid volgens jou dan meer regie nemen?

‘Ja, absoluut. Vijftien jaar lang is de woningmarkt aan de markt overgelaten en dat heeft niet gewerkt. De overheid moet duidelijke kaders stellen en knopen doorhakken, zowel landelijk als op lokaal niveau. Dat vraagt om leiderschap. Als we blijven wachten op marktpartijen, verandert er te weinig. We moeten niet vergeten dat wonen een basisbehoefte is en daar moet de overheid verantwoordelijkheid voor nemen.’

Wat is nu jullie strategie als Woonbond?

‘We richten ons op de lokale corporaties en gemeenten, want zij bepalen uiteindelijk hoeveel huurverhoging er wordt doorgevoerd. We roepen huurdersorganisaties op om in gesprek te gaan en te zorgen dat de huurverhoging niet onnodig hoog wordt. Daarnaast lobbyen we voor betere wetgeving, zodat het percentage sociale en betaalbare huur wordt vastgelegd. Zonder die zekerheid blijven afspraken vrijblijvend en vertraagt de woningbouw. Bovendien willen we dat de stem van huurders serieuzer wordt genomen. Hun belangen mogen niet worden genegeerd.’

Zie je nog kansen om alsnog aan tafel te komen bij een volgende ronde?

‘Wij hebben de onderhandelingstafel verlaten omdat huurders geen echte invloed hadden. Achteraf gezien hebben de partijen toch gewoon hun gang kunnen gaan zonder ons. Dat laat zien dat de belangen van huurders te makkelijk terzijde worden geschoven. Misschien had ik duidelijker moeten maken dat het niet eerlijk is dat huurders de woningnood financieren. Maar we blijven vechten voor eerlijke afspraken.’

Wat zou volgens jou de oplossing zijn om uit deze wooncrisis te komen?

‘Meer regie van de overheid, eerlijkere verdeling van kosten en een langetermijnvisie waarin huurders niet de rekening krijgen. Als de overheid echt kiest voor bestaanszekerheid, dan moet ze nu doorpakken met wetgeving en financiële steun. Anders blijft de woningnood een probleem voor de komende decennia. De Woonbond zal blijven strijden voor de belangen van huurders, want iemand moet dat doen. Als wij het niet doen, wie dan wel?’