VG Visie Daily #137: ‘Wonen is te belangrijk om alleen aan de markt over te laten’

Nijmegen groeit en bouwt volop. Wethouder stedelijke ontwikkeling Noël Vergunst is trots op wat zijn stad bereikt heeft. ‘Wij hebben de regie gepakt als lokale overheid en dat werpt zijn vruchten af.’ Wat is het geheim achter het succes en welke uitdagingen liggen er nog?

De CBS-cijfers laten zien dat Nijmegen het goed doet qua nieuwbouw. Hoe kijk je daar zelf naar?

‘Zo trots als een pauw! We hebben hier keihard voor gewerkt. Ik doe deze portefeuille nu bijna zeven jaar en heb vanaf het begin gezegd: ik wil hijskranen zien. Die zijn er gekomen. In 2020 hebben we een woondeal gesloten met het Rijk en de regio en daardoor hebben we niet alleen financiële steun gekregen, maar ook heel precies in kaart gebracht wat de woonbehoefte is. We hebben daar onze plannen op afgestemd en inmiddels een stevige plancapaciteit opgebouwd. Dat betekent dat ontwikkelaars en corporaties die willen bouwen ook echt kunnen beginnen.’

Is dat het geheim van het succes, die harde afspraken en plancapaciteit?

‘Het is een combinatie van factoren. We hebben actieve grondpolitiek gevoerd en als gemeente ook zelf locaties beschikbaar gesteld. Daarnaast hebben we financiële middelen ingezet om woningbouw te versnellen. We hebben een fonds opgericht, geïnspireerd door Rijksmiddelen voor woningbouw en infrastructuur, waarmee we maximaal 25.000 euro per woning kunnen subsidiëren. Dat helpt enorm om projecten sneller van de grond te krijgen.’

Nederland heeft overal woningnood. Kunnen andere gemeenten iets leren van Nijmegen?

‘Zeker, en dat gebeurt ook. We krijgen regelmatig bezoekers die komen kijken hoe wij het hier aanpakken. Andersom leren wij ook van andere gemeenten. Elke stad heeft zijn eigen uitdagingen, maar onze actieve grondpolitiek is wel een effectief instrument. Niet elke gemeente kan dat zich veroorloven, zowel financieel als qua ambtelijke capaciteit. Wij hebben die capaciteit bewust op peil gehouden, ook in de crisisjaren. Daardoor konden we sneller schakelen toen de vraag weer aantrok.’

Ondanks de positieve cijfers, waar loop je tegenaan?

‘Wat ik het belangrijkste vind, is een lange-termijn-commitment van alle partijen: gemeente, Rijk, ontwikkelaars en corporaties. We moeten niet telkens opnieuw onderhandelen over de basisafspraken. Regels en wetgeving veranderen vaak, dat maakt beleggers en ontwikkelaars terughoudend. Langdurige samenwerking en voorspelbaarheid zijn cruciaal. We moeten flexibel zijn waar het kan, maar transparant over de knelpunten. Als een ontwikkelaar zegt dat een project niet uit kan, moeten we samen naar oplossingen zoeken.’

Wat zou er beter kunnen? Waar moeten nog stappen worden gezet?

‘We doen veel goed, maar we blijven afhankelijk van factoren die we niet volledig in de hand hebben. Zo duren procedures voor woningbouw nog steeds te lang. Het kost gemiddeld zeven jaar vanaf het eerste idee tot de oplevering van een woning. Daar moeten we echt iets aan doen, want het woningtekort is urgent. Verder is er een gebrek aan vakmensen in de bouw, wat projecten kan vertragen. En we moeten blijven investeren in duurzame bouw. Het is niet alleen belangrijk dat we genoeg huizen bouwen, maar ook dat ze energiezuinig en toekomstbestendig zijn.’

Betaalbaarheid is een belangrijk thema in Nijmegen. Hoe houd je daar grip op?

‘We hebben al langer een eis dat 30 procent van de woningen sociale huur moet zijn en twee derde van het totale aanbod betaalbaar. Dat is inmiddels landelijk beleid geworden, maar wij waren daar al vroeg mee bezig. Als overheid moeten we ingrijpen, want als je alles aan de markt overlaat, vallen mensen met een kleinere portemonnee buiten de boot. Door vast te houden aan die afspraken en als gemeenten samen een lijn te trekken, voorkom je dat ontwikkelaars ons tegen elkaar uitspelen.’

Jullie doen ook iets extra’s voor starters, toch?

‘Ja, we hebben een starterslening, maar dat is niet uniek voor Nijmegen. Op dit moment zien we dat starters het hier relatief goed doen. Veel nieuwbouwwoningen worden aan starters verkocht. Dat komt deels door onze focus op kleinere appartementen. Daar is veel behoefte aan, maar traditionele ontwikkelaars bouwen liever grotere grondgebonden woningen. We hebben ze overtuigd dat er een markt is voor compactere woningen, vooral in de stad.’

Is er nog genoeg ruimte in de mooiste stad van Nederland om verder te bouwen?

‘Ja, maar dat vraagt om slimme keuzes. We bouwen binnen de bestaande gemeentegrenzen, dus we moeten intensiveren en de hoogte in. In onze nieuwe omgevingsvisie hebben we gebieden aangewezen waar dat kan, zoals bij stationslocaties en de kanaalzone Zuid. Daar kunnen gebouwen komen van veertig tot boven de zeventig meter. Voor Nijmegen is dat redelijk nieuw, maar we hebben het goed onderzocht, zodat het past bij de stad.’

Wat is de kern van jullie nieuwe omgevingsvisie?

‘De ‘nabije stad’ en de ‘rechtvaardige stad’ zijn onze leidende principes. We willen een stad waar voorzieningen, werk en wonen dichtbij elkaar liggen. En we willen een inclusieve stad, waar plek is voor verschillende inkomensgroepen en leefstijlen. Dat betekent dat we blijven sturen op een mix van woningtypen. Als je niets doet, komt er vooral duur aanbod. Door regie te houden, zorgen we dat er woningen komen voor iedereen.’

Samenvattend: het gaat niet vanzelf, je moet als overheid actief sturen?

‘Absoluut. Wonen is te belangrijk om alleen aan de markt over te laten. Het vraagt om visie, samenwerking en durf om als gemeente de regie te pakken. Nijmegen laat zien dat dat werkt.’

Persoonlijke vragen Noël Vergunst, Wethouder stedelijke ontwikkeling

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Kies de portefeuilles waar je de meeste affiniteit mee hebt.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Dat we met de woningcorporaties in relatief korte tijd bijna 500 verplaatsbare woningen hebben gerealiseerd in Winkelsteeg. Dat is tevens de start van een geheel nieuwe gebiedsontwikkeling.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Ranonkel van Jacques Hamelink (de hoofdpersoon in deze roman heeft in het geheim een ranonkel die op een gegeven moment de hele stad overwoekert).’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘2001: a Space Oddyssey van Stanley Kubrick (over de strijd tussen AI en de mens).’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Fietsen.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘5.30 uur.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Portugal.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT? ​
‘De Nieuwe Winkel.’
WAT IS JOUW MOTTO?
‘Doorgaan tot het resultaat bereikt is.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Wouter van Eck heeft me geleerd hoe politiek in de praktijk werkt. Wees duidelijk over je idealen, maar weet wanneer je concessies moet doen om je doel te kunnen bereiken, ook al is het op langere termijn. Verder is hij heel bescheiden en heeft hij veel humor.’