VG Visie Daily #147: ‘We bouwen liever dóór dan dat we remmen’

In 2024 bouwde woningcorporatie De Alliantie maar liefst 1758 nieuwbouwwoningen in het noorden van de Randstad. In een tijd waarin bouwen steeds moeilijker lijkt, is dat een prestatie van formaat. Wat is het geheim? Een gesprek met bestuursvoorzitter Rob Haans over creativiteit, samenwerken met de markt, en waarom hij altijd liever gas geeft dan op de rem trapt.

Zijn het uitdagende tijden voor jullie

‘Zeker. Er moet heel veel gebeuren, maar de middelen zijn niet onbeperkt. Dat vraagt om creativiteit. Niet alleen financieel, maar ook in hoe we samenwerken, hoe we naar regelgeving kijken, hoe we omgaan met ruimte en belangen. Het hele systeem is complex geworden, en daarin moet je constant oude patronen doorbreken die vertraging veroorzaken.’

Welke oude patronen bedoel je?

‘In het verleden kon je als ontwikkelaar vaak vrij zelfstandig aan de slag. Vergunning binnen, bouwen maar. Nu lukt dat niet meer zonder intensieve samenwerking. De ruimte is beperkt en de belangen zijn groot. Je moet met gemeenten, zorgpartijen, welzijnsorganisaties én ontwikkelaars om tafel. Alles vraagt om afstemming. En dat is wennen, want sommige partijen missen nog het vertrouwen in elkaar.’

Waar ontbreekt dat vertrouwen dan?

‘De markt vindt de overheid traag en onbetrouwbaar, die blijft maar nieuwe regels stapelen. En de overheid vertrouwt op haar beurt de markt niet: ze zou alleen voor het geld gaan. Dat moet je doorbreken. Door je in elkaar te verdiepen. Begrijpen hoe elkaars wereld werkt. Wat elkaars doelen zijn. Dat is bij De Alliantie dagelijkse kost: we zitten midden in het publieke én private domein.’

Hoe geef je daar concreet vorm aan?

‘Wij werken heel intensief samen met gemeenten en zorginstellingen, maar ook met beleggers en ontwikkelaars. Daardoor kunnen we vaak als brug fungeren. In gebiedsontwikkelingen brengen we partijen bij elkaar. Zo zijn we in het ‘Bajes Kwartier’ in Amsterdam de eerste die daar sociale huurwoningen verhuurt. We hebben destijds met de tenderpartij afgesproken dat wij het sociale segment zouden oppakken. Die afspraak is nagekomen. Wij leveren, omdat we betrouwbaar zijn.’

Veel corporaties zijn somber. Er is weinig geld, verduurzaming kost veel, de overheid trekt zich terug. Jij bent opvallend positief.

‘Wij hebben een voorspelbare kasstroom. Ik heb in het verleden bij private bedrijven gewerkt waar je elk kwartaal moest knokken voor je omzet. Bij een corporatie weet je vijf jaar vooruit wat je inkomsten zijn. En ja, de verhuurderheffing is afgeschaft, de Nationale Prestatieafspraken geven ons ruimte. Dan kun je kiezen: ga je klagen of ga je dóór? Wij kiezen voor dat laatste. We zorgen dat onze rem goed werkt voor als het moet, maar zolang het kan geven we gas.’

Je zegt: wij doen het goed, dus we krijgen ook vertrouwen terug. Kun je dat toelichten?

‘Als wij presteren, zien we dat ook onze partners – gemeenten, marktpartijen – eerder met ons verder willen. Dan zeggen ze: blijf vooral bouwen en dan ontstaat er ruimte. Natuurlijk heb je obstakels. Wij liepen tegen een leencap aan van 3,5 miljard euro. Die grens was ooit ingesteld na problemen bij Vestia. Inmiddels zijn we zo actief dat we die grens binnen drie jaar zouden raken. Maar door goed risicomanagement, voorzichtig opereren in de verkoop en met een goede kredietwaardigheid kunnen we tóch door. We hebben laten zien dat we verantwoord groeien en binnenkort wordt de grens waarschijnlijk flink verhoogd.’

Je noemt samenwerking met het bedrijfsleven als sleutel. Doen jullie dat meer dan andere corporaties?

‘Ik denk het wel. Wij hebben een traditie van samenwerken met marktpartijen. Vroeger deden we alles zelf, ook koopwoningen. Nu focussen we op sociale huur, 80% van onze productie. Dat betekent: je hebt anderen nodig. Dan moet je professioneel zijn. Je moet je afspraken nakomen. Soms vragen we garanties van ontwikkelaars, soms geven wij ze. In een project in Amsterdam hebben we bijvoorbeeld gezegd: als jullie de middeldure woningen niet verkocht krijgen, dan kopen wij ze – zodat je kunt starten met bouwen. Zo help je elkaar verder.’

Is het ook jullie rol om de samenstelling van de inwoners in steden in balans te houden?

‘Zeker. In de stad moet plek zijn voor iedereen. Wij zorgen dat mensen met een lager inkomen ook in de stad kunnen wonen. We zijn als corporatie een soort motor – of eigenlijk, één van de cilinders in een verbrandingsmotor, samen met gemeenten en andere partijen. De gemeente bepaalt de richting met een woonvisie, wij leveren de betaalbare woningen en zorgen voor leefbare wijken.’

Jullie beheren ook een enorme bestaande voorraad. Hoe belangrijk is dat werk?

‘Heel belangrijk. We hebben ruim 60.000 woningen. Elk jaar komen daar meer dan duizend bij, maar het meeste gebeurt in die bestaande voorraad. We zorgen dat mensen kunnen doorschuiven naar een woning die past bij hun levensfase. Denk aan ouderen die nu alleen in een grote eengezinswoning wonen. Die proberen we te verleiden om te verhuizen naar een comfortabel appartement. Dan komt die woning vrij voor een gezin. Soms splitsen we grote woningen, zodat twee starters erin kunnen.’

Hoe gaan jullie om met huurachterstanden en armoede?

‘We proberen altijd te voorkomen dat mensen in de problemen komen. Bij huurachterstanden zijn we er snel bij. We werken bijvoorbeeld in Amsterdam samen met ‘Vroeg Eropaf’. Als iemand na twee weken nog niet betaald heeft, gaan we niet incasseren, maar vragen we: wat is er aan de hand? Heb je hulp nodig? Wist je dat je recht hebt op huurtoeslag? We doen het niet voor de winst, we doen het voor de mensen. En dan moet je er ook voor ze zijn als het lastig is.’

Je pleit ook voor een positiever geluid over corporaties. Waarom is dat belangrijk?

‘We praten vaak alleen over wat er misgaat. Terwijl we ook fantastische dingen doen. Mooie, duurzame wijken bouwen. Mensen helpen aan een woning. Dat verdient aandacht. Natuurlijk moeten we ook kritisch zijn, problemen benoemen. Maar het zou helpen als we als samenleving wat meer waardering tonen voor wat er wél lukt. Nederland staat er – vergeleken met dertig jaar geleden – gewoon goed voor.’

Persoonlijke vragen Rob Haans

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Nic van Dijk, docent op Nijenrode die mij stimuleerde om te blijven verdiepen en verbreden, zodoende interfaculteit bedrijfskunde in Delft gedaan en een veel bredere wereld leren kennen.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Op de collega’s waar ik mee samen werk, bij de Alliantie en in mijn nevenfuncties.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘Titaantjes van Nescio, ‘Jongens waren we, maar aardige jongens.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘The west Wing.’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Roeien en wielrennen.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘6.21 uur.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Japan en de eilandspolder.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT? ​
‘Umeno in Amsterdam.’
WAT IS JOUW MOTTO?
‘Optimisme is een morele plicht.’ Van Kant en Popper.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Wibaut,, zakenman en politicus, non conformistisch en hij heeft veel betekend voor de woningbouw.’